想降低台北市房租？》柯P，你錯了，問題根本不在租屋市場！

台北市長選舉倒數計時，將於今年11月29日舉行投票，《一個分析師的閱讀時間》將在這個月連續針對台北市候選人的政見提出我個人的分析與觀點。由於選舉公報尚未公布，以下候選人政見均參考自《觀政見》，由候選人官方網站加上新聞資料綜合整理而成。

首先，我想談的是居住。房價高漲是台灣近十年來最嚴重的問題，以目前各候選人提出的住宅政見看來，大都把重點放在「興建只租不售的社會住宅」以及「補貼青年住宅」這兩個大方向上；屋齡超過30年以上老房子比重高的台北市、新北市、基隆市等地區，其候選人還會強調「加速都更」。我認為，目前台灣的住宅困境除了價格過高以外，真正的問題是物件供給不符合需求──特別是台北市，還有整體供給量不足的問題，這是促使台北市房價遠高於其他地區的主要原因。

讓我們看看這次台北市長候選人們，目前針對住宅問題提出了哪些政見。

連勝文

1. 簽署支持巢運的5大居住改革訴求，包括居住人權入憲、終結強拆迫遷，改革房產稅制、杜絕投機炒作，改革房產稅制、杜絕投機炒作，檢討公地法令、停建合宜住宅，廣建社宅達5%、成立住宅法人，擴大租屋市場、制訂租賃專法等。
2.廣邀國內外建築團隊參與公營住宅規劃設計，創造更好的住宅與景觀品質，並透過市民參與、社區營造來凝聚社區共識。
3.以混居為原則，並採複合式設施規劃，如托幼、日照、健身、社區活動等中心、停車場等設施與週邊社區共享，並保留一定數量供符合條件社區子弟優先申請，市府並將引入專業現代化的物業管理，維持公營住宅品質。
4.除了新建，市府也要維護與提升既有公共住宅品質，讓公營住宅去標籤化。
5.公營住宅將以政府自辦為主，分兩階段進行。第一階段將全力完成郝市長所規劃的10000戶（至103年底含施工、完工、進入規劃設計階段戶數將達4808戶）。第二階段以市有資源為基礎，務實取得土地資源，在任內累積政府自有存量達20000戶，而公營住宅將「只租不賣」。
6.從自有土地、市有地參與都市更新分回住宅、捷運聯合開發分回住宅、低度利用或老舊的市有設施改建（停車場、市場、殯儀館等）、大面積土地都市計劃變更回饋（國有地、工業區、公營企業在台北市土地辦理都市計劃變更）、容積獎勵公共回饋等方式取得興建存量達到20000戶的土地。
7.透過住宅基金、容積銀行收入、資產證券化、市府編列預算或採民間融資提案（PFI）等方式來支應，不會為了衝數量，製造財政黑洞。
8.遷移第一殯儀館，空出土地作為建設公營住宅與週邊社區推動都市更新之用」。此方案約可取得約2公頃土地，使週邊地區整體活化，也讓公營住宅落足在市中心方便地段，提供市民更好的居住選擇。
9.政府建立公共租屋平台鼓勵民間公益房東提供住屋資源，對公益房東提供稅務優惠及法令保障。
10.邀集NGO、專業團體，合作組成住宅政策咨詢會議，制定政策行動綱領，並定期審視公營住宅政策推動情形，規劃來年更合理更符合市民需求的公共資源分配方式。
11.投入更多資源在如低收入戶、身心障礙者、都市原住民之租金補貼上，並透過政策咨詢會議研擬更符合市民需要的補貼方式，比如說，對三代同堂者、有三個以上孩子的家戶更多補貼等，而不是齊頭式的平等。
12.規劃適當比例，提供青年租戶與獨居老人、中高齡弱勢家戶混居，以照顧租屋遇到困難者，並避免標籤化。
13.規劃「父母住在附近500公尺內，符合條件者可優先申租公營住宅」之機制，以鼓勵子女就近照顧父母。市府並將請勞工局、社會局積極訪視，提供需要的住戶就業輔導與社會福利協助，公營住宅政策不只是住宅政策，而是一整套的社會支持政策。
14.投入資源來優化台北市不動產資料庫，以更能掌握各區屋價，地價，空屋情況、租屋需求與租屋產業發展情形，市府將結合咨詢會議，規劃更準確的政策。
15.「對符合條件的豪宅，提高其房屋評定現值之方式，來提高豪宅稅」，並主張「房屋評定現值現為每三年調整一次，應改為每兩年調整一次」，並以與目前相較（每年約2.8億），增加此項稅收至兩倍為目標，此項稅收將用於租金補貼上。

