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財經 | 地產風雲

2015年下半年,自住族到底能不能進場買房了》人人適用!評估完這2個指標就知道

來源:本刊資料照
撰文者:dolin66
上班族的理財大小事 2015.08.27 3,126

在臉書粉絲頁上,一位朋友這麼問我:現在台灣房地產市場低迷,已經出現「房價5年跌三成」或「每年跌3%」不等的看空房市言論,如果是要買房自住的人,現在究竟可不可以進場買房?

認為無論如何不該現在進場者,所持最大的觀點便是:「晚買個兩、三年,房價還可以再省個幾百萬,何必讓建商或賣屋者多賺這筆錢?」當然,如果台灣房地產低迷的狀況依舊,加上下半年度若美國升息,導致資金加速外流,平均房價當然趨勢向下。

但自住者另一個需要考慮的重要關鍵,是您看上的房子能夠等你多久?萬一在這段等待降價的時間內,自己與家人喜愛的房屋被人捷足先登,就代表又要花一些時間來找尋合適的房子。畢竟每棟房子的條件都是獨一無二的,是有可能過了那座山,從此就沒了那座廟。

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因此我建議,與其問現在是不是買房自住的好時機,不如先把以下兩件功課做好:

1、是否在買屋前,勤勞看屋?

每個人都想擁有價廉物美的愛屋,但每個家庭的生活需求都不盡相同,而每間房子能提供的居住條件也都略有差異,所以購買房屋是一種無論需求端或供給端都具備獨特性的一種交易。因此,買房不能像買3C產品、家電這些用品一樣,上網爬爬開箱文,比對各品牌的規格後,就推算出對自己而言C/P值最高的產品;買房子必須一棟一棟親赴現場,仔細評估房屋的採光、噪音、室內格局、鄰近交通狀況、採買機能、醫療機能、學區、停車空間、嫌惡設施、通勤距離與其他家庭生活需求。

我之前計畫買屋時,花了兩年多時間看遍台北與新北市超過200戶以上的物件,無論預售屋、新成屋及中古屋,通通都是看房的目標,這樣密集的看屋,除了能讓自己與家人更瞭解怎樣才是自己想要的愛屋外,也較能確保在如此激烈的比較中脫穎而出的房子,是真正適合家人居住數十年的家。如果覺得200戶實在太超過,至少也請看滿50戶後,再開始選擇那遮風避雨的愛屋。

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2、是否計算出家庭可以負擔的合理購屋預算?

買屋應該是絕大多數人一生最大的一筆支出,所以購屋者對於房價高低甚為敏感也是正常,除了頭期款,長達20年的房屋貸款,對一個家絕對是筆不小的負擔。所以與其推測未來房價究竟還會跌多少,不如先計算出家庭可以承受的購屋預算比較實際。

要怎麼計算「合理的購屋預算」?首先,為了避免過重的房屋貸款成為未來家庭生活的負擔,我會將每月房貸支出控制在每月總收入的35%以內。舉例來說,假設家庭每月總收入為新台幣10萬元,則每月最高房貸支出為新台幣3萬5,000元。

其次,打開電腦,在Google搜尋頁面上鍵入「房貸試算」,然後選擇一個計算網頁,計算出在房貸平均利率約2%(當然也可以用自己的房貸利率置換,甚至假設利率會上升1%-2%)的情況下,最高房貸金額是多少。以上述每月房貸上限3萬5,000元為例,最高房貸金額約為新台幣690萬元。

最後,將貸款上限與手頭上的自備款相加,就能得出「合理的購屋預算」。

算出「合理的購屋預算」,是讓自己與家庭在談判購屋價格時有個可以接受的最高上限,但看屋時可別只看開價低於購屋預算的案件,因為目前房地產市場價格下行趨勢明顯,再說台灣購屋的習慣,最後的成交價幾乎不可能是賣方當初的開價,所以只要覺得物件大致符合家庭需求,開價不要高過購屋預算的兩倍,其實都建議大家多走多看,就算買賣不成,自己看屋的功力也能在不斷看屋中累積提升。

以目前台灣房地產市場的氛圍,時間的確站在購屋者這邊,尚未心有所屬者,慢慢看、仔細選絕對是王道,因為越晚與Mr. Right相遇,房價下修的機率也越高。然而自住不比投資,除了價格因素外,是否符合家庭需求更形重要,所以若真的已訪尋到自己與家人都愛不釋手的物件,只要謹守「成交價不高於合理購屋預算」的最高原則,相較於家人滿意的笑容,未來房價還會跌多少,相較之下就不那麼重要了!

作者簡介_dolin66

民國66年出生,畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業;更於房價高檔盤旋時賣屋,獲利達數倍以上,是一個從蓋房、買房、賣房到租房皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者,著有「房市泡沫來了!我該逃命,還是逢低搶進?」及「預售屋全攻略」一書。

臉書粉絲頁:https://www.facebook.com/dolin66
個人Blog:http://blog.xuite.net/dolin66/wretch

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