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財經 | 投資理財

開價合理嗎?一條「黃金公式」從建商購地價,推算建案房價

計算合理房價的一條黃金公式。 (來源:Dreamstime)
撰文者:樂居
網民肥皂箱 2021.11.11
摘要

1.想買房的人,一定都會好奇,建商怎麼知道未來房價是多少,本文指出建商的購地價格,會透露出他們對這個區域未來房價的看法。

2.計算公式是:土地成本+營造成本+建商利潤=未來預估價、〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12至14萬〕X1.35=未來預估價。瞭解後,就能自己推算未來的房屋價格賣多少才合理,如果知道合理價,買屋談判也能更有底氣。

有關注房市的你,是否好奇建商怎麼知道未來房價是多少? 如果你要買重劃區的房子,今天的議題你一定要看完。因為建商的購地價格,會透露出他們對這個區域未來房價的看法,看完這集你也能自己推算喔!

房價推算的原理是什麼?

在看房市新聞的時候你會發現,很多建商砸大錢買土地,這種新聞對在買房的你其實也有幫助。通常新聞都會說出建商買地每坪單價約多少,像是國泰建設在台中14期砸7.7億收購土地,每坪土地單價約66萬元。有了這些資訊,接著只要帶入下面的公式,就能推估出未來的房價是多少!為了讓大家更好理解,我們簡化了結構,房價基本是由土地成本、營建成本和建商利潤3者構成。


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土地成本+營造成本+建商利潤=未來預估價

〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12至14萬〕X1.35=未來預估價

瞭解這個公式之後,就能自己推算未來的房屋價格賣多少才合理,買屋談判也能更有底氣,不過推估價還是會因為市場變動而有所不同。註:為了降低複雜度,會直接提供業界常用的參數值,讓大家可以進行速算。這個參數值可以依據狀況做微幅調整。


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例如台北市大安區房價一坪是120萬,可以分拆成70萬是去買土地的,20萬是拿去蓋房子的,另外30萬是建商要拿走的。

土地成本

看新聞的時候,通常會看到每坪土地的價格,但這不是真正的土地成本。1坪土地並不是只能蓋1坪,因為我們不只蓋1層樓。如果你想知道1坪土地可以蓋多少坪的房子,就會用到3個關鍵的資訊:土地的使用分區、容積獎勵值、銷坪係數。

不同的土地的使用分區,會有不同的容積率,而且各縣市略有不同。例如:

台北市住三(第三種住宅區)的土地,容積率是225%,代表1坪土地可以蓋2.25室內坪

台中市住三的土地,容積率是280%,代表1坪土地可以蓋2.8坪室內坪。

注意這裡指的是室內坪,不含陽台、雨遮和公設。

另外上述都是最基本,縣市政府通常還會有容積獎勵容積,像是鑽石級綠建築,獎勵10%,重劃區早期開發,獎勵20%。總之,有很多獎勵可以拿。經過容積獎勵之後,台北市住三的土地,就會從原本1坪土地可以蓋2.25坪,增加到2.45坪;但有一個上限值,依各政府的規定,通常是20%至40%之間。最後要換算成房屋權狀的坪數,就要除以銷坪係數,目前銷坪係數業界常用的估算值為1.6倍,10坪的室內坪,會帶上6坪的陽台和公設坪,共16坪的權狀。

如何查最高容積率

我們來整理一下,上限容積率就是每坪土地最多可以蓋多少的房子室內坪數,用土地單價除以這個坪數,再回推公設坪,就能知道土地成本佔多少。

土地成本=土地單價÷上限容積率÷1.6(銷坪係數)

那要怎麼知道這塊地的上限容積率呢?直接搜尋關鍵字 :「重劃區名稱+土地使用分區+容積率不得大於」google通常會直接跑出結果。

例如搜尋:「台中14期重劃區、住宅區、容積率不大於」,會看到14期重劃區的細部計畫,裡面可以找到住1-1的土地,上限容積率是250%。重劃區細部計劃書 :如果關鍵字搜尋沒跑出來,只能到該重劃區的細部計畫書裡面查找,該土地使用分區的上限容積率。