連勝文的政策洋洋灑灑，刪除意味不明的「社區守望相助隊」之後仍有多達15條政見，不僅是目前全台北市，更是全台灣所有候選人中提出最多居住政策的一位。整體而言，連勝文的政策可以分成四部分：

1. 提高公共住宅住宅品質
2. 提供只租不售的公營住宅以及活化土地
3. 針對特殊居住要求以及弱勢者提供補助
4. 強化政府的房地產資訊掌握能力並且以此做為增稅依據。

我認為連勝文的居住政策十分務實而且可行，一方面可以看出他在成本與效益的評估下過相當的苦功，另一方面也可以看出他真的知道該如何使用政府的公權力。更讓人欣賞的是，連勝文知道台北市的居住問題並不能只靠單一政策解決，他也花了心思從多方處理這個議題。只租不售的公營住宅以及加稅大致符合巢運的訴求，也幾乎是各候選人的政見，因此我不多加評論。

首先，連勝文注意到居住品質是個關鍵，這也是其他候選人沒有談到的部分。他提出的相關政策例如：拉高公共住宅設計規格、以混住為核心思考的複合式設施、讓公共住宅去標籤化，這些都是很好的政策。我之前在〈再忍一下！台北市房價5年內崩盤〉一文中提到台北市住宅已經相當老化，這將是下任市長的重要任務。可惜的是，連勝文僅針對公共住宅提出看法，卻沒有打算利用公權力拉高整體新建築標準或要求舊建築必須增加設備，但這才是會真正影響大眾的政策。

其次，連勝文針對特殊居住需求以及弱勢者所提出的補貼方案，也比其他候選人提出的版本更加全面完整。不過，連勝文雖然用補貼去彌補弱勢者的租屋費用，卻也忽略了台北市租屋價格其實一直都相當穩定，補貼租屋只能說是錦上添花，說不上雪中送炭。當然，就得到補貼者的角度看來，拿到補貼等於是降低整體生活成本，倒也不一定直接用在居住上；但這也提醒了我們，連勝文提出的補貼對象真的是整個社會最需要得到補貼的嗎？同時，會不會有些對象同時能從其他部門也拿到補貼，造成重複補貼的情況？

提出補貼方案是最容易收買人心的政策牛肉，但人民永遠要謹記：只有管理能力奇差無比、對環境變化束手無策的政府才會不斷大開國庫以解決民怨。補貼是一個短期正面效果極大、長期負面效果也極大的政策，應該視作最後手段。

整體而言，連勝文的優點同時也是缺點。他提出的許多政策之所以可行，就是因為他只是延續現在政府的政策或者只是增加既有部會的功能與職權，我們看不到真正大刀闊斧的策略主軸。換言之，連勝文從頭到尾就是在打「他知道自己可以做到什麼」的安全牌。

特別值得注意的是，連勝文巧妙地閃開了「都更」這個燙手山芋，這點讓我相當質疑他是否能不受民粹操縱，堅持他認為正確的政策。強制拆遷固然是台北市都更在實際執行上的瓶頸與熱點，但如果因為「不容易執行」就不去做正確的事情，我會認為這種領導者缺少擔當。最終，我還是期待連勝文在這麼完整明確的居住政策之上能帶給我們更多驚喜。他在既有的政策論述上已經很好很完整了，但能不能更好，甚至好到讓人留下深刻印象、好到讓人充滿希望，這才是我們關注的焦點。

