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財經 | 產業動態

如何杜絕投機炒房?一位30年資深房仲的6點觀察

(來源:Dreamstime)
撰文者:丁丁
網民肥皂箱 2020.12.02
摘要

近期房市大熱,看屋人潮絡繹不絕,其中不乏伺機而動的投機客和尋找歸宿的自住購屋者,政府在其中應該扮演什麼角色?從事30年不動產代銷的作者認為,市場機制是自由且自然的,唯有政府官方的干涉力能夠引導發展風向,如果無法抑制買空賣空,未來將面臨嚴峻考驗。

最近因媒體不斷在報導某案秒殺完銷,某案排隊搶房,某案投資客大搶紅單等等,地區不乏在新北、新竹、台中、台南、高雄,讓政府備受輿論壓力,也在近期積極在擴大稽查賣方是否有違法違規的銷售行為,相信不久之後將會擬定更嚴格的規範政策來限制。

但為官者能否徹底了解市場的自由機制或金流與運作模式,會是最終影響程度的關鍵。何謂不食人間煙火,因為上有政策下有對策,每個賣方在人人自危底下,都會有相應對的手段來規避受罰,誰又會或又敢對官方坦承呢?

民國70年錢淹腳目的時代大家是全民炒股,而現在卻是全民炒房,在短期內不斷膨脹的房價,政府是時候該出手干涉了。

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房市的投資與投機,並非全然是賣方得惠。建商或營造要正常取得生意上(推案)的投報收益,往往要付出大量的時間與成本,並承擔一定程度的風險。但對比買方,不過就只是簽個約付個錢,甚至不用一個月就可有每戶百來萬的價差。也許消費者並非要刻意炒作或投資,但在市場現實上卻因自用與購屋的決定就莫名奇妙地產生了高額的獲利空間。所以最後買房的購屋者是真正最大的短期贏家,因此才會有瘋狂的熱潮。

房市的投機熱潮,是看準了市場上購屋量暴增的需求,所產生的高額套利空間。一個建案要快速完銷,沒有高投資比例的買方進場,不可能產生這樣的結果,如果只有單純的自住或首購,無論景氣再好,都無法瞬間秒殺。

要知道,平均一組自住客的購屋過程從看房到決定所要耗費的時間至少可以成交十組以上的投資客,在這個基礎邏輯判斷與經驗法則下,現在這樣的熱度,至少投資動機的比例會佔據全案50%以上,甚至那些會出現「假自住客」,原本說要自用卻在不久的未來將房子轉手賣掉。

為何呢?因為短期超高的投報收益已經遠遠蓋過原本單純的動機,太好賺了,於此人心思變,最後則成了全民炒房的現況。

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不動產長久的轉手交易中,預售換約以及代購等等的中間收入,不管是仲介者的服務費還是買方的價差,其實這都是近十年來才出現的模式,民國100年之前市場上是沒有這樣的買賣機制,而如今要想健全房市,就得要從源頭來設法完全根絕這樣的買空賣空。

預售前的預購,為何大家要搶卡位,為何大家不惜額外成本要先買到呢?除了怕買不到沒得選之外,更重要的是只要買得到,一簽完預售買賣契約就丟到市場上轉賣,有限制換約的建商就給仲介走私約,如此就有相當可觀的獲利空間,尤其是越熱的建案、越受關注的地段,投報率就越高風險則越低。

如果官方真能夠做到有效打擊,也將會抑制住建商的漲價頻率,甚至可以控制住波段行情,不至於在極短的時間內產生過大的價格波動。

必須得了解一件市場事實;建設公司將房子賣給消費者,結果買方在短期內就透過換約賺了一手,這讓經手辦理程序的賣方知道後會做何感想呢?既然我的房子在交屋前就有這麼大的價差,那不正代表我賣得太便宜了嗎?

不會有建商能夠接受這樣的結果,這等同於賣方將建案利潤分給消費者,明明自己可以賺的空間,卻讓利給了買方。所以現在有許多新建案的案例就是如此,與其給你賺,不如我將價錢調高到極限。這樣對代銷或第一線與真正需求的自住客而言,無非是莫大的壓力,對市場來說更不是件好事。

市場邏輯如下:

沒有人做預售換約,就會過濾掉想不勞而獲的投機者。
沒有預售轉手市場,就不會有短期喊價再創高的行情。
沒有換約投資價值,就會大幅度減少想卡位搶購的人。
沒有人接手再投資,房市價錢就能夠趨緩漲也較健康。
沒有極短期的投機,建商也不至於快速調漲建案價格。

該如何杜絕呢?

規範限制賣方非三等親內的換約機制並查緝重罰。
規範仲介方不得執行預售換約與私約等業務行為。
規範買方若真無力購屋得自賠15%僅歸還於賣方。
規範消費者若在交屋前轉手收益得課極高額重稅。
規範若沒有合法經紀業牌照做銷售行為得受重罰。
規範任何人都能輕鬆檢舉有做預售轉手的任何方。

只要在市場上所有的買方都認為把目標放在預售轉賣是很不划算的投資,就不會有人這麼做。只要賣方都有官方規範來統一限制就有合理理由強制買方不得換約。只要仲介沒有預售換約的業績可以做,市場就不會有通路。

如此下來,倘若政府可以做到這樣徹底的規定,不僅能夠穩定自住客的民怨,更能預防過度泡沫的房市發生系統性的風險,還可以將市場還於單純又平衡的結論來達成三贏效應。

市場機制是自由且自然的,唯有政府官方的干涉力能夠引導發展風向,如果無法抑制買空賣空,那房市最終還是會遇到嚴苛的考驗,時間的問題罷了。

這些曾經與正在賺時機財的人們;不管是帶團投資的投客大頭、專買預售丟換約的投機客、錢不夠也想撈個過路財富的菜鳥、不斷鼓吹與說服買賣方的仲介、自己也下海集資掃貨的仲介、運用高度槓桿在周轉的買方、因換約價差樂觀而不斷漲價的建商,也許在這個浪頭上趨勢遲早會打擊掉每個人的如意算盤。

但長遠考量,根絕成屋之前的所有二手買賣,才是真正的置產,才是真正的不動產投資與價值所在,這也才是健康市場的大局。

※本文轉載自作者臉書,作者從事不動產代銷近30餘年,著有《丁丁的房產人生雜記》、《丁丁的房產人生雜記2》。

責任編輯:梁喆棣

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