收入相等、都沒存款…5年過後，為什麼隔壁鄰居的財產卻比你多5倍？

「歐尼爾夫妻很擅長存錢，在霍勃肯租公寓這6年間，他們每個月可以存3百美元。要這麼做不簡單，但他們是有計畫的。每個月，湯姆從公司分兩次領到薪水，他會把支票交給瑪格麗特，瑪格麗特就會在隔天存進銀行裡。過幾天後，支票結清入帳，她會回到銀行兌領出2百美元，把其中150美元存到夫妻共同儲蓄帳戶，她與湯姆用剩下的50美元作為生活費。湯姆用其中的20美元支出通勤交通費與其他項目，瑪格麗特則用30美元買食材、雜貨、衣服與其他家用品。湯姆幾乎每天都自己帶午餐以降低開銷，而瑪格麗特會到處去找折扣服飾店或日用品店。她甚至會剪集優惠券來降低日常開支。湯姆剩下的薪水則用來支付房租、水電費、保險以及其他生活支出。如果他們在月底還剩一些錢，瑪格麗特會轉到儲蓄帳戶裡存起來。」

「傑西，他們都沒有休閒生活嗎？聽起來他們好像從來沒有花錢去餐廳吃飯、看電影，或做其他有趣的活動。」凱希說。

「喔，他們有喔，剛剛你提到的他們都有享受到。他們會在週五、週六晚上和一樣節儉的朋友們聚會，是這樣的……」傑西暫停了一下，想了想，然後繼續說：「讓自己身邊圍繞著對的人是很重要的，就是那些跟你想法相似的人。以歐尼爾夫妻來說，他們最常相處的朋友，對用錢也非常謹慎。他們擁有一樣的節儉觀念，所以這讓歐尼爾夫妻更能持續堅守他們的存錢策略。如果他們的朋友都很愛花錢，也不儲蓄，那會讓他們也很容易放棄自己的計畫。」

「為什麼會這樣？」凱希問。

「習慣是有傳染力的。」傑西說：「習慣會像病毒一樣在你的社交圈蔓延開來。如果你和愛花錢的人混在一起，你也會變得愛花錢；如果是和節儉的人往來，你就會變得節儉。歐尼爾夫妻很早就體悟到這點，所以會和有同樣節儉想法的朋友聚在一起。你有沒有發現？喜歡喝酒的人總是跟其他嗜酒的人聚在一起；熱衷賭馬的人，也會跟一樣熱衷賭馬的人碰在一塊兒。這只是人性，我們喜歡物以類聚。如果你開始培養一個好習慣，那就跟同樣擁有那個好習慣的人相處。這就是歐尼爾夫妻做的事。這就是為什麼他們能夠存到很多錢的緣故。」傑西說完稍微停頓一下，才又繼續。

「湯姆與瑪格麗特住在那間公寓時能存下2萬1千6百美元，都得歸功於他們省吃儉用的理財習慣。他們決定用存款中的1萬美元作為頭期款，買下價值3萬美元的一棟聯排別墅。夫妻倆已經準備好要生小孩，覺得住在這樣的房子比較能夠讓一家人擁有足夠空間。此時，買房子對歐尼爾夫婦來說很合理。

他們思考著，每付掉一期房貸，他們就能為房子增加房屋淨值（equity）。除此之外，如果這棟房子的房價上漲，淨值就更提高了。但要買房子，意味著他們得向銀行借貸兩萬美元。因為他們自付頭期款的金額很高，所以許多銀行都很願意借錢給他們，並且是以3%的低利率。他們最後決定借款的銀行，提供了15年的還款期限，而不是30年，這樣一來，他們就能夠早一點還完貸款，並更快增加房屋淨值。」

凱希打斷傑西，問：「房屋淨值是什麼意思？」

傑西停下來，思考了一下這個問題，然後回答說：「房屋淨值，就像是儲蓄帳戶。」

「每一次你付錢給銀行，就是在償還銀行借給你的購屋貸款，付一次就少欠銀行一些錢。這意思是說，你就愈來愈能擁有你的房子了，這就是房屋淨值。有一天，你會把房子賣掉，那你會希望在賣房子時，你獲得的金額比當初的購買價格更高。房屋增加價值的部分，也是一種房屋淨值。你擁有的房屋淨值愈高，你賣房子時拿到的錢就愈多，然後你可以用那份多的錢去買另一間房子。懂了嗎？」凱希點點頭，傑西繼續說下去。

「就在歐尼爾夫妻買下房子不久後，他們決定是時候生孩子了，他們的計畫是生3個。他們知道，終究會搬到另一間更大的房子，更適合一家五口。整個仔細考量之後，歐尼爾夫妻想，如果每個月支付給銀行比原本規定的金額再多一些，會是一個聰明的辦法。他們決定每個月多償還2百美元。這筆額外支付的2百美元，為他們的房子每個月增加2百美元的淨值。等到他們要賣房子時，這些每個月額外的支付款項將累積起來，為他們增加更多房屋淨值。