柯文哲

1.政府劃設更新區，主動推出計畫 : 首重5樓以下老舊公寓與23處整建住宅。
2.整合居民意見，擬定更新計畫 : 辦理都市計畫變更 / 公地參與更新 / 公平分配利益 / 投入公共設施 / 照顧弱勢住戶。
3.提供住戶的多元選擇 - 分配方式 : 原屋主可選擇舊屋改建分配新屋或轉賣政府易地分配新屋。
4.提供住戶的多元選擇 - 興建方式 : 可選擇自建、委建、合建。
5.公開遴選建商、營造商。
6.發放租金補貼 : 重新檢討補貼方法，擴大發放。
7.公有土地興建公用住宅 : 公有土地興建公共住宅應該無償撥用，降低營建成本。
8.包租包管、政府當二房東 : 由政府來承租、修繕、管理、招租台北市的8萬戶空屋，以提供供給的方式降低房租的價格。
9.透過公辦都更取得公共住宅 : 由政府基金收購更新地區的老舊房屋，先行整修後當作公共住宅的出租；公辦都更後，如果因增加容積，政府可取得的樓板面積應當優先作為公共住宅的出租。

柯文哲的居住政見聚焦在三點：1.空屋承租、2.公用住宅、3.公辦都更，主軸非常清楚。

首先，柯文哲與馮光遠都注意到了空屋率高的問題，但我認為兩個人提出的政見不論或租或售，都太低估成本、高估效用。空屋是一種自然現象，就跟失業問題中所謂的自然失業率一樣；造成空屋的主因，就是「市場機制不可能呈完美效率市場」。無效率的原因有可能某些房子地點不夠好、屋況不夠好，也可能是屋主基於個人因素不願意出售，甚至是價格始終談不攏，這都是非常人性的問題。如果政府要硬性購買／租賃這些房子，等於是要強制性的把空屋率降到零，這基本上一定得動用公權力強迫屋主讓出房子。

假設政府要用「購買」的方式處理空屋，那麼成本絕對不比政府從頭到尾自己蓋來得低到哪裡去。不論是柯文哲提出的8萬戶或者馮光遠提出的13萬戶空屋，假設平均每戶是1500萬，那麼購置成本將達到1.2兆與2兆，而這數字約當於台北市年度總預算的8倍到13倍。假設政府要用「租賃」的方式處理空屋，那最大的問題將是：依照目前的法規，租方不能輕易改裝房子。如果馮光遠真的想把這些房子改成綠建築，那麼可能還得讓同一棟樓的其他屋主同意──別忘了，這些「空戶」完全分散在各處，而且屋齡、房型、基本結構都完全不同，如果不把每一個案件都當成個案處理，只想用一種統一規格的標準套在所有房子上，那完全會是一場巨大的災難。

柯文哲甚至明白指出他的目的之一是「降低整體房租價格」，這實在是完全搞不清楚狀況。讓我再次強調，一定程度的空屋是正常供需市場的一部分，政府居中介入不等於就能降低整體空屋率，反而有可能造成排擠效應、壓迫了其他管理與條件更差的房子。如此一來，政府又得去接手那些租不出去的空屋，到頭來只是不斷增加政府支出，根本無助於縮減供需缺口。更何況，台北市租屋市場的問題根本不是供給不足，而是供給平衡甚至可能是供給過剩，這才是台北市租屋價格十年如一日的主因。

空屋率除了包含市場無效率造成的自然空屋率以外，另一塊則是建商手上賣不出去的物件以及建商利用人頭持有的物件。這些物件其實是近年來房價高漲、建商趁著好價格拼命推案的結果，如果政府硬性介入租賃或者購買，反而可能會使政府吃下中間的摩擦成本以及未來房價下滑時帶來的跌價損失。簡單說來，柯文哲希望透過政府介入以提高市場效率，忽略了政府介入市場會先推高需求，卻又無法同時增加供給，短期間反而可能進一步推高房價，甚至可能在無意之間就開了公庫讓建商在高點解套。

