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台北市是台灣都市更新最多的城市,自民國88年都市更新條例實施以來,透過都市更新拆掉的房子將近九千宅,平均每年拆除重建約600宅。這是極度好命八字夠重的所有權人才有的機會。因為台北市目前屋齡超過30年以上的房子約48萬宅,如果每年重建600戶,剛好要花800年才有辦法更新完目前屋齡30年以上的房子。這不是笑話,是活生生上演的惡夢。
台北市目前屋齡超過40年房子的比例接近18%,讓我們來看看未來20年,台北市的住宅會以多恐怖的速度老化。
未來15年,台北市住宅將以極快速度老化
我們接著我們以102年第3季台北市住宅存量為基準,推估未來20年間以每5年為級距的住宅存量變化趨勢,並且依據實施都市更新與否,設定情境如下:
1.情境一:假設無都市更新,僅考量每年新增住宅數量,觀察住宅存量隨著時間經過,不同屋齡級距比例的變化。以民國98年至101年住宅增加量之平均數,做為每年新增住宅模擬數據,計算結果臺北市每年會新增住宅8,644宅,約占住宅存量0.98%。
2.情境二:假設所有的新建住宅都採取都市更新,依據不同屋齡級距設定更新比例,20~30年住宅為0.5%,屋齡30~40年住宅為1.5%,屋齡40年以上住宅為3.0%;改建後的住宅數量與拆除住宅數等量設為相等。這項情境約略代表台北市每年拆除重建約1萬戶住宅,是超高效率的更新。
就情境一而言,假設完全沒有都市更新之下,5年後屋齡40年以上住宅比例將從目前的18%上升至31.1%,10年後屋齡40年以上住宅比例更攀升到49.76%,15年後變成61.61%,20年後才緩慢增加為64.24%。
情境二雖然是超高效率都更,但最終結果僅比毫無都更好一點點,40年以上房屋所占比例,在未來5~20年之間,分別是30.17%、48.27%、59.76%與62.31%。
上述的模擬分析結果的意義是:
首先,台北市的住宅屋齡結構在未來15年將以極快的速度老化,5年後全市屋齡超過40年的比例,將與目前台北市最古老的大同區相當(約32%)。
其次,住宅老化速度最快的時間將在未來6至10年之間,5年內屋齡超過40年的比例將增加近兩成,因為台北市有超過三成的房屋是在民國70年代蓋的。表示當時平均每年至少蓋3萬間住宅,不像目前每年不到1萬間。
第三,要到15年以後住宅屋齡老化的速度才會減緩,但那時候的台北市將是座三分之二房屋超過40歲的古城。
第四,即使台北市接下來就能夠以超高效率方式進行都更,上述的惡夢仍難以避免。
台北市住宅想脫離老化惡夢:「得蓋,更得拆」!
若要脫離這樣的惡夢,除非未來蓋房子與拆房子的數量要像民國70年代一樣,每年至少二至三萬戶以上,這樣一來,未來的台北市的房屋屋齡將是很新與很舊的比例都很高的狀況,雖然詭異,但似乎比大多數都老舊來得好。
問題是,台北市有辦法這樣蓋房子嗎?房市看起來已在反轉,蓋哪麼多房子會不會造成房市崩盤?不然,把老房子拆掉後多蓋一些戶數,讓每戶的面積剩一半,戶數多一倍,是否可行?答案當然是不可行。因為老房子的面積已經不大了,再剩一半的面積如何居住?
我想得到的答案就是,反正就是得蓋,更得拆,不然十年後台北古城就會重現。
余光中的詩這樣說的:「答案啊,在茫茫的風裡。」
政治大學地政系博士,現職為德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授,中華民國住宅學會常務理事,OURs都市改革組織理事。專長是不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展及住宅政策;核心理念為「地盡其利、地利共享」。
政治大學地政系博士,現職為德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授,專長是不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展及住宅政策;核心理念為「地盡其利、地利共享」。認為房地產市場是社會的縮影,健全的房市才有健全的社會與經濟。