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財經 | 投資理財

房貸提前還》除了省利息,還能賺到更多錢的方法?一個動作是關鍵

(來源:Dreamstime)
撰文者:陳逸朴
網民肥皂箱 2020.06.19
摘要

1.前篇文章中,我們透過提前償還房貸所省下的利息當做基準,比較多餘閒置資金做定存及指數化投資的差異,結果發現,提前償還所帶來效益,竟比同筆資金拿去定存所獲效益還低。

2.本篇文章以此延伸,假設投資人執行提前償還房貸的動作,並將每期省下的房貸支出用來做定存和指數化投資,只多做這樣一個簡單動作,就能大大提升提前還款的效益。

前一篇文章中,我們告訴讀者,提前償還房貸所獲得的報酬率遠低於房貸利率。除此之外,也透過例子舉例提前償還房貸所獲得的效益比定存還差。

但是,各位讀者是否有發現,前篇文章案例中,房貸的利率是1.3%,而定存的利率則是0.8%。如果提前償還的效益比定存還差,那一直借房貸拿去定存不就穩賺不賠嗎?對於銀行來說,這個行為就是個穩虧的交易不是嗎?在這一篇文章,我將解答這其中奧秘。

我們舉之前相同的例子來說明,跟銀行貸款1000萬,固定利率1.3%,20年期,本息攤還的方法。透過房貸提前償還計算機計算,每期的房貸支出約為:47340

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如果提前償還一百萬,相當於跟銀行貸款900萬,固定利率1.3%,20年期。透過房貸提前償還計算機計算,每期的房貸支出約為:42606

47340 vs. 42606 這兩組數字非常重要

在前篇文章,我們的計算方式是透過提前償還房貸所省下的利息當做基準,比較多餘閒置資金做定存及指數化投資的差異。對於多餘資金的一次性動作,比較上是沒有問題,但是如果考量到提前償還所產生的現金流效益,可就有不一樣的結果。

假設投資人執行提前償還房貸的動作,每個月將會多出4734元(47340-42606),我們先把這筆金額看成提前還款的機會成本,而對於此機會成本的處置方式,將影響優先償還房貸的效益。

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房貸1000萬,固定利率1.3%,20年期,不同方式的比較。
房貸1000萬,固定利率1.3%,20年期,不同方式的比較。 (圖表製作者:陳逸朴)

根據上述圖表所示,提前償還房貸省下的利息為136166元,如果將剛剛所提及的每期4734元拿來做定存,後者在20年期間所產生的效益約為10萬元。如此一來,透過提前償還房貸整體所創造的利潤,就會優於單純把多餘資金做定存的利潤。

處置機會成本的小動作攸關提前償還房貸的大效益

就是這個小動作,非常非常重要!如果你目前有需要償還房貸的問題,可以參考以下幾個思考方向:

  • 你是個有紀律的人,願意每個月將提前償還房貸所產生的現金流作定存,建議提前償還房貸並且確實執行定存動作。
  • 只想作一次性的動作,也不願意承擔太大的風險,請將多餘資金作定存。
  • 只想作一次性的動作,願意承擔一點風險,請參考YP所提倡的指數化投資。

舉個更簡單明白的例子,假設你目前有一百萬,提前償還房貸每個月可以多獲得4000元的機會成本。

  • 如果你會把4000元拿去花掉或是不理它:建議將一百萬拿去定存或是投資。
  • 如果你會把4000元拿去做定存: 請提前償還房貸一百萬。

每個月對於4000元處置的小動作攸關整體的決策!不管你選擇的方式是什麼,你都必須理解以下四點:

  1. 提前還款的報酬率 < 房貸利率
  2. 提前償還所產生的現金流,若不做任何規劃(定存),其效益 < 不償還房貸直接做定存
  3. 提前償還所產生的現金流,做定存規劃所獲效益 > 不償還房貸直接做定存
  4. 將提前償還的資金拿去投資,有可能比直接償還房貸獲得更好的報酬

以上就是對於提前償還房貸的分析,希望各位讀者都能找到適合自己的償還方式。

※本文獲「小資YP投資理財筆記」授權轉載,原文:少這個動作讓提前償還房貸效益大打折扣

責任編輯:李頤欣

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