商周

啟動成功關鍵,隨時掌握商周.com最新資訊

提供第一手新聞解析、財經趨勢、專屬活動

已加入收藏
已取消收藏
熱門關鍵字
熱搜內容
現正閱讀
孩子大了、經濟負擔變小…該「中年換屋」嗎?3個方法換屋沒壓力
畫重點
段落筆記
新增筆記
「請稍等」英文別直接中翻英說please wait a minute!一次掌握,常用的電話對談英文
0
/500
不公開分類 公開分類
儲存

財經 | 投資理財

孩子大了、經濟負擔變小…該「中年換屋」嗎?3個方法換屋沒壓力

(來源:Dreamstime)
撰文者:張金鶚
非讀BOOK 2020.07.31 6,386
摘要

1.面對當前高房價,許多人感嘆根本買不起房子,有些人慶幸早期就擁有人生第一棟房屋。但10多年來,雖然這棟自住的房價不斷上漲,屋齡卻逐漸老舊,品質愈來愈差;家庭小孩也不斷長大,必須思考是否要換屋才能改善生活品質。

2.面對當前COVID-19疫情趨緩,又開始擔心房價是否會再度飆升?目前是否是換屋的好時機?有改善環境或換屋需求的族群應該如何因應?

如何面對人生的換屋課題?老屋價格上漲的幅度顯然不及新屋,透過都更、整修或是搬到郊區,還是可以改善自己的生活品質。

面對當前的高房價,許多人感嘆根本買不起房子,年輕首購族只能望屋興嘆,抱怨自己生不逢時。然而有些人很慶幸早期在房價尚未飆漲之前,就已購屋擁有人生第一棟房屋。這10多年來,雖然這棟自住的房價也不斷上漲,但房子屋齡卻逐漸老舊,品質愈來愈差;在此同時,家庭小孩也不斷增加長大,房屋空間愈顯不足,必須思考是否要換屋才能改善生活品質。

我自己去年退休,最近很順利的將原有的2戶房屋賣出,同時將父親現住的第3屋抵押貸款,才能擁有現在退休居住的新屋,算是很幸運的完成人生最後一次的換屋經驗,開始享受我退休後山居歲月的第3人生。

廣告

過去早期我曾指導楊宗憲教授的博士論文〈第2屋購屋行為的實證研究〉,共同發表於2001年《住宅學報》。我們透過台北和新北的建物與戶籍登記及其相關資訊共222萬6千4百多筆存量資料,比對因買賣取得僅有2屋住宅的有效樣本1萬4898筆進行分析。我們進一步透過戶籍地址與房屋坐落地址比對,判斷第2屋是自住或非自住標準,其中第2屋換屋自住占44%,非自住占56%。

先改善生活品質,再考慮投資

我們再進一步建立2項選擇羅吉特模型,實證研究結果發現,第2屋換屋自住較非換屋自住者相比,自住買比第一屋面積大、屋齡較新的機率較高,換言之,第2屋較第1屋品質較佳。而且換屋者傾向買與第1屋同一類型或同一鄉鎮市區的房屋,顯示換屋者在第2屋購買行為存有情感習慣性及地域性偏好。另外,換屋自住較非自住購屋時間間隔明顯較短,也說明自住相對於投資住宅的支出,會優先將預算花在自住上,改善生活品質,行有餘力,才會進行投資行為。

當然,此早期實證研究結果因房屋多以消費為主、投資為輔現象,或許與近年房價大幅飈漲,面臨許多換屋困境,過去與現在情況未必相同,值得後續進一步實證研究。

雖然換屋族比首購族幸運,但當換屋族到市場去搜尋較第1屋面積更大、品質更好、區位更佳的理想第2屋時,突然發現較為理想房子的價格,遠遠超過自己第1屋已經上漲的房價。換言之,老舊房屋價格上漲的幅度顯然不及新屋,若想要提升換屋品質,除非這10多年來的薪資所得能夠大幅增加,否則只能繼續被困住在老舊的第1屋。

廣告

當然也有這10多年來,自己和另一半共同努力打拚,賺取足夠的換屋資金,或是是上輩子修來福分,繼承祖先遺產或長輩資助、子女長大離巢賺錢,不論如何,換屋的財務壓力可以獲得解決。面對當前COVID-19疫情趨緩,又開始擔心房價是否會再度飆升?目前是否是換屋的好時機?有改善環境或換屋需求的族群應該如何因應?

首先,若第1屋出售資金不足換屋,可就地更新。建議可以考慮積極整合鄰居,進行都更或危老重建。只要原本第1屋區位條件還不錯,且鄰居的整合規模不算太大或複雜,就可積極找專業者協助處理。若是都更或危老重建複雜,遙遙無期,也可積極找建築專業者,將自家重新整修裝潢。雖然可能無法像日本節目「全能住宅改造王」般大肆改造,但透過建築專業者的協助,絕對可以大幅改善居住空間品質。

其次,若換屋資金不夠雄厚,可以考慮以「時間換取空間」。若原本第1屋的區位條件不錯,原本住在第1圈,可以朝第2圈方向換屋,若原本住第2圈,可以朝第3圈換屋。因為房價中都市大區位占的比例最多,若透過便捷的交通,稍遠離原本較好區位,這樣可以換得較大面積、較新屋齡、且較好管理的新社區好產品,如此還是可以透過換屋改善生活品質。

第三,若換屋的資金較沒有壓力,則應多考慮區位、產品和管理。除非工作或就學的考量,否則仍應在原本居住地點附近,如此較不會因換屋必須要重新適應生活環境,重建鄰里人際關係。其中最重要還是產品一定要比原先舊屋要新、面積要更寬敞、通光採光與景觀要更佳、公設及管理也要更好,並重視室內設計、相關家具、燈光、色彩及裝潢布置都要更重視居住品質與品味。至於價格只要透過相關市場資訊或是「好時價」大數據估計相對合理即可,議價能力就看個人的手段高低了。最後有關時機的考量,因為涉及有買有賣的換屋行為,好壞時機可以相互抵消,換屋不必太過在意時機了。

最後,期待在不同的生命週期階段,包括剛出社會年輕人的租屋族、新婚夫婦的首購族、中年有小孩的換屋族及小孩離巢的退休族,不論租屋或買屋,都能擁有住房自由的快樂人生!

書籍簡介


住房自由的人生:房地產專家張金鶚教你活用七三法則、大數據,找回居住自主權

作者: 張金鶚

出版社:天下文化

出版日期:2020/07/22

作者簡介

張金鶚,美國麻省理工學院建築碩士,美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫系碩士、博士,曾於美國加州柏克萊大學、英國瑞汀及格拉斯哥大學、瑞典國家建築研究中心、日本明海大學等校擔任訪問學者。從事學術研究三十多年,研究領域橫跨建築、都市計劃、公共政策、經濟、財務金融與地政,經常於國內外著名學術期刊發表論文,並長年在各大報章雜誌發表專論。曾任政大地政系特聘教授、政大台灣房地產研究中心主任,2013至2014年受邀擔任台北市副市長,現任清華大學科技管理學院榮譽講座教授。畢生以發展台灣住宅及房地產研究為己任,著有《房地產是一輩子的事》、《居住正義》、《張金鶚的都市更新九堂課》、《張金鶚的房產七堂課》、《房地產的世界》、《房地產投資與市場分析》等。


責任編輯:李頤欣

下滑載入更多報導
中齡換屋 換屋族 第二間房
非讀BOOK
出版社

蒐羅與財經、職場、生活相關書籍內容介紹及書摘,協助讀者快速閱讀書籍精彩內容。

廣告
留言討論