實價登錄還不夠，真正能有效打房的方法是...

民國13年3月12日國父孫中山先生在北平協和醫院說完「和平、奮鬥、救中國」離國人而去，留下了「平均地權」與「地盡其利，地利共享」的理念與初步架構。這個「理念」在台灣被以「平均地權條例」的方式，至今整整「實踐」了一甲子，民國43年8月26日總統制定公布平均地權條例。

60年後，同樣是甲午年同樣的8月26日，訴求「居住人權入憲，終結強拆迫遷；改革房產稅制，杜絕投機炒作；檢討公地法令，停建合宜住宅；廣建社宅達5%，成立住宅法人；發展租屋市場，制訂租賃專法」的「巢運」，正式啟動。

這是個值得「紀念」，也值得「批判」的日子。或許是個巧合，但也可能是歷史循環的必然。120年前的甲午戰爭，讓台灣成為亞洲最早現代化的地方之一；60年前制定的平均地權條例，讓台灣的土地管理制度有了法治與方向…。然而，在60年來人治與金權政治的扭曲與摧殘下，「平均地權」這四個字似乎已變成用來戲謔真理的笑話。

近30年前我進政大地政系讀書，這個系很特殊，被賦予「信仰與推展」平均地權的職責。學長們總會交代，考試遇到不會的題目，只要寫「地盡其利，地利共享」這八字箴言就不會被當。去年地政節大會我受邀演講，在演講最後當著許多師長、學長姐與地政界先進面前，大膽地要求全場跟著我呼口號。當然就是「地盡其利，地利共享」這已成為地政人共同基因的八個字。會後，不少人跟我反應：「好久沒聽到這句話了」、「大聲喊出八字箴言，好爽！」

平均地權是：讓土地有效率使用、利益公平分享

過去30年，平均地權像個沒落的貴族，很怕被認出他曾經代表過的理想風華，很少人會認真看待他，很多人甚至故意選擇遺忘。而且，人們看到平均地權的「平均」二字，便直覺地認為只是非常左派的強調公平或反商反經濟，沒有認真理解他有關效率的積極意義。

其實，「地盡其利，地利共享」是一句不易挑剔的真理，卻也是一個難以清楚定義的目標，更不可能有一定的作法或方式。最簡潔的解釋，這八個字前面講的是「效率」，也是核心目標；後面四個說的雖然是「公平」，但公平的目的還是包含著效率。所以八字箴言的直接解讀，就是讓土地（或不動產）被有效率的使用，並且讓土地所創造出來的利益公平合理地由全民共享，讓人民與土地都能發揮價值。所以，可以讓這個目標更具體發生，或者可以避免脫離這項目標的各種作為，都可以被稱為「平均地權」，都符合「地盡其利與地利共享」。

平均地權更積極的觀點是，「政府」要擔負起讓土地有效率使用，讓利益公平分享的職責。少了有能力有擔當的政府，平均地權便只是一句空話與口號，甚至成為政府失能的遮羞布。同樣地，平均地權也不是非得緊抱「土地增值稅」大腿，就可以被維護或者才可以算是正統。

國父的平均地權理念：以「地價稅」為核心

平均地權該怎麼做？其實國父約略有交代。從孫文的相關論述中可理解「平均地權」的核心在於「值百抽一」的地價稅[註1]。這一方面因為孫文建構此論述時，明顯認同亨利喬治(Henry George)「土地單一稅制」觀念，認為對土地課較重的稅負，可以促進土地有效利用，也可以將社會經濟進步所產生的自然增值（或稱為「不勞而獲」），透過土地稅來收歸國有讓全民共享。所以國父的平權理念是以「地價稅」為核心，在孫文的論述中從未見過有關「土地增值稅」[註2]的論述。

然而，60年前台灣發明了「土地增值稅」，也開啟了地政學派與財政學派在土地稅制的長年論戰。到國父逝世90年後與平均地權條例實施60年後的今天，中華民國財政部為了推動符合國際共同標準的「不動產交易所得稅」，還得小心翼翼，左閃右躲的避開「土地增值稅」這塊大石頭。

身為地政系科班訓練出身，留著平均地權血液的我，30年來一直問自己：該被遵循與維護的，到底是「效率與公平」的原則，「地盡其利地利共享」的理想，還是「平均地權」與「土地增值稅」這些名詞？

國父沒交代的事：別把他沒說過的「土地增值稅」當神主牌

國父沒交代清楚的是，來不及告訴中華民國的子孫們，除了記住和平、奮鬥、救中國外，千萬別把他當神，更別把他沒說過的「土地增值稅」放在憲法裡當作神主牌，他只認「地價稅、地價稅、地價稅」。

當然，國父沒交代的還包含「我不是神，我的理論也不一定絕對正確，或絕對符合各個世代。」土地單一稅制雖然理想，但也過度單一缺乏制度彈性，透過不動產交易所得稅確實可以彌補土地稅制的遺漏。

想有效稅改？實價課「持有稅」才是重點！

此外，「規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公」這平均地權四大綱領，真正的核心就是第一項「規定地價」。把地價或不動產課稅稅基好好評定，後面的項目就可以自然而然達成。台灣把公告地價[註3]、公告土地現值[註4]與房屋評定現值[註5]弄得嚴重脫離現實，卻被作為土地稅制的核心基礎，這倒底是遊戲還是治國！

如果不對「稅基」這項根本項目進行徹底改革，以「實價」課地價稅、房屋稅等「持有稅」，而只針對「資本利得稅」推出不動產交易所得稅制度，也只是毫無效果的紙老虎，改革只做對一半，地利不會盡，地利也不可能共享！

平均地權60年了，夠了。

[註1]地價稅：凡是已規定地價之土地，除了依法應課徵田賦者外，均應課徵地價稅。
地價稅之課徵基礎是按每一土地所有權人在每一直轄市或縣（市）轄區內所有土地之地價總額計算課徵，所稱地價總額是指每一土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價，經核列歸戶冊之地價總額。

[註2]土地增值稅：已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅，但因下列情形移轉者免徵土地增值稅：
1.各級政府出售或依法贈與之公有土地及受贈之私有土地
2.因繼承而移轉之土地。
3.私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地而符合下列條款規定者：
　(1)受贈人為財團法人。
　(2)法人章程載明法人解散時，其賸餘財
　(3)捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。
4.被徵收之土地。
5.依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者。
6.區段徵收之土地。
7.依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

[註3]公告地價：官方公告一個地價作為土地所有權人申報地價之參考，政府依據土地所有權人所申報之地價課徵地價稅，公告地價每3年公告1次，必要時會延長。

[註4]公告土地現值：作為土地移轉或設定典權時之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值（例如官司糾紛時）及補償徵收土地地價之依據，公告土地現值每年1月1日公告。

[註5]房屋評定現值：依房屋使用執照記載構造、用途、總層數、面積…等項目，再參照縣市不動產評價委員會評定之各類標準數據，並排除地下室用途為機房、抽水機、未營業之停車場、防空避難室等及其它可免稅之面積，依卡序分別換算核計之現值。

作者簡介_花敬群