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財經 | 投資理財

40年期房貸 真的會讓買房變輕鬆?

撰文者:Buffettism (李柏鋒)
小資族學理財 2012.04.05 44,174

為了吸引年輕人買房和挽救房市低迷買氣,房仲業者推出40年期房貸,就連財政部也鼓勵8大行庫推這個貸款方案

推出這個方案,是想降低每個月的貸款負擔,讓原本買不起房子的年輕人,變得願意買房子。40年期房貸,讓貸款人每月還款額度減少四成,但貸款期間繳納的利息則增加一倍。金管會表示,法令上允許銀行推出40年房貸,但只准許首購族申辦,並且建議應該要有年齡的限制,申辦人不能超過35歲。

Q:每個月房貸只要兩萬多,跟租金差不多,所以租房子不如買房子?

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A:目前市面上最低的貸款年利率大約是1.8%,如果以這個利率來計算,假設貸款金額100萬元,分20年期償還,則每個月還款的本息為4965元,20年總償還金額為119萬1636元。也就是說利息就占了貸款額度的將近20%。

但是如果將貸款期限延長為40年,每個月還款本息會降為2925元,但40年總償還的金額卻是140萬3785元,利息占了貸款額度的40%。

有沒有發現,如果以1.8%的貸款利率來算,則還款年期和利息佔貸款額度的百分比幾乎一樣(分20年攤還,利息占貸款額度20%)。

當貸款期限從20年延長為40年,其實貸款人所繳納的利息,就跟利率加倍是幾乎一樣的。可能有不少人已經被這些數據搞昏頭了,其實重點只有兩個:

一、貸款年期越長,繳給銀行的利息越多,當年期從20年延長一倍成為40年,繳給銀行的利息也隨著時間多了一倍。二、貸款年期延長一倍所繳的利息總額,和利率調高一倍一樣

如果本來覺得貸款800萬,分20年償還,每個月要繳3萬9718元的房貸是很大的負擔,延長為40年,每個月只需要繳2萬3393元,乍看之下好像比較輕鬆了,但是要留意的是,現在的利率是歷史低點,如果利率升高一倍到3.6%,則每個月要繳的房貸將會變成3萬1473元。而如果房貸利率回到十年前6.3%的情況,則每個月要繳4萬5702元!

當然,利率調漲的問題,不管房貸的年期是20年還是40年都會遇到,但原本覺得每個月繳四萬負擔太大的人,如果只因為期限延長了,每個月只要繳兩萬多就好,所以買了房子,當利率升高之後,每個月還是要繳四萬甚至更多,違約繳不出來的風險就更高了。原本買不起房的人,因為貸款年期的延長而選擇在利率最低的時候買房,其實是承受了升息之後負擔不起房貸的財務風險

此外,雖然金管會建議這個方案申辦的人不能超過35歲,但是這也突顯了兩個問題:一、正常65歲退休的情況下,往前推40年,應該在25歲以前開始繳貸款,才能避免在退休之後,已經沒有工作與薪資收入了,還得要繳貸款。二、有多少25歲的年輕人已經存到了兩成房價的自備頭期款?以一千萬的房價來算,就表示要有兩百萬的存款。如果覺得房貸負擔太大,表示收入與房價有所差距,那就不要勉強自己去買房。

其實以目前台北市的住宅租金與房價來看,房東的租金報酬率甚至和定存差不多,因此租房子才是最划算的選擇。

Q:房子也是一種儲蓄,咬著牙買下去,撐過了房子就是我的?

A:很多人都用把房子當成累積資產的方法,但是要記得,房產不是儲蓄的工具。房價會有漲跌波動的風險,貸款買房和儲蓄最大的差別:貸款要繳利息,儲蓄卻是領利息。

許多人都覺得租房子租金一去不復返,不如買房子,等貸款繳完了房子就是自己的。可是,卻沒有想到,其實貸款繳給銀行的利息也一樣一去不復返,甚至以歷史紀錄來看,利率的升降比租金還要頻繁和劇烈,也就是貸款買房產所面臨的家庭財務風險,比租房還要高。

買房之前,要記得一個概念,只要用了抵押貸款買房子,即使你是房屋所有權人,但在還沒繳完房貸之前,房子不算真的屬於你。只要你繳不出房貸,房產就可能被拍賣。所以要用房產綁住自己20年,甚至長達40年,真的要三思。房價漲跌有市場機制和不可預測性,但是每個月收入一大半要繳房貸、因為房貸而不敢失業、不敢實現夢想,甚至也存不到什麼錢,要不要過這樣的人生,則是你可以做抉擇的。

工具:貸款計算機

作者簡介_Buffettism (李柏鋒)

從最新的財經時事和民生政策出發,從中發掘正確的投資與理財觀念,並且以統計數據為基礎,相信即使是小資族,也能擁有投資理財自主權,決策可以有所依據,而不是人云亦云。作者李柏鋒,經營「USA STOCK」財經部落格,討論指數投資、價值投資等各種投資哲學與資產配置方法,現為線上課程《小資族理財的第一堂入門課》講師與「ETF投資學院」創辦人。

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Buffettism (李柏鋒)

從最新的財經時事和民生政策出發,從中發掘正確的投資與理財觀念,並且以統計數據為基礎,相信即使是小資族,也能擁有投資理財自主權,決策可以有所依據,而不是人云亦云。作者李柏鋒,經營「USA STOCK」財經部落格,討論指數投資、價值投資等各種投資哲學與資產配置方法,現為線上課程《小資族理財的第一堂入門課》講師與「台灣ETF投資學院」創辦人。

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