房貸提前還》除了省利息，還能賺到更多錢的方法？一個動作是關鍵

在前一篇文章中，我們告訴讀者，提前償還房貸所獲得的報酬率遠低於房貸利率。除此之外，也透過例子舉例提前償還房貸所獲得的效益比定存還差。

但是，各位讀者是否有發現，前篇文章案例中，房貸的利率是1.3%，而定存的利率則是0.8%。如果提前償還的效益比定存還差，那一直借房貸拿去定存不就穩賺不賠嗎？對於銀行來說，這個行為就是個穩虧的交易不是嗎？在這一篇文章，我將解答這其中奧秘。

我們舉之前相同的例子來說明，跟銀行貸款1000萬，固定利率1.3%，20年期，本息攤還的方法。透過房貸提前償還計算機計算，每期的房貸支出約為：47340。

如果提前償還一百萬，相當於跟銀行貸款900萬，固定利率1.3%，20年期。透過房貸提前償還計算機計算，每期的房貸支出約為：42606。

47340 vs. 42606 這兩組數字非常重要

在前篇文章，我們的計算方式是透過提前償還房貸所省下的利息當做基準，比較多餘閒置資金做定存及指數化投資的差異。對於多餘資金的一次性動作，比較上是沒有問題，但是如果考量到提前償還所產生的現金流效益，可就有不一樣的結果。

假設投資人執行提前償還房貸的動作，每個月將會多出4734元（47340-42606），我們先把這筆金額看成提前還款的機會成本，而對於此機會成本的處置方式，將影響優先償還房貸的效益。

根據上述圖表所示，提前償還房貸省下的利息為136166元，如果將剛剛所提及的每期4734元拿來做定存，後者在20年期間所產生的效益約為10萬元。如此一來，透過提前償還房貸整體所創造的利潤，就會優於單純把多餘資金做定存的利潤。

處置機會成本的小動作攸關提前償還房貸的大效益

就是這個小動作，非常非常重要！如果你目前有需要償還房貸的問題，可以參考以下幾個思考方向：

• 你是個有紀律的人，願意每個月將提前償還房貸所產生的現金流作定存，建議提前償還房貸並且確實執行定存動作。
• 只想作一次性的動作，也不願意承擔太大的風險，請將多餘資金作定存。
• 只想作一次性的動作，願意承擔一點風險，請參考YP所提倡的指數化投資。

舉個更簡單明白的例子，假設你目前有一百萬，提前償還房貸每個月可以多獲得4000元的機會成本。

• 如果你會把4000元拿去花掉或是不理它：建議將一百萬拿去定存或是投資。
• 如果你會把4000元拿去做定存: 請提前償還房貸一百萬。

每個月對於4000元處置的小動作攸關整體的決策！不管你選擇的方式是什麼，你都必須理解以下四點：

1. 提前還款的報酬率 < 房貸利率
2. 提前償還所產生的現金流，若不做任何規劃（定存），其效益 < 不償還房貸直接做定存
3. 提前償還所產生的現金流，做定存規劃所獲效益 > 不償還房貸直接做定存
4. 將提前償還的資金拿去投資，有可能比直接償還房貸獲得更好的報酬

以上就是對於提前償還房貸的分析，希望各位讀者都能找到適合自己的償還方式。

※本文獲「小資YP投資理財筆記」授權轉載，原文：少這個動作讓提前償還房貸效益大打折扣

責任編輯：李頤欣