財經 | 地產風雲
房價比台北低!去東京置產是好選擇?吳淡如:出手前,先思考4件事
1.通膨影響,全球房價可能持續上漲,有些人會拿海外房價與台灣房價對照,考慮在房價漲幅較少的地區置產。
2.吳淡如曾在日本置產,她以自身經歷分析,海外置產需注意4個眉角:找當地有牌仲介、選擇不易失寵物件、自問投資動機、做好避險。
「漲、漲、漲」,疫情明明為難了大家好幾年,讓我們不但失去旅行的自由,而且面臨生命的威脅,但世界各大都市的房子到底在漲什麼?連東京都在漲(全日本的漲幅不代表東京漲幅,因為這個老化國家的偏遠地區根本沒人住、沒人買,不會漲)。
根據全球房價指數2021年第4季的統計,在接受調查的56個國家裡,全世界房價漲幅前5名分別是土耳其、紐西蘭、捷克、斯洛伐克與澳洲。幾個主要市場的房價也是水漲船高,美國18.8%、南韓18.4%、德國12.4%、英國10.8%,就連日本也有9.2%,中國的漲幅只是3.6%。
整體來說,全球房價在2021年上漲了10.3%,這份報告也直接說明:因為通膨,2022年可能還會繼續穩穩上漲。
哪些人適合「海外置產」?
如果你是首購族,拜託不要考慮什麼海外不動產,在臺灣買第一間房才務實。除非你有特別的工作需求,例如被長期派駐海外,或錢很多花不完。若只是因為想在別的國家有個「行館」,還不如把錢省下來住五星級飯店就好。相信我,選你最喜歡的飯店住,不管怎麼樣都比海外買房划算。
大體而言,會想在海外置產的人,多半也是抱持著投資和分散資產的想法。有哪些應該注意的眉角呢?
一、找當地有牌的仲介
想要在海外投資不吃虧,練好當地語言恐怕也來不及,建立當地的人脈,直接跟當地的建商或仲介打交道很重要。不然你常會遇到「臺灣人騙臺灣人」的問題,因為資訊不對稱嘛!在我看來,那些會招待你去看房,幫你出旅費,都是「羊毛出在羊身上」。在海外對你小氣的仲介,還可能比較正派(我只是說可能,我也遇過小氣但是不正派的)。
我記得有一次,有朋友招待我到東南亞的某國去玩,同團都是貴婦或是主要顧客。雖然我們目的是為了玩,也玩得很開心,但天底下沒有白吃的午餐,還是要去看看他們推薦的房地產。那個物件位在當地某一個知名的購物中心附近,當然是一片未開發區。
招待者一直強調這裡的潛力很大,而且價格很便宜。不過,我後來到那個購物中心去逛街,竟然發現有該國知名仲介也在賣同一個房地產!喜歡偷偷脫隊去逍遙,雖然是不太有團隊精神的行為,但也讓我發現一個巨大的祕密:招待我的那個建商每坪約賣35萬元,但是購物中心那個該國知名仲介在賣的價格只有每坪18萬元!如果我買了,我的旅費就會變得十分高昂!
大家如果還有印象,2010年左右,臺灣還曾經發生南寧購屋的詐騙案!南寧案大概可以寫一本書,簡單地說就是「臺灣人騙臺灣人」最佳經典詐騙案。名列臺灣人在中國詐騙臺灣人的重大吸金犯罪NO.1。
以臺灣人為首的詐財集團總以「僅需支付機票費用,食宿全部免費」,讓你到廣西省南寧市旅遊及投資考察,並說幾個當地知名的商業園區、商議廣場、長壽村等重大建設,都是靠著官方關係,和南寧市政府一起運作的「純資本運作」。手法還有安排民眾到詐財集團成員之豪華住所參觀,使大家誤以為合法且利潤豐厚。實在太無拘無束了,隨便在路上指著一棟大樓,就要你買,其實他根本沒有所有權!
