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財經 | 地產風雲

韓國打房,反讓朋友被迫搬家了...從一對準新人的買房困境,看南韓房地產殘酷現實

示意圖,南韓首爾一景。 (來源:Dreamstime)
撰文者:Fion
網民肥皂箱 2020.09.18 7,573
摘要

在韓國生活六年的作者分享身邊兩個案例:一位是得搬到距離現在生活圈1.5小時車程外;一位則是面臨找不到房子的困境...她觀察到近年韓國政府認真打房,炒房難度的確增加,但是一般人買房、租房的支出也比以往更高、更難。

這幾年韓國政府很認真打房,從17年開始,頒佈了20幾項政策。炒房的確難度增加,但是呢,一般人買房、租房也比以往更貴,也更難。特別是今年7月10發佈的7.10政策,提高房產稅,拉高持有成本。但房價飆高之外,我前幾個禮拜跟江南不動產的仲介聊天,他也說「物件比以往更少。」

直接從我身邊的例子說起。

龍哥(編按:作者老公)有幾位從小一起長大的好友,都跟我們住在同一區(他們皆為租房),三不五時會見面吃喝聊天。前陣子其中一位歐巴跟女友準備結婚,想買房子,到處在看房。結果上個月說︰「我們決定了,要買龍仁的一個舊公寓!」

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我整個傻眼。因為我們這區在漢江北邊,而龍仁是漢江南邊再往南,在水原(수원)的旁邊了。從我們家到龍仁,開車要近一個半小時。等於他的生活圈大轉變,所以我第一個問題就是:「為什麼要買在那區?」

龍仁的位置。截圖自google map (來源:作者)

他說,主要有兩個原因。一是交通,二是房價。

這位歐巴工作的地方在江南的南端,地鐵良才站附近,從龍仁開到公司大約3、40分鐘,但從我們這區開到良才站,要50分鐘(我都是以平日白天來估算)。所以住到龍仁,他通勤時間可以縮短一些。

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對韓國人來說,通勤花一小時算很正常。最關鍵的,還是房價。其實這位歐巴很想住在首爾,他的女友做房地產代銷,曾經就跟我們分享過,地址在首爾,就是比較貴。

她曾代銷過一個區域,在首爾都界旁、走個500公尺就能抵達首爾範圍的房子。我研究了一下這個區域,發現這裡有很多公寓新建案,但因為位於高陽,不算首爾,價格比較便宜。

我用價格比較便宜,是讓大家比較好懂。若你有耐心看,詳細情況是這樣的︰

同樣是權狀25坪的房子,一個地址是首爾上岩洞,2005年蓋的公寓;而我拿來比較的,則是位於高陽德恩洞,2022年將落成的公寓。

地圖截圖自kakao map (來源:作者)

兩個公寓距離不遠,走路只要20分鐘左右,而買賣價格,範圍都是在9~10億韓幣(約台幣2500萬左右)。新舊差了有17年,但首爾舊公寓,價格還是跟高陽新公寓一樣。

(影響房價的因素很多啦,在此先不討論週邊機能、學區那些。而且如果現在去看德恩洞那個建案週邊,會覺得根本一片荒地🤣)

總之,身為代銷人員,她自己也看了不少房,很想買在首爾,但實在買不下手。

再來講講第二位歐巴的例子。

他是用全稅租住在我們這一區的Villa(韓國一種公寓類型,但層數較少、公設較少,是市場上比較難脫手的類型),房子大約就20坪出頭吧,全稅價格是1億5千萬元(約台幣380萬)。

先說明什麼是全稅。全稅=전세,也有人翻成全租,是韓國特有的租房制度。給房東一筆接近於房價五~六成的錢,接著你就可以不用付月租,直接住在裡面。通常租約會是2年。

價格乍聽很驚人,但你可以想成,只要準備一筆幾百萬(或上千萬)的保證金,暫時放在房東戶頭裡,就可以免費住兩年。(btw韓國的銀行也有全稅貸款的服務,所以你就算沒什麼存款,也是可以租到全稅房)

那房東為什麼可以不收月租呢?因為以前韓國存款利息很高,甚至有到10%以上。但近幾年韓國定存利息降低,賺利息變難。不過全稅依然是許多人習慣的租房方式,也有房東改用折衷的半全稅(就是保證金低一點,然後每個月另外付房租)。

像我以前住了三年的韓國違建,其實也是全稅房喔,全稅只要500萬韓幣(約台幣13萬)。房東主要是買來等都更的,後來房東轉賣給別人,新房東覺得實在太不划算,所以又另外跟我們收每個月20萬韓幣的月租(約台幣五千)。嗯…但還是超便宜啊!