營建成本

營建成本指的是建商蓋房子要花的成本,會因為蓋的結構、時間、每個地區的消費不同而有差異,在2020年前營造成本還沒上漲之前,雙北的營造成本每坪可能估計在10到13萬之間,中南部大概在8到12萬;但2020年後一波營造成本上漲,2019年之後取得的土地,建議參數為台北:17萬/一坪,新北、台中:13萬/坪,桃園、台南、高雄:12萬/坪。

建商利潤

建商利潤包含建商的「管理成本」和期望的「利潤」。建商管理成本就是蓋房子以外的成本,包含人員薪資、獎金、規劃設計費、廣告費、銷售費、稅捐及其他負擔等,通常約占一個案子的15%,而建商真正的利潤大概會抓20%。也就是說,建商要拿走的大概會用35%這樣的參數來估計。例如:

案例一:國泰買14期

國泰建設,砸7.75億收購台中14期共1157.28坪的土地,每坪單價約67萬元,用我們的搜尋方式去搜尋「台中第14期重劃區、住宅區、容積率不大於」,會找到上限容積率是250%,我們用這些數值推算;


速算公式:

〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12至14萬〕X1.35=未來預估價
[(67萬÷250%÷1.6)+13萬]X1.35=40.2萬

土地成本+營造成本+建商利潤=未來預估價
16.7萬/坪+13萬/坪+10.4萬/坪=40.2萬/坪

要特別提醒的是,未來的市場也有可能不是這個價格去開價。最後市場好,價格再往上拉;市場不好,把利潤壓低一些,這都是很合理的。這個成本回推的價格,可以讓你知道國泰的開發人員,在看14期這一塊地的時候,是用未來至少可以賣40.2萬/坪以上來看待,在購屋或者購買周圍建案時,可以用這個價格當作參考。

案例二:興富發買青埔

興富發以24.23億買下約2285坪的青埔商業區商一的土地,每坪土地單價約106萬,來看看這個案例。一樣用我們的3組關鍵字搜尋青埔重劃區+商一+容積率不大於,Google會直接告訴你青埔商一的土地,上限容積是250%。


速算公式:

〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12至14萬〕X1.35=未來預估價
[(106萬 ÷ 240% ÷ 1.6)+13萬] X1.35=54.8萬

土地成本+營造成本+建商利潤=未來預估價
27.6萬/坪+13萬/坪+14.2萬/坪 = 54.8萬/坪

興富發青埔的最新購地案,未來推案價預估每坪約54.8萬;加上現在青埔靠近中心區的房價,已站穩45萬,從這樣觀察,興富發說未來會賣到5字頭,似乎也不是隨便說說。

案例三:春福台南高鐵台糖案

當然這個推估法還是有例外,一次多看幾筆會比較精準。像是台糖舉辦台南高鐵站旁的住宅區土地標售案,春福建設以每坪約34萬元買下,以這價格推估;會得到未來這裡每坪要賣31萬以上。


速算公式:

〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12至14萬〕X1.35=未來預估價
[(34萬÷200%÷1.6)+12萬]X1.35=30.5萬

土地成本+營造成本+ 建商利潤=未來預估價

10.6萬/坪+ 12萬/坪 + 7.9萬/坪 = 30.5萬/坪

這時候消費者要特別注意,如果多算幾筆區域其他建設公司標地,行情都在20幾萬,和春福的這筆金額相差太多,不太合理;這個時候就要做進一步的了解。

原來這筆交易是類似合建分售,台糖不是拿一筆現金,而是最後會分回房子做銷售,與政府標地的方式不同。當條件以合建分售的情形來看時,回推金額是不具意義的,不要被錯誤資訊所誤導了。

總結

這樣大家有學會怎麼去推算未來房價了嗎?只要記得未來房價是由(土地成本+營造成本)x 建商利潤所構成,未來房屋的單坪價=〔(土地單價÷上限容積率÷1.6)+12至14萬的營造成本〕×1.35。利用這個公式,基本上你只要查出這塊地的上限容積率,就可以知道未來可能的房價了。

*本文獲「樂居」授權轉載,原文:買房不想當冤大頭! 快來學「房價估算黃金公式」

責任編輯:鍾守沂

核稿編輯:易佳蓉

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