類似的詐騙案一直到現在還是層出不窮,大家好了瘡疤就忘了痛(應該說過去的瘡疤並沒有長在自己身上,所以不會痛)。說真的,臺灣房子很貴,而且投資獲利的空間也沒很高,未來少子化也會慢慢威脅房價,近幾年房價真的是因為通膨因素而上漲的。但是無論如何,你被騙的機率比較低。
臺灣有一些上市仲介公司,也有販賣海外房地產。雖然知情的人都明白,如果在房價漲這麼高的時期銷售不完,還要賣海外物件,通常裡面還是有一些「眉角」。而代為銷售的仲介公司利潤也不少。不過,無論如何,跟他們買你比較不會遇到詐騙吧?至少保證你會擁有所有權。如果你真的要買,還是要透過有知名度的仲介比較好。
二、選擇比較不會失寵的物件
以我的投資經驗來看,2012年代表公司到日本投資,我們也曾經跟當地的公司合資當建商,我才知道現在日本蓋房子真的沒那麼好賺。我們搞了2年,前前後後加起來大概只能賺15%,還有相當高的營業成本、行銷成本要支出,獲利沒有大家想像那麼多。
當年如果只做租賃,每年報酬毛利率還有7~9%,不確定性較高的獲利年限較久,獲利其實比較高。租客選擇也是關鍵。在日本大都會區,我喜歡可以租給餐廳或飲食店的物件。這些不動產符合都市人的剛性需求,比如東京,其實沒有那麼多人在家煮飯,外送不像臺灣這麼便宜,所以就算疫情再嚴重,外食市場還是很旺盛。餐廳也沒被強制關閉,商家還有機會得到政府補助,所以我們管理公司因疫情而退租的房客,只有約10%。
講白了,很多人說海外投資多好賺,商業模式再厲害,但是沒有找到對的人幫你探路,以及自己沒有仔細調查市場現況,都是很危險的事。
三、問自己,為何投資海外房?
人都有追逐高價的本能,看到價格漲了會想追,不管是股票或是房地產都是如此,但房地產花的錢比股票多,兌現不易,交易成本也大得多,值得追求漲嗎?
在上一本《人生實用商學院: 誰偷了你的錢?》,我解釋過自己買房的「動物經濟學」:投資房有3種,雞、豬跟馬。雞是生蛋用的,也就是領租金;養豬的目的則是讓牠長大、長胖、然後賺價差。馬呢?不會生蛋,也沒有養肥來殺的價值,就是騎在上面拉風,滿足虛榮心。
東京的房子是雞。這個國家不但進入已開發社會,也進入老化凋零階段,經濟欲振乏力,成長幅度有限。就像雞本身體積(房價)漲幅有限,但好處是會生蛋,雖然不多,但養個10年,長期累積下來也相當可觀。暴富不可能,你就收租吧!
當然也有投資者不僅收租,還順道賺了房價。但5年內轉移,政府收的稅高達35~40%(資本利得),如果你5年內可能會轉手,拜託不要買!