你可能會想,「如果手上有幾百萬、上千萬現金,幹嘛不直接買房?」但韓國人過往並沒有特別著迷於房地產,龍哥的說法是,韓國人普遍認為公寓是會逐漸跌價的東西,所以除非結婚,沒有太大願意把錢投進房子裡。

但2016年之後,因為政策關係,供給變少、可貸款的成數變低,買房愈來愈難,而公寓價格一直漲,大家的預期心理變成了「現在不買以後就變更貴!」

所以在上一篇文章《韓國打房政策,不跌反漲?江南看套房officetel實錄》,我講到韓國政府這陣子的打房政策,效力很明顯,只是是往反方向。房價漲,大家都惜售,租房也比以前更貴、更難。

我之前看江南套房,月租在90萬左右(約新台幣2萬4),可以看到蠻多不錯的選擇。但這次能看到的卻遠比以前少。而且一些很普通的物件,也開得比以前貴。

簡單來說,因為打房政策,持有成本提高,直接轉嫁到房客身上(全稅或月租都漲)。也因為大家都不想把精華區的房子賣掉,物件更少,價格更貴。韓國這個打房政策,我個人覺得其實是提高稅金收入政策。

不過我倒是沒想到,就連offictel也跟著漲價。(officetel是什麼?名詞解釋請看👉韓國有哪些房子選擇 ∣ 考試院 ∣ 下宿 ∣ 套房式one room ∣ 高檔officetel一次看懂

現在這第二位歐巴就面臨找不到房子的問題。

他原本的房東把房子賣了,而新房東是要買來自住的,所以歐巴一定得搬家。他手上的現金加上貸款,能用的預算大約在全稅四億韓幣左右(約台幣1000萬),然後老婆想要搬到公寓,不想再住Villa。

在首爾,找得到20幾坪、全稅四億的公寓嗎?我是沒有認真找啦,不過據這位歐巴的說法,他這陣子…找不到。

我拿前面的例子來看好了。就是首爾上岩洞2005年蓋的公寓,權狀25坪的房子,最近賣價在10億左右(約台幣2500萬)。如果想用全稅的方式住這棟公寓,要準備多少錢呢?

直接看實價登錄(橘色為全稅價格,藍色為買賣價格):價格在5億~6億韓幣之間(約台幣1,200~1,500萬)。

截圖自아실(https://asil.kr/asil/index.jsp) (來源:作者)

如果要用月租or半全稅的話,價格會比較亂一點。整理一些保證金/月租分列如下:

3億/65萬 (台幣760萬/1萬6)
3000萬/180萬(台幣76萬/4萬6)
3億5千萬/60萬(台幣890萬/1萬5)
4億/31萬 (台幣1000萬/8千)
2億/90萬 (台幣50萬/2萬3)

最後看價格趨勢圖,一樣是用上岩洞這個公寓:

截圖自아실(https://asil.kr/asil/index.jsp)。 (來源:作者)

可以看到買賣價格(藍色曲線)之前還是略為往下的走勢,在12、13年的時候開始上爬,18年的年中之後就開始狂飆、屢破新高。

所以這幾年韓國打房政策下來,炒房的確變難,但是一般人買房、租房也比以往更貴、更難。很多政策,實行起來並不會朝原本想像的方向走。這兩年要買房自住的韓國人支持韓國房地產政策的…我覺得應該很少吧(我話講得很委婉😂)。

btw研究房地產是我的興趣之一,但我並不是專家,也可能會有錯。歡迎指正。

※本文獲作者授權轉載,原文

※作者簡介:Fion的韓國生活日常,韓國居第六年。文字工作者/專欄作家/通告咖/韓國媳婦。嗜好為看房子&台韓比較。

責任編輯:洪婉恬

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