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財經 | 投資理財

說穿了,買房想賺錢就靠這四招

撰文者:紅色子房
幣圖誌 Bituzi 2013.01.24 50,307

在敦化商圈遠企附近的巷弄裡,紅色子房和三位金融業的前輩們喝著咖啡聊著近日政經局勢。談到房地產,某國內知名證券副總K低聲說道:「最近我想投資一個位於淡海新市鎮的預售屋大案,建商的銷售副總是我朋友,願意給我特別的價格,但是要我一次訂購10戶以上。你們要不要來共襄盛舉?」

談到房地產,其他兩位朋友不約而同轉過頭來,先問問我的想法。雖然紅色子房並不特別鼓勵投資預售屋,(詳見 符合居住正義的不動產投資模式),但是R也算前輩,好心報來這個投資機會,也不好意思潑冷水。

「嗯,據我所知淡海捷運綠線似乎還在行政院審議中,不知道什麼時候才會核定。短期我還看不出利多議題。」我嘗試從客觀的角度表達我的立場。

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「遲早會通的啦!」K很有信心。「反正,現在那個銷售副總願意給我每坪比市價少2萬,我現買就現賺啦!」

「嗯,那得看後續接手的人多不多。像這種新市鎮大案子,若餘屋選擇仍很多,下一手投資人不見得願意接你的貨呀。」我點出「帳上獲利」及「實際獲利」的不同。

「放心啦,我那銷售副總朋友說,光看合宜住宅有兩萬多人抽籤,只有四千多人中籤,其他落選的一萬六千人都可以來這裡買呀!一樣價格但完全不用排隊,這案子絕對有市場的!」K仍堅信這是一個好投資。

「嗯,我建議你可以先觀察最近那個新店機廠聯開大案的投資客出場情況,再決定這項投資是否合適。」我想還是用實務案例來解釋我的觀點。

K沒說話,坦白說除了預售屋投資,他並沒有碰過其他房地產投資類型。但是,這幾年他的確靠這賺了不少錢。

也許,我應該教他投資其他不一樣類型的房地產。

─本文獲「幣圖誌」授權轉載

自從紅色子房發表過人生賺到一億的可能性一文,許多讀者來信想了解如何踏入房地產投資的領域。

簡單說,紅色子房認為入門房地產投資可以依標的分成四種類型:「預售屋」,「新成屋」,「中古屋」,「問題屋」。

而且,從前者到後者,越來越難。

第一種「預售屋」算是最容易入門,而且紅色子房認為,應該有超過50%的房地產投資人只會投資預售屋。

若要說投資預售屋有什麼KnowHow,大概就是「找到一個可以跟隨的好建商」吧。成為這個建商的粉絲團,只要該建商有推案便在潛銷階段先搶購幾戶,之後再交由建商的代銷一併處理。在金流上如此魚幫水,水幫魚,便有機會可以投機獲利。

但是,在目前政府倡導居住正義旌旗下,預售屋投資一旦到了建商完工交屋階段,投資者還沒有找到下一手承接出場,這標的就會被奢侈稅綁兩年。因此,紅色子房認為投資預售屋基本上就是一種「賭博行為」,敢賭就有機會贏!

第二種「新成屋」投資,讀者可參考紅色子房給小資一族的買房建議一文的觀念,先不考慮買房自用因素,紅色子房認為「招租」就是一項學問。店面看市場人流,住宅套房看區域就業就學機會,同時還要看地段是否有增值空間。

第三種「中古屋」投資,除了要學剛剛的「招租」學問經驗外,還有房屋「改建修建」等KnowHow。畢竟除了中古屋買入價格外,如何改建打造成符合租客所需,也需要花不少裝潢成本。若能在改建上做到最好的

C/P值,便更有機會投資獲利。到了這階段,讀者可以找些建築師或室內設計師朋友,組成團隊共同參與尋找標的。

第四種「問題屋」投資,紅色子房認為是最難的,但也是獲利最高的。這些問題屋由於有問題,所以入手相對便宜。

這些問題包含被侵占、產權複雜、有債務糾紛等等。簡單的「問題屋」可以來自法拍市場,若有法院「點交」還算單純。複雜的問題屋常要解決許多法律問題,光怎樣架構安全的交易模式就是一種KnowHow,有時還得跟黑白兩道溝通談判哩!

因此,此類型房地產的投資團隊除了前兩種的營建團隊及招租團隊,建議還得加入厲害的律師及資深代書才搞得定,必要時還得找個在黑白兩道罩得住的前輩相挺。沒錯,這不是拍電影,是紅色子房的真實經驗!

[快速結論]

紅色子房認為,80%買房投資人會從「預售屋」入手。因為這是最高槓桿倍數的投資,可用低於20%的自備簽約款進行轉單獲利。

但要想進入專業的「房地產投資者」,應及早學習後三者的投資KnowHow。

特別是想要進入「中古屋」及「問題屋」的投資領域,紅色子房建議讀者可以開始尋覓組建自己的團隊。

「預售屋」投資也許可以幫助讀者「賭到」第一桶金,但是若想在「有房有錢」象限上永續生存,紅色子房建議讀者應及早學習進入後三種的房地產投資類型。

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幣圖誌是以「投資人如何實際在金融市場上獲利」為唯一主題的部落格。談論的領域包含期指波段當沖、台股籌碼法人價差、程式交易、房地產與美股投資,作者群強調文章必須兼具實戰經驗與個人特色。 幣圖誌 Bituzi blog:http://www.bituzi.com/

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