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財經 | 地產風雲

別把血汗錢拿去買房子!台灣房市出現「零首付」背後,你該懂得的駭人真相

撰文者:狄驤
資本主義的1001夜 2019.02.18 233,858

過去幾年我常苦勸沒房的年輕人,不要把有限的血汗錢拿去買房子。

結果是,不少人罵我危言聳聽,罵我不懂房地產。

因為,他們把租金變成資產,這種以買代租策略,讓他們有個窩同時又擁有資產,有什麼不對?

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老實說,如果你錢太多,不怕資產泡沫化,不怕手上資產一夕間變成負資產,當然沒有什麼不對。

只是,你們都太低估了金融市場崩盤和資產泡沫化的驚人威力。

如果資本市場這座超大紙牌屋要跨掉,房地產一旦出現「零首付」和「零元購屋」訊號,就等於最底部的紙牌己經開始彎腰。

2008年雷曼兄弟和美林銀行因為次級房貸風暴破產,在這之前,美國房地產市場就是出現一堆「零首付」和「零元購屋」現象。

我想,對資本市場和房地產有概念的朋友,都知道會有這個現象出現,海平面以下的事情必然是很大條了。

像是,這種用零首付甚至不花錢就能到房子的手法,很顯然是建商因為資金壓力已經大到快爆錶,加上建商們不肯降價,寧可貼點利息,騙市場中最後而且是資金最少的買方進場,所使的最後殺手鐧。

此外,景氣下行,銀行爛頭寸和全台餘屋太多,也是夭壽嚇人的助力。

如果我們把購屋消費者分為3級,第一級是豪宅購物客,口袋深度當然不用說了,但這種人少之又少,而且自從川普當選後,國際局勢像大怒神喝了過期假酒上吐下瀉,這些頂級VIP也免不了內傷外傷失眠引發生理失調,自然無法繼續推高豪宅價格。

第二級就是中產階級,像是醫師律師會計師中小企業主或上市公司高級主管,他們有穩定收入,但景氣蕭條,他們要多進帳幾塊錢也很辛苦,儘管他們購屋實力驚人,但也會因此延緩換屋或置產計劃。

第三級就是一般上班族,存款不多,債務不大,但現金流也像小水溝,自備款永遠存不起來,只好以租代買。而這次的「零首付」和「零元購屋」現象,就是建商針對他們發出的逃命訊號。

當然了,他們的信用分數在銀行來看,是比較低階的,也就是風險係數較高的。如果政府和銀行及建商三方沒控制好「零首付」和「零元購屋」政策,一旦資產泡沫化,這些三級購屋戶,將會為台灣帶來雷曼兄弟式的次貸危機,不僅銀行會受傷,建商破產,最可怕的是,會有一大堆以為自己擁有房地資產的年輕人或中低收入族群,在某天早晨醒來,打開手機或電腦看到新聞時,會以為自己只是在做惡夢。

因為,他們的房地資產,一夜之間就會變成負資產,而且連逃命機會都沒有。

我想,我這樣說很多人都不會相信。

老實說,我真的不會怪他們,因為,他們還年輕,都沒經歷過什麼叫金融風暴和資產泡沬化。

在這裡我就舉一個真實案例:

幾天前剛好我認識10幾年的香港老友,來台北找我吃飯。

我跟他談到台灣最近也出現「零首付」和「零元購屋」時,他聽了憂心地說,這又讓他回想到1997年,香港特首董建華推出的「8萬5」慘案。

當時,因為香港的房價被炒到天價高,剛上任的董建華為了打壓房價,突然宣佈推出「8萬5」的房屋政策。

這個政策的大意是,他上任後,在香港每年要興建8萬5千間以上的公宅,讓大家都買得起房,10年內要讓全港7成以上居民都擁有自住宅。

當時,香港全年的推案量也不過2千間。他這個政策一公佈,香港的房地產一夕崩盤。

就這樣,許許多多把存了好幾年血汗錢當頭期款,再透過銀行貸款買了房子的薪水族,一夕間就成為「零下資產」的欠款戶。

因為,房市急崩超跌3成以上,這也讓他們的房子價值,跟著跌了3成以上。

例如,當初他們認為自己房子有1千萬價值,用這個價值向銀行抵押貸款了8百萬,沒想到才一夜之間,他們房子價值只剩7百萬,這也等於他們還倒欠銀行1百萬。

幾十萬人就因為還不出這個價差,只好被宣佈破產,被趕出自己的房子。

可想而知,那時候多少人無法接受這個事實,輕生尋短。
可想而知,那時候有多少家庭,老老小小的全露宿街頭。

儘管事隔近20年,我這位香港老友,講到這裡仍是激動不已,那時他的許多朋友都破產,他記得很清楚,那些一夕破產的人都問著同樣問題:

「為什麼會這樣呢?他們都是老老實實掙錢供房的人,沒做什麼壞事,也不炒房,為什麼會淪落到破產,甚至流落街頭的慘狀?」

無奈,資本市場就是如此。

儘管你沒做錯什麼,甚至認真刻苦地工作,照顧家人,然而,當你上了資產階級這條船,卻沒有足夠現金來當救生艇或救生圈時,你的下場就是淹死在無情的金融海嘯裡。

總之,資產只是個數字概念,不是你的房子越大,用的水泥鋼筋越多,就越有價值。

當你有了這個正確觀念,只要你有足夠現金,有充分的避險策略,你要全額貸去買房,或是零元購屋,都沒有人可以指責你。

話說回來,如果你沒有足夠現金做救生圈,或者自備款不到3成,甚至使用全額貸的高桿杆,一旦資產泡沫化,不僅你的房子被收回拍賣,你以前交出去的頭期款和本金利息,也都會成為泡沫,此外,你還會成為負債好幾百萬的信用破產者。

我說過,當資本主義這個大富翁遊戲,玩到最後時,決定你存活率高低的,不是你有多努力,或是你多會存錢。

而是,你是否真的搞懂資本主義的遊戲規則。

否則,你的一個無知的買房衝動,真的會改變你的命運,讓你一輩子無法翻身。

老實說,我也相信有為的政府,應該不會讓雷曼事件和董建華「8萬5」慘案,在台灣重演。

然而,最後一點提醒,台灣這幾年房市交易量明顯走低,銀行購屋貸款和建築貸款,竟然還一直雙雙創新高。

當紙牌屋底部已經彎折,頂端還在繼續疊紙牌,我真的祈求上帝,希望台灣可以安然度過這次房市修正期。

責任編輯:歐陽蓉
核稿編輯:黃楸晴

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資本主義的1001夜
狄驤

資本主義這個大賭場裡,只有兩種人,一種是吃人的莊家,一是被坑的散客。
如果我們八字不好,無法成為吃人的莊家,那麼,至少要當一個不被坑殺的聰明賭客。
這是身在資本主義世界的每個投資者,都應該要奉行的江湖鐵則。

作者目前專職寫作,立志把資本主義的祕密公諸於世,讓散戶大眾至少可以在這個「用錢吃人」的殘酷叢林中安身立命。
作品有:《30歲後,你會站在哪裡?》1~3集、《其實,鈔票不是錢,不景氣也不是壞事》、《10年後,你想成為流浪漢還是富翁?》

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