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財經 | 地產風雲

房市好冷!3張圖告訴你,不景氣有不景氣的投資法

圖片來源:dreamstime
撰文者:紅色子房

學弟K跳槽到一家私人地產投資公司已近一年,聽說業績不是很理想,約了我想請教投資方向。

「子房哥,現在房市這麼低迷,陸客不來,經濟不振,政治觀望氣氛濃。哎,我都買不到合適標的投資,快要被我老闆Fire了。」學弟K一見面就大吐苦水。

「是喔?那你老闆是什麼背景呀,怎麼都沒有好案子找他?」我好奇地問。

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K嘆了口氣說:「我老闆在五年多前從大量預售屋與中古屋買賣中賺了好幾桶金,去年底趁著房地合一稅實施前,把手上物業大部分賣光了。現在滿手現金想找標的再投資,但是景氣不再,許多建案推案都很保守,而且市場上的物件降價仍相當有限,投資報酬率很低,我送上去很多案子都被打槍。」

我拍拍K的肩膀說:「沒關係,相信你老闆看得到你的努力。不過,由於你老闆算是半路出家,只懂簡單的地產投資方法,難怪找不到合適標的。」

學弟K睜大眼睛問我:「子房哥,請你教教我。現在我該怎麼做?」

我拿出紙來,大筆一揮,分享我的景氣循環投資曲線。

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「你看,在經濟下滑的時候,房價跌勢明顯。此時手上握有不動產的人,最需要什麼?」我問K。

K回答:「現金吧,價格好就賣,但問題是現在買方市場,大家價格都開很低。」

我點點頭說:「這時候就有個債權市場需求,你可以把資金借給手上有不動產但賣不掉的人,並且做好設定債權第二順位(第一順位應該是銀行),賺取較高的短期利率。只要做好風險控管,這也是不景氣時地產投資的另一種形式。」

我接著又畫了兩筆。

「如果在新舊政權交接後,經濟有緩慢復甦的跡象,此時房市應該已把市場租金壓低,可以進入空間經營產業做股權投資。」我說,K瞪大眼睛顯得相當興奮。

「空間經營現在發展出很多樣的形式,從商務中心衍變成共用空間(Co-Working Space),從傳統商旅演變成膠囊旅店,從單純隔套收租演變成國際交流的Share House。這些因應新世代產生的新興空間經營產業,若能取得長租並控制在三年內回本,這也是一門值得經營的地產生意。」K點頭如搗蒜,聽我不疾不徐地說完。

最後,我再畫兩筆,完成整個景氣循環投資曲線。

「當你的股權投資,可以帶給你穩定的現金流,相信你在銀行眼中已經是個A咖了」我接著說:「此時若市場一片景氣,嗅到通貨膨漲的趨勢,借力使力投資房地產,轉眼又是新的一桶金了。」

K眼中露出閃閃的光芒,腦筋動得更快,說:「謝謝子房哥,我看到了我幫老闆投資的方向,更看到了我自己創業的方向。」

我也笑著說:「有些事情知易行難。術業有專攻,先找到正確的團隊合作,才是成功的開始喔!」

作者簡介_紅色子房

紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作:《危機入市!投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術:外資圈知名地產軍師 大爆砍價買房最高機密

追蹤《紅色子房投資團隊》與《紅色子房粉絲團》:
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紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。

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