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財經

南韓徵「囤房稅」,房價為何還是不跌?原來市場這樣看⋯

(來源:Dreamstime)
撰文者:Joe tsai
網民肥皂箱 2020.07.16
摘要

南韓企劃財政部10日提議,對名下擁有多棟住宅的屋主加徵房屋稅,做為抑制房價漲過頭的最新措施,作者觀察到南韓政府過去也曾經實施數次打房政策,效果依舊不彰,根本原因是不符合市場機制。

有些人看到南韓財政部提議(僅是提議,尚未通過),對名下擁有多棟住宅的屋主加徵房屋稅,做為抑制房價漲過頭的最新措施,好像覺得那是德政一樣。

如果政府實施一個政策,目的是想要壓制房價上漲和租金上漲,讓人們租得起或住得起,那當然是好事,但如果這個政策實施下去,在現實的世界中,房價和租金不僅沒有跌,反而還持續上漲,那這個政策要不要做,可以做,但到頭來就是懲罰租客和購房者。

南韓政府第一次增加房屋持有成本嗎,當然不是。

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2003年,南韓政府實施提高資本利得稅,稅率最高達60%,同時進行「十年廣建百萬戶平價住宅」的租屋政策。

2005年,韓國政府從健全稅制著手,把原先土地與房屋分開課稅的持有稅,改為合併課徵,並更名為「綜合不動產稅」,直接對房地產實施累進稅率,大幅增加房地產持有成本。

2018年,南韓財政部提高綜合不動產稅率,價值3至6億韓元房產,從原先的0.5%調升至0.7%。6億至12億韓元的房產最高上調至3.2%,在首爾、世宗、釜山及京畿道部分地區持有2戶者,最高課以3.2%的稅,且不能在限購區貸款買房。另外政府計畫在首爾興建30萬戶新住宅,增加供應量。

南韓政府去提高房屋的持有成本,在現實市場機制的結果是什麼,房價上漲,或者房租暴漲,實際上是兩者同時發生,這很容易理解,經營的成本增加3%,終端售價就是至少增加3%,有多房的屋主撐不下去怎麼辦,他可能會用略低於市價賣掉,減少出租,那就是租屋市場供給減少,然後市場機制引導租金價格上漲,既然租金上漲,維持報酬率,那房價上漲也很合理。

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圖為南韓近25年房價指數(South Korea House Price Index)走勢,source: tradingeconomics.com

其實這也不只發生在南韓,美國有些州,不停的提高房屋持有成本,市場機制的結果是什麼,房租暴漲,房價有暴跌嗎?

你看看左派大本營的美國加州,那精美的房價和房租,怎麼加重稅後的房價和租金價格,比沒加稅的時候還高,廢話,資本市場上,有哪個產業,營運成本增加以後,終端價格還能減少的,沒有。

加稅以後,持有成本增加,有屋主會拋售,然後價格暴跌,這邏輯成立嗎?

你在地球上找找看,看看有哪個實施資本社會的國家有出現那個現象。

如果真的有,那個社會一定有至少一項生活機能的價格暴增,或者品質大幅下降,只是表面上未必能察覺到,但實際去當地生活,一定會明顯感受到,務實的經濟學告訴我們,賠錢的產業,不可能長期存在,市場機制會讓它產生合理的利潤,那就是漲價,不然就是品質放給它爛。

要怎麼讓一個大都市的房價下跌,很簡單,單位土地的生產力下降就好,毀掉那個區域的醫療、治安、商業等生活機能,那就像在市中心擺一堆核廢料的效果一樣,不用加稅,價格自然下跌。

一般人會不會搶著去買南投、屏東、貢寮那種生活機能極差的房地產,就算減稅,那些地方的價格也很難漲,因為那個地區的土地生產力就沒有那個價值。

一般人為何要去搶買六都、生活機能極好的房地產,因為那個地區的土地生產力就有那個價值。

簡單來說,生活機能極高的房地產,就像名牌包,生活機能極差的房地產,就像路邊攤的包,政府可以透過什麼政策,讓一般人可以用較低的價格,買到或租到土地生產力極高的房地產物件,就像用路邊攤價格或平價,買到名牌包。

沒有這種政策,因為那反市場機制,或許可以短期存在,但不可能長期存在,目前的現況是,市場上有沒有平價包可以買,有,但大家眼光都很高,不要平價包,只要名牌包,但是只出的起平價包的錢,這就是問題所在。

※本文獲作者授權轉載,原文出處

責任編輯:梁喆棣

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