在公有住宅方面，柯文哲一方面延續了政府公營住宅的概念，另一方面也認為收購舊屋應當可以先做為公用住宅，未來再用以都更。我很欣賞柯文哲敢碰公辦都更這個棘手問題的勇氣。但我認為政府收購舊屋的帶來的利益糾葛與牽扯層面實在太廣，更不用說政府基金一定不夠用，勢必得連銀行體系都得介入才可能達成目標。我不認為這個政策有辦法實行，而我更不認為以柯文哲目前的政治手腕有辦法處理得了當中的金權糾葛。

整體說來，雖然柯文哲目前的政見還沒有太多細項，但大方向相當簡潔明確，同時也看得出他的強烈企圖心──就一個挑戰者而言，柯文哲準備得很充分。我們當然希望看到更多細節，特別是我們希望看到更多「可執行性」。柯文哲過去沒有財務背景，對金融業跟房地產業都是的外行，除了政見以外，我們當然更希望柯文哲最好能找到更多具有相關背景的幕僚與官僚，同時也得想好未來上任之後是否應該獨立設置一個單位執行他的政見──畢竟，比起「能不能想到」，大家更關心的是「能不能做到」。

馮光遠

1.台北市的空屋有13萬戶，若能讓這些空屋低價出租，其實就可以滿足社會需求。
2.讓市政府出資，設立專門組織管理這些房子，市政府租下這些房子後，可用經費做房子修繕，並且幫屋主管理房子。
3.由政府代租代管，不但省事且風險低，政府還可出錢幫老屋翻修，又可以讓屋主有穩定的租金收入。
4.市政府在修繕老房子時，還可以以綠建築的標準翻新，達到環保的概念。
5.對市政府來說租老屋加以整修，加上轉租的經費，絕對比丟1000億還划算。
6.社會住宅政策同時也有抑制房價的用意，若用拆舊屋蓋新樓允許買賣的傳統思考，可能又會助長房價飛漲。

馮光遠的政策邏輯很有趣，他完全不碰社會住宅、青年住宅以及都更這些棘手議題，其概念主軸是「政府把空屋買／租下來，再由政府經營這些房屋的翻修與租賃／轉租賃」。這個做法看似輕巧，但實際上卻有盲點。

除了租／購成本過高以外，馮光遠提出的「綠建築改裝」又是一大筆費用支出。假設13萬空屋預估要在8年之內全部由政府改裝成綠建築後轉租，假設跟每一戶談條件以及重新改裝，都能在2年時間完成，平均一年就要有2.1萬戶的案子在進行。2萬戶房子的租賃案件，至少需要2000名人力專案處理；假設每間房子要改建成綠建築都需要一個專案團隊負責，一個5人團隊一年能完成5個案件，就需要2萬名人力。2.2萬的專業人力以年薪80萬計算，每年則約180億，約當於目前台北市年度預算的12%。此外，大幅度改裝2.1萬戶房子，以每戶材料成本平均抓100萬來看，則約210億。光是人力成本加上材料成本就可能要撥出400億經費，超過台北市年度預算四分之一，這顯然不可行。

此外，還有管理問題：到底哪來這麼多專業人力處理這麼多案子？光以「綠建築」這個概念看來，目前能做得了真正綠建築的專案團隊根本沒這麼多，在人才不充分的情況下，頂多只能進行一般性改裝。我們要問：我們相信台北市政府的管理能力能支撐這個計畫嗎？馮光遠提出一個顯然他自己都沒有稍微粗算過數字的計畫，同時也沒有考慮到這個計畫需要的管理能力以及人才質量，我們能相信一個規劃能力如此粗劣的候選人擁有相對應的管理實力嗎？

最後，即使馮光遠真的達成以上句話，他仍無法解決閒置空屋的問題。這邏輯相當簡單，不管政府承受了多少中間成本，任何物件都還是可能面臨租不出去的問題──即使政府有膽冒著破壞市場行情的勇氣，以低於自己承租價兩成甚至三成以上的標準出租所有物件，這供需缺口還是縮減不了，因為外縣市移動到台北市的意願會更加提高，刺激出的需求恐怕比創造的供給還多。而馮光遠更沒有搞清楚的問題是：台北市的租屋價格一直都相當低廉，十幾年來幾乎沒有什麼成長；即使政府提供了大量低廉租屋，恐怕也無法解決高房價以及低居住品質的問題。顯然，後者才是我們關切的重點