「這棟房子他們只住5年就賣掉了，房屋淨值相當高，讓他們不但能夠在馬納斯寬海灘買獨棟別墅，還只需要跟銀行借一小筆錢就夠了。房貸愈少，每個月要還給銀行的錢就愈少，付出的利息也愈低。那時，他們的房子以5萬美元售出。由於他們每個月多償還2百美元給銀行，因此當他們賣房子時，房貸只剩下4千美元。」

傑西的手夾著雪茄，朝3個孫子比了比。「現在，有誰可以告訴我，歐尼爾夫婦在賣完房子之後獲得多少房屋淨值？」

克絲汀第一個舉手回答：「4萬6千美元。」

「答對了！」傑西拍拍手，傾身在克絲汀額頭上吻了一下。「不過，有件事我忘了告訴你們。當房子最後以5萬美元售出時，他們還得付一筆錢，叫做成交費用（closing cost）。成交費用是指你得要繳納的手續費，支付給協助你賣房子的人，包括房地產經紀公司、律師、產權公司，還有一些其他相關人等。其中，房地產經紀公司拿到的最多。如果他們成功幫你賣掉房子，費用通常是房屋成交價的5%。當初歐尼爾夫婦要賣房子時，他們就決定要靠自己來賣。為此，瑪格麗特在好幾份報紙上刊登廣告，最後賣給出價最高的人。這樣幫他們省下了多少錢呢？」傑西問大家。

布蘭登馬上脫口而出：「2千5百美元。」

「沒錯！」傑西讚許地拍拍小布的右肩。布蘭登回以一個驕傲的笑容。

「但他們還是要付手續費給其他協助的人，總共花了1千美元。所以，在付完所有費用之後，他們獲得多少淨值呢？」傑西又問大家。

沉默了幾秒鐘之後，凱希伸出她的腿，大叫說：「4萬5千美元！」

「你算對了，我的小凱希蒂亞。」傑西笑著說：「讓我們一起算一遍：5萬元減去4千元的剩餘貸款，再扣掉1千元的成交處理費，等於4萬5千元。這樣大家都懂了嗎？」他們都點頭表示同意，於是傑西繼續他的故事。

「至於約翰呢，因為他花了很多錢買結婚戒指，他與瓊恩也把之前的儲蓄都用在蜜月旅行了，當他們要買房子時，存款所剩不多，所以只好選擇售價2萬5千美元的單層公寓。

「單層公寓不像聯排別墅或獨棟別墅那麼容易增值，加上他們能夠拿來付新房子頭期款的存款也不夠。他們在紐約租公寓的那5年，只存到5千美元。

他們想用其中3千美元當頭期款，所以只能用剩下的2千美元採購家具與裝修。由於頭期款只有3千元，要找到銀行願意借2萬2千美元就變得很困難。

而且，因為頭期款金額太低，銀行要求的房貸利率是5%，償還年限就拉長到30年。這意思是說，比起歐尼爾夫婦，他們得付出更多利息，而且要花更多時間才能付清房貸。」

「結果，就像歐尼爾夫婦一樣，維柏林夫婦在住了5年之後，也想出售他們的公寓，去馬納斯寬海灘買新房子。當他們賣掉公寓時，還有2萬美元的貸款沒還清。他們透過一家房地產經紀公司，找到一個願意出價3萬美元的買主，這個價錢只比當初他們的購屋金額多了5千元。房仲公司的費用是1千5百美元，其他成交費用加起來是1千美元。有誰知道，最後他們的房屋淨值是多少？」傑西看到大家呆掉的眼神。

「我們來練習數學吧。」傑西說：「3萬元，扣掉2萬元，再扣掉1千5百元與1千元，等於7千5百元。」

傑西眼神掃過一圈，確認孫子們都有跟上。

「好，小布，現在我們來記錄一下，歐尼爾家的房屋淨值是4萬5千元，維柏林家的是7千5百元。」

「在當時，那可是好大一筆錢。」他說。

「過低的頭期款造成的負面影響，在於它拉低了馬納斯寬這棟新房子所能增加的淨值，也因為貸款條件的緣故，他們每個月能償還的本金部分變少了。

更糟的是，他們付的頭期款甚至不到房屋價值的20%，這使得他們每個月要多付50美元的私人貸款保險費（PMI），對於頭期款不能支付房價20%的借款人，銀行就會要求借款人支付這筆私人貸款保險費。也就是說，他們的房貸月付金額比湯姆與瑪格麗特都來得高。高額月付房貸意味著他們每個月剩沒多少錢可以儲蓄了。高房貸、私人貸款保險費、無法好好儲蓄，以及單層公寓不如別墅的心理缺憾，全都攪和成一股負面影響，不但殃及他們的財務狀況，也限縮了未來的儲蓄能力。」

傑西從椅子上站起來，告訴大家是時候去衝浪了。布蘭登、克絲汀與凱希也從椅子上起身，和傑西比賽看誰先跑到海裡。

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責任編輯：李頤欣