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財經 | 地產風雲

以為買低樓層是撿到便宜?錯!建商不一定會講的5大問題

低層樓房屋可能會有的5大問題。 (來源:Dreamstime)
撰文者:591編輯部
網民肥皂箱 2021.12.14
摘要

1.有些民眾可能因為高樓層總價太高,因此買總價相對便宜的低樓層。但專家表示,低樓層有5大bug必須注意。

2.5大bug包話:1.低樓層無隱私,小心蟲害。2.機械式車位,運轉聲擾清夢。3.地震來襲,低樓層首當其衝。4.管道轉折很關鍵。5.樓上丟垃圾,樓下淹大水

買房是人生大事,許多方面都得多加考量再做決定,尤其當前房價飆漲,有些民眾可能因為高樓層總價太高、買不下去,因此乾脆買總價相對便宜的低樓層。但專家表示,低樓層有5大bug必須注意,包括噪音、採光、隱私等問題,假如是中古大樓採1樓挑高設計,2樓就因樓層關係,當屋體結構受損,容易產生龜裂。若買的是低樓層露台戶,除了要承受樓上住戶的菸蒂、垃圾,恐怕還有機會接到「空中飛人」,民眾最好謹慎評估。

1.低樓層無隱私,還要小心蟲害

一般來說,大樓的樓層區分為低、中、高三種,低樓層1至5樓、中樓層6至10樓、高樓層11樓以上,樓層越高價格越昂貴。假如民眾想買相對便宜的低樓層,中信房屋新莊副都心店長林家民表示,民眾若沒有數字忌諱,4樓其實是首購族好選擇,有不少建商會樂於以較便宜的「廣告戶」增加銷售速度,因此有機會相對其他低樓層更便宜。

首先,必須從環境面來看,相對於高樓層,低樓層容易受到中庭或行人的噪音干擾,並且通常沒有景觀,假如大樓棟距過近,採光容易被影響,通風不好的情況下,室內也容易潮濕發霉;隱私部分也會堪憂,因為對面高樓層住戶只要往下一看,民眾家裡的室內風光,瞬間一覽無疑。

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另外,有些人買低樓層可能是想要親近大自然,觀察花草跟樹梢,感受大自然芬多精,但林家民坦言,到夏天的時候通常蚊蟲、小強就會比較多,家裡免不了會遭蟲害攻擊;假如1樓有店面的話也要小心油煙。因此,假如民眾若沒有數字忌諱,4樓反倒成為自住首購族好選項,由於諧音不吉利,因此有部分建商會樂於以較便宜的「廣告戶」增加銷售速度,因此有機會相對其他低樓層更便宜,CP值相對2、3樓高。

2.機械式車位,運轉聲擾清夢

假如民眾買的低樓層屬於臨路戶別,就很容易受到道路人車噪音影響,不過,林家民也指出,如果民眾買的社區地下室設計的是機械式停車位,也要小心,他曾碰過有客戶2樓住家剛好就在機械車位上方,可能因為當初建商樓板厚度不夠的關係,可以聽得到機器運轉聲,而且難以改善,最後也只得搬家解決。

3.地震來襲,低樓層首當其衝

從建築結構面來看,地震搖晃時,正常現象是整棟建築樑柱一起搖晃,但消基會房屋委員會召集人戴雲發表示,市面上有不少20、30年的建築大樓為求美觀,採1樓挑高設計,由於牆面少,僅能仰賴樑柱支撐,而樓上為標準樓層,樑柱兩側都有硬梆梆的牆面支撐,反而變成建築上方如同一體成型的剛性結構在搖。
而1樓柱和上部一體成型的結構相比較對抗的情況下,容易形成軟腳效應,造成建築安全上的風險及不確定性,因此2樓建築結構容易不穩。雖然921大地震後,大樓結構受法律規定,不用擔心結構問題,但每當強震發生,即使建築物結構體沒有損傷,低樓層牆壁外表龜裂也會相對明顯,可能容易影響美觀。

4.建商不會講,管道轉折很關鍵

再來,低樓層也得注意管線問題。中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,不少20、30年的老大樓管線會在2、3樓轉折,雖然現在較新的大樓的管線大多採分層獨管、或在地下1樓才轉折,但還是得依實際上的平面配置圖,如果衛浴、廚房管線間的位置一樣,就沒有轉折點,如果不一樣應該就有轉折點。因此,看屋時不光是低樓層,連上下樓層的格局都要一併留意,如果是購買預售屋,也能向建商要求提供管路圖。

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5.樓上丟垃圾,樓下淹大水

由於低樓層易有噪音,建商基於「賣相」考量,會將2、3樓規劃成公設樓層,甚至是露臺戶。江龍名說明,由於露臺擁有稀有性,能吸引家中有養寵物或喜歡種花草的民眾,且露臺部分通常是以一般房價的1/2至1/3來計價,看起來好像CP很高,但因為法規規定露臺屬於公設,民眾無法私自增建,若碰上下雨天、加上樓上住戶隨手丟的菸蒂及垃圾,就會導致排水系統阻塞,造成露臺淹水生垢。

另外,住戶還得擔憂,萬一不幸遇到「空中飛人」,也就是萬一鄰居想不開從樓上跳樓,雖然依法規定露臺並非兇宅,但一來屋主心裡總歸是會產生疙瘩,甚至影響買方日後接手意願。

再來,銀行貸款也是一大關鍵,露臺戶雖因使用坪數較大,但目前銀行在鑑價並不包括露臺面積,仍採用「室內實際坪數」來估算,這樣一來,不僅買賣雙方價格認知有所落差,許多買方,也會因為銀行鑑價過低,導致貸款成數不如預期,因而卻步。

TIPS:

此外,也曾傳出部分民眾因住低樓層,往往是藉由樓梯進出,而非搭乘電梯,卻同樣得要均分電梯保養費用的爭議。對此,林家民指出,確實有社區在住戶提出抗議後,決定將電梯維護費用採分樓層計價 ,亦即住越高樓層的負擔越高;但他強調,目前坊間常見的社區大樓,公共設施除了電梯保養外,還有其他如機電設備、物管等維護開銷,因此多數仍採均分制,較不建議電梯分樓層計價。

*本文獲「591房屋網」授權轉載,原文:低樓層撿便宜? 小心賠了夫人又折兵

責任編輯:鍾守沂
核稿編輯:李頤欣

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