商周

啟動成功關鍵,隨時掌握商周.com最新資訊

提供第一手新聞解析、財經趨勢、專屬活動

已加入收藏
已取消收藏
熱門關鍵字
熱搜內容
現正閱讀
不是都說台灣少子化、空屋率高?7大原因推動房價「只漲不跌」
畫重點
段落筆記
新增筆記
「請稍等」英文別直接中翻英說please wait a minute!一次掌握,常用的電話對談英文
0
/500
不公開分類 公開分類
儲存

財經

不是都說台灣少子化、空屋率高?7大原因推動房價「只漲不跌」

(來源:Dreamstime)
撰文者:丁丁的房產人生雜記
網民肥皂箱 2020.10.14 16,879
摘要

1.房價持續上漲,主要有七大原因。

2.當房價居高不下時,購屋者應該從六個問題去分析是否進場買房。

中信房屋彙整聯徵中心的資料發現,今年前兩季新增房貸中,六都有45.3至73.2%為年收入100萬元以下族群,甚至22.6至42.4%的貸款人為年收入60萬以下者,顯示大多數會利用房貸置產的都是一般受薪階級,更不是年薪超高的族群。

多頭房市下的事實

建商為何會漲價或為何臨時與快速的調整建案售價,全賴市場買方的反應而定,要知道,當價錢往上調的時候也會有一定的風險,倘若過高於買方可接受的幅度,導致銷況大受影響之時,要再把價格下調回來,就會產生非常大的負面傷害與衝擊,更甚者會對品牌造成不利的觀感與評價,所以在沒有一定的市況考量跟把握之前,建商是不會隨意坐地起價的。

當買氣旺盛與景氣大好的前提之下,賣方調漲是很正常不過的事,只不過在這瞬息萬變動不動就完銷、時不時就拉高價錢,在快速熱賣的市場就會造成許多消費者的抱怨,畢竟想買而買不到房子的人不管是自住還是投資客,在大多頭之時,這個比例永遠都是比較高的,然而這股忿恨之氣,總要有個地方來宣洩吧。

行情上行,是謂果,那麼因是甚麼呢?

1.土地成本越來越高所致。
2.市場呈現嚴重供不應求。
3.各種推案均是快速完銷。
4.短期投資的價量差可觀。
5.排隊搶房之事絡繹不絕。
6.案前找賣方預購的人多。
7.公開漲價依然銷量不減。

廣告

不動產的歷史之中,造成房價下跌的負面影響不外乎重大天災、全球性金融風暴、重大政策等三項。

但造成房價上升除了通貨膨脹之外,別無其他理由,就只有單純市場機制下的供需結論,賣少買多,價自然漲,這個過程不管是誰,都沒有辦法因少數人之力就可撼動或反轉整個消費市場。名嘴媒體也好、政客學者也罷、也沒有人可以精準預知未來走勢,因為供給與需求,都是現在進行式,有購屋的動機,你才會去看房子,有買賣上的成交,才會有交易紀錄。如果這些都還沒發生在現實上,又該如何推測後市必定會怎樣呢?

在房價熱點的思考下,可以做這樣的設想

這行情真會讓人負擔不起嗎?
我不買其他人會買或搶購嗎?
可能有會低於行情的建案嗎?
若我是建商或賣方會加價嗎?
建案的選擇性是少還是多呢?
購屋的考慮期是長還是短呢?

倘若這些預設問題得到的都是正面答案,那就代表雖然你不想接受房價上漲的現實,但其實你心裡都很清楚遲早要去面對,最後你的決定只會剩下要與不要的差別罷了。這些抱怨、不滿跟忿恨,又有甚麼用呢?它能改變什麼呢?你又能改變市場嗎?你不買或你的牢騷可以改變房價嗎?

廣告

當建商的定價一出與建案一開都是短期完銷,你覺得下個建案他們不會以此做參考嗎?尤其大部分的建設公司都會認為賣太快是價錢定太低、太好賣或賣太便宜,只要能多賺,做生意的又怎麼會放過機會呢?即便是優質品牌也都會跟進,藉此來拉高造價創造代表作。市場邏輯就是如此,買方搶購、賣方瞬間售罄、賣方往上調價、買方依然搶購、賣方還是快速完銷,直到價格調到買氣卻步為止,直到買方再轉手時,沒有下一手願意買單為止。中古屋也是如此,大局呈現在對賣方有利的狀態下,買方在價錢上是完全沒有反擊能力的。

如果前案賣得快,下案必定要補回。
如果換約換得快,代表原價太便宜。
如果投機賺得多,建商一定會漲價。

例:能賣40萬,為何不賣呢?賣40萬還是被搶購,那下一案價錢就會再往上走,買方取得40萬竟然還有3萬的轉讓價差空間,那麼定價或調價基礎就出來了,其一是賣40萬之時其實可以賣43萬,其二是下案想要賣到45萬的難度不高,這樣的市場循環不會只在某家建商身上發生,而是所有的賣方都會彼此互相參考與打聽。

那麼這搶著買房的源頭在哪裡?就在需求比例上,也許目前供給量少,不足以滿足年均未成長的需求量、也許供給量中上,但需求量更大。那麼這需求的源頭又在哪裡?都是自住嗎,也不全然,現今不動產已被廣泛作為金融理財與存錢儲蓄的工具,在多頭之下,投資意願大增,投資客大出籠。進而市場成為自住客與投資客拔河拉鋸的戰場,投機者不是買得快就是買得多,進而擠壓到自住客的選擇空間與考慮時間,當然價錢都是被賣方所掌握著,如果市場上的投資轉手物件很多,也代表著行情也被他們所控制著。

如果要抑制房價的膨脹,若沒有相關的配套限制或定法打擊,其實也沒有阻止買方不買房子的方法跟理由。畢竟購屋就是個剛性需求,雖然行情的最終支撐點還是在於自住客,但如果需求量沒有崩落,要想著價錢崩盤幾乎是天方夜譚。

市場像是一片汪洋大海,每一個買方賣方、每一筆在裡面流動的資金,每一個單位都如同是這其中的一粟,這麼渺小的力量又怎可能帶來巨浪激流呢?價錢也是相同的道理,有人買、就有人賣,有人賣、就有人買,如此形成了一個被大眾認同與接受的數字,那就是行情,有人買就漲,沒人買就跌。你搏的不是運氣,搏的是信心與買氣,只要有人繼續買下去,那行情就會持續樂觀下去。

※本文獲作者授權轉載,原文連結

作者簡介:誕生與成長於一個與不動產相關的環境,雖入行未達先進前輩之資,但耳濡目染這個生態圈近三十年,聽到的故事,看到的真人真事,遇到的實際歷史,歷歷在目。著有《丁丁的房產人生雜記》

責任編輯:梁喆棣

下滑載入更多報導
房貸 低利率 房市
網民肥皂箱
商周讀者群

這是一個開放給所有商周讀者發聲的管道,如果你有意見想法不吐不快,歡迎站上我們準備的肥皂箱,大聲說出來!(來稿請寄至cynthia_lee@bwnet.com.tw)

廣告
留言討論