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財經 | 投資理財

租屋合約照這樣寫,就算遇到惡房東出壞招也能一一破解

撰文者:dolin66
上班族的理財大小事 2015.03.26 38,958

近日沸沸揚揚的惡房東新聞,目前最新進度為「房舍是頂樓加蓋的違建,需依法拆除;以及房東被以詐欺罪起訴」。相信許多人都對房東的行為感到憤怒,但對於已經租賃於內的房客而言,要在拆除時限前另覓住處及搬家,絕非一件輕鬆的事情。為了避免這樣租屋的麻煩事上身,以下幾個重點提供給租屋族做參考。

慎選房東最重要

租賃與房屋買賣不同,買賣關係就是一手交錢、一手交房,除非有其他特殊狀況,不然買賣雙方在成交後,彼此就不會有交集。可是租賃不同,租賃成交後才是出租方與租借方關係的開始,況且常需持續一年以上。在這樣的前提下,瞭解你向誰租房子是絕對必要的。所以我並不建議大家向仲介租房子,因為以台灣目前偏低的租賃報酬率,除非房東沒有時間尋找租屋客源或需金孔急,不然多半不願意再花一筆仲介費來委託房仲,如果房東連尋找客戶的時間都沒有,又怎麼能期待當租賃的房子有問題時,房東能在最快的時間幫你解決?

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除了直接跟房東接洽租賃事宜外,別害怕房東對你問東問西,因為越珍惜房子的房東,才會想要對房客的工作、生活習慣及家庭狀況進行了解。當然也請你用以下的問題請教房東:

1、問房東來這的路途花了多久的時間,如「房東辛苦了,大熱天還麻煩你騎車過來,騎了多久啊?」這是為了瞭解房東離出租的房子有多遠,將來有緊急狀況時,房東多久可以到達現場。

2、我還會問「方便請問一下,為何想將房子出租?」這是為了排除短時間內房子即有可能另作他用或不愛惜自己房子的房東,畢竟沒住多久就需要搬家或修繕也很麻煩。

3、我一定也會問「請問一下這房子租多久了?之前有幾組看房的客人?」這樣問除了瞭解這房子的搶手程度外,主要是為了判斷房東有沒有急著將這房子出租的壓力。建議別跟有財務壓力的房東租房子,因為「一文錢就能逼死英雄好漢。」搞不好沒多久法院就會用封條來請你搬家。

4、我還會要求看租賃房子及土地的所有權狀,確定我是跟房屋所有權人直接租房子,這樣除了可以排除莫名其妙成為二房客的機會外,也可以確定將來有關房舍修繕或增添設備等的需求,就可以直接對房東進行協調。

一切權利義務,請白紙黑字

為什麼最近上新聞的房東在與房客的租屋糾紛鬧上法院後從未輸過?因為太多租屋者都不重視與房東簽的租賃契約內容,我建議諸如:

  • 「租金及押金金額、繳交方式及時限」
  • 「簽約兩方的身分、租賃的起迄時間及所租賃的房屋住址」
  • 「租賃的使用限制」
  • 「提前退租的處理方式」
  • 「土地、房屋稅的分攤方式」
  • 「大廈管理費及修繕費用由誰繳付」
  • 「違約或有爭議時之處理方式」
  • 「契約成立後房客可更換門鎖」
  • 及不可有「房客責任包山包海條款」

等權利義務都應該白紙黑字的明列於契約內容中。

此外,白紙黑字的契約一定是「乙式兩份」,相同的內容,由房東跟房客各持一份,每一份契約上都要有雙方的身份證字號、出生年月日及簽名蓋章,契約務必標上頁碼。新聞事件中的房東,就是利用將房客契約收回及事後添加契約內容的手法來遊走法律邊緣,所以房客請務必保管好你手上的那份契約,將來不幸對簿公堂時,至少還能還原契約最初時的內容。

住進房子後,請立即換鎖

防人之心不可無,請於搬進租屋處後立刻更換大門的主鎖(當然這必須事先載明於租賃契約中),居住安全是生活最起碼的要求,所以別讓房東或前任房客有任何機會在未知會你的狀況下進入房子內部。

最後提醒讀者,租賃契約內的權利義務請務必遵守,因為那是你與房東白紙黑字所簽下的遊戲規則,千萬不要有「反正先隨便簽一簽,日後再來吵」的心態,也別認為所有的房東都會認賠了事,只要遇上一個爭到底的房東,違背契約義務在法律上是絕對站不住腳,一旦出現不利於己的判決,自己也將被貼上「惡房客」的標籤,得不償失啊。

作者簡介_dolin66

民國66年出生,畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業;更於房價高檔盤旋時賣屋,獲利達數倍以上,是一個從蓋房、買房、賣房到租房皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者,著有「房市泡沫來了!我該逃命,還是逢低搶進?」及「預售屋全攻略」一書。

臉書粉絲頁:https://www.facebook.com/dolin66
個人Blog:http://blog.xuite.net/dolin66/wretch

 

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