像我們公司當年和某國外銀行談了個好條件,借貸利率0.9%,當年租賃投報毛利率有8~9%,扣掉一些費用,我的報酬還有6~7%。雖然房價不怎麼上漲,但是我只要持續持有,並且把賺到的現金繼續投入市場 (注意,投資房子也要運用複利作用!不是把錢拿去花掉),用72 法則計算,12年我們公司差不多就從日本市場回本了。
為什麼租屋投資報酬率這麼高?因為東京是全日本工作人口最多的地方,但房屋自有率不到40%,加上東京房價的確只剩下1996年的1/2到1/3,這就是為什麼在東京的租金報酬率高的原因。不過,現在以日圓來看,房價也高了,投報有4%就偷笑,值得追漲嗎?你錢多我當然沒意見。
四、當對的國家遇到倒楣事,也可能會賺錢的
這是學巴菲特說的:當好公司遇到倒楣事……你要勇敢一點。沒有人有預知能力,理財也不需要預知能力,投資的意外常常發生,只要你有做好避險,那就不用擔心。不要期待每一次出手都賺錢。
買房子恆定獲利6%,風險則沒那麼高,這可能就是當時我和本公司股東們一起選擇投資東京房子的理由。是的,我不帶種、膽小又怕損失。千萬不要以為敢到海外投資的人就很勇敢,這一定要有長期抗戰的打算。就像《三國演義》裡諸葛亮到了蜀地,什麼都要管,什麼都可能發生,甚至後來鞠躬盡瘁,死而後已。雖然12年過去了,公司也回本了,但中間過程實在是滿辛苦的。說實在的,如果早知道過程會那麼複雜,一開始我會鼓勵全體股東,有錢都買ETF算了。
在這裡還可以告訴你一個小故事: 311地震那一天,我們公司的律師正代表公司簽約要買下一家飲食店。那天律師還打電話來說,日本發生了大事,他說這個時候是可以終止的,不要簽約。我那一整天都很忙,很豪氣的告訴他:我們要講信用,怎麼可以到場還不簽約?簽完約之後,我才發現日本發生了311大地震!
約都簽了,後悔也來不及呀,還好那個房子買得很便宜。他是個法拍屋,在2000年左右,房屋的擁有人竟然用這個房子(位於淺草的居酒屋)借了1.2億日圓,而我們買到的價格只有2600萬日圓左右。我可以把記帳本簡單的給大家看,一直到2022年,這承租人一直在開店、沒欠繳過房租。房租收入每年480萬日圓,扣掉管理修繕費以及房屋稅,至少還有400萬日圓。12年就是4800萬日圓,早早就超過了房價!
這個房子至今還沒有賣,居酒屋的業者一直想要跟我們公司買,我們連理都沒理他。主要是因為他出的價格實在太低了,他一直記得我們只用2600萬日圓買這個房子,以為我們賺一點就可以收手。天底下哪有此等好事?過去的價格屬於沉沒成本,我們這樣回答不知道他懂不懂?
對於長期投資而言,匯率不會是最重要的考慮項目。關鍵原因在於日本借款利率很低。一直都沒有超過1%,這與日本經濟低迷不振有關係。各國現在正在升息,日本不知道什麼時候才升得了息?因為一旦升息,好不容易恢復一點溫度的經濟,可能又被掐住脖子窒息了。
日本應該是全世界最不容易升息的一個國家。如果連日本都可以升息,那就表示全世界的通膨已經到達滿水位。
雖然地震影響很大,日圓重貶,有長達3年時間,很多「投資專家」笑我賺了租金,卻賠了房價跟匯差。短期來看,他們說得對,但我們就是效法德川家康精神:活得長命你就贏!它的確衝擊了日本人民與產業的生計,但是從總體經濟的角度,並沒有動搖國本。
我當時是在日本貸款借日圓,日圓貶值對我來說反而是債務減輕。此外,既然沒有要賣房子,賣房造成的匯兌損失跟我們就沒有關係。無論如何,長期投資才是王道,不管你投資什麼。
人生實用商學院:富有是一種選擇
作者: 吳淡如
出版社:時報出版
出版日期:2022/07/12
作者簡介
吳淡如
臺大法律系學士、臺大中文研究所、臺大EMBA丶上海中歐國際工商學院碩士、嶽麓書院歷史學博士與上海交通大學中歐國際工商學院(瑞士分校)商學博士班就讀中。
右腦是文青構思故事,左腦是商人分析經濟局勢,同時也是一位實戰派。經營餐廳、民宿、房地產租賃公司與電商平台。人生至今秉持一件事情,持續學習,就連2020年年底才成立的吳淡如人生實用商學院( Podcast) 至今堅持每日更新,不只讓聽眾成長,更重要的是讓自己成長。如今已經成為臺灣排行榜前五名的Podcast節目,在臺灣下載量超過2億。
責任編輯:李頤欣
核稿編輯:易佳蓉
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