都更條文違憲，都更宅要出現拋售潮了嗎？

紅色子房語錄：國賠價值709億的大法官釋字709號。

有一個今年大四的學生，某天被學校通知，他主修的科系因為被學校給「除名」了，因此他在這科系所修過的課程學分都不能算，必須重修其他科系學分才能畢業。

若是你，你會怎麼做呢？會選擇放棄再唸這所學校，還是乖乖地重修其他學分？

「都市更新條例」依照大法官釋字709號公告部分條文違憲，在解釋公布之日（102.4.26） 起一年內檢討修正，逾期未完成者，該部分規定失其效力。立法院已經趕不上了，中央地方相關官員心急如焚，紛紛推出相關可能辦法因應。

只是，紅色子房想探討的是，面對目前房市多空交戰的局面。 如果屋主們都發現都市更新玩不下去了，非自住型的屋主們，是不是就會考慮賣掉不玩了。

紅色子房過去也曾經協助參與第一線的都市更新，發現一個事實：如果屋主本身只是擁有該都市更新標的，而非實際居住在那裏，整合都相對快速容易。畢竟對這種屋主來說，簽個同意書只是對自己手上資產的處分選擇，只要權利變換所計算的價值合理，時程還能夠掌握，幾乎都很快達成共識。

但是對於自住型的屋主，包含都市更新這段時間的在外租屋權利，自己分回多少面積夠不夠住，現在屋頂加蓋的部分算不算權利等等，分回來可能是住在高樓層還是低樓層，都需要長時間的溝通。

因此，倘若都市更新進度出現很大變數，已同意的自住型屋主，對於「美夢遞延」自然有許多怨言，但除了「等」也沒有太多選擇。

然而，對於「非自住型」的屋主，面對都市更新進度可能「重頭開始」的大變化，以及房市可能反轉的疑慮，自然會選擇「放棄等待」或「見好就收」。因此，估計短期內丟到市場上委賣的都更宅會大增。

以往購買都更宅的房地產投資人，都是以「本夢比」在計算房地產價值。因此如果「都更夢碎」，或者因為「時間遞延」造成每年利息吃掉了可能獲利，其實也不見得划算。

紅色子房過去針對都市更新宅，曾經發表一系列文章：

簡單五個數字遠離都更陷阱宅(上)
簡單五個數字遠離都更陷阱宅(中)
簡單五個數字遠離都更陷阱宅(下)

現在面對都市更新整合的高門檻，以及大量政策不確定性，對於一般民眾我反而支持以「整建維護」方式的小品都市更新，先用創意整合改善自己的生活環境，帶動整個都市由下而上的活力。

參閱：都更已死嗎？還有一條小路

[快速結論]

在房地產界，由於涉及交易金額龐大，所以任何協議都有一個特點：就是反悔的要賠錢！

買賣交易，倘若一方反悔，就要付至少兩倍訂金當作罰金。

標地上權，倘若得標者反悔，就要付押標金當作罰金。

據新聞估計，此次都市更新違憲，將衝擊全國一千多案將近1兆市值的都市更新案。如果相關地主建商群起申請國賠，屆時也是一筆可觀的數目。（可憐到納稅人，唉）

至於選擇「退出不玩」的屋主們，短期內市場上是否會丟出大量都更宅，值得關注。

─本文獲「幣圖誌」授權轉載

作者簡介_紅色子房