李宏信

1.興建國民住宅，低價優先租售給三代同堂與三胎以上家庭。

李宏信的住宅政策跟連勝文有異曲同工之妙，連勝文不敢把國民住宅與社會補貼綁在一起，李宏信卻非常大膽地將兩者連結。李宏信將台北市政府能興建的有限國宅用以鼓勵老少同住以及多產的家庭上，但我認為他根本沒搞清楚台北市住宅的問題在哪裡。

台北市高齡者自有住宅的比率很高，老年人的問題不是缺房子，而是缺少能讓老年人安心養老的房子，例如無障礙空間、安全浴室、危機通信設備等；推行三代同堂的社會住宅，雖然在硬體上無慮，但也等於是讓這些已經有自有住宅的老人得搬出現在住的房子，同時也限制了其子女的生活空間。台北市是一座現代化的大城市，成年子女不與父母同居以及少子化幾乎是無法逆轉的趨勢，我很能理解李宏信對於推廣傳統家庭的信念，但這一點都不符合台北市的現實狀況。

李宏信的政策還有其他盲點。他提到「優先租售」，換言之，不是大家庭或者多子的家庭也有機會租到房子，但我好奇的是：屋型跟坪數到底要如何設定呢？假設我們主要訴求對象是目前50~60歲的祖父母、30~40歲的父母、0~10歲子女這樣組成的三代同堂家庭，那麼基本上會需要三間以上的房間、一間客廳、一間餐廳、一間廚房、兩間浴室，實際居住空間至少要50~60坪才算充分。這麼大的社會住宅，除了租給這種大家庭之外，租給其他小家庭是相當不合理的事情，到時候更難避免轉租的問題。

此外，以祖父母餘命25年、居住期25年計算，最年輕的子女也將是25歲到35歲，此時子女還會住在家裡面嗎？有很大的機率是：不會。假設最年輕的子女決定獨立成家，那麼房子應該收回嗎？如果政府決定收回，那麼等於是要把高齡80歲的祖父母趕出他們習慣的生活區域；如果決定不收回，那又回到房型過大以及租賃條件如何衡量的問題。總之，這個政策雖然不見得無法執行，但顯然沒有經過縝密思考。

陳永昌

1.發展公有地房屋，讓人人「換屋」換得起，「住屋」住得起。

陳永昌的政見在我看來就是四個字：空口白話。以目前市場上粗估台北市房屋供需缺口可能超過10萬戶而言，台北市政府的閒置的公有地根本不足以蓋出這麼多房子──換言之，如果陳永昌的目標是「透過充分的房屋供給讓房價下跌到每個人都可自在換屋購屋」的水準，光靠公有地住宅是不可能的事情。更何況，目前台北市政府就已經在推動公營住宅，假設光靠公營住宅就能解決台北市居住問題，那現在也不至於弄到民怨四起。

陳永昌是台大國企系的教授，我相信他已經有一套自己完整的看法，只是目前還沒有公開發表。我很期待看到陳教授在這個月內能提出更多帶有學術高度的政見，讓這次選舉有更多更好的發想與創見互相激盪。

結論

下一任台北市長任期內必然會面臨台北市內超過70%房子屋齡都超過30年，同時間，台灣老年人與單身者比重增加，社會結構將有另一波巨大轉變。在下一個十年，「屋齡過高」、「數量充分的青年住宅不足」以及「品質充分的老人住宅不足」，絕對是目前台北市面臨最緊迫的居住危機。整體而言，各候選人都意識到了住宅危機，但除了連勝文與柯文哲兩位候選人的政見堪稱完整以外，其他幾位的政見都太過破碎，未來如果這幾位候選人發表具有開創性的重要政見，我會另闢文章探討。連勝文與柯文哲的優劣勢更是恰好形成對比，兩人日後會如何增長補短，將是最值得所有台北市民關注的重點。

作者簡介_Sean Huang