你還在做房市泡沫化的美夢嗎？醒醒吧！

許多學者不斷唱衰台灣房市，不管是已入閣當官的學界空頭總司令，或是還在學術界不斷發出警訊的學者們，多半是以：房價所得比太高，民眾購屋痛苦指數創歷史新高；房貸支出占家庭所得超過1/3，還款壓力破表；租金房價比低得離譜，僅1.57%，房價泡沫可期；房貸、房屋修繕貸款、建築融資總額超過GDP 50%，早已逾40% 警戒線，房價勢必下修⋯⋯這樣的言論，讀者們勢必都聽到耳朵都要長繭了，但是，這幾年下來，房價跌了嗎？

答案恐怕是否定的。

早些年聽從某位學者說：「房價太高、不要買房、等跌下來再說」的人，只能看著房價一年一年漲上去，望屋興嘆，無不後悔。我覺得學者的言論真的是聽聽就好，不要太放在心上。我自己是北從基隆，一路往南買到屏東，連地上有墳墓的農地我都敢買，反正我就用時間換取空間，等著10 年、20 年，看準了都市計畫預定地裡的這些墳墓一定會遷葬；我也買了木柵區山坡上的農地，雖然它種不出菜、也種不了茶，所以市價比它的公告土地現值還低，即使要轉賣，也課不到土地增值稅，我就買著等它增值，因為總有一天會開發到那邊去。

事實上，也有很多人問我：房價到底會不會泡沫？以我長期在市場挑貨、買貨的經驗來看，我覺得以行政資源的分布來分析，新竹以北的房價真的是鐵板一塊，很難鬆動。不過我的意思並不是說絕不會跌，而是短期波動是有的，但長期來看，幾乎沒有大跌的可能。從2003 年發生SARS 那年講起，如果當年有買房子，迄今幾乎是倍數獲利，以台北市、新北市精華區來看，幾乎獲利3倍沒問題。

房市4年一次循環

但房地產並不是一漲不回頭，在我的觀察，台灣房地產大約4 年會有一波小循環，例如2004 年總統大選爆發「2顆子彈」事件，房地產市場整整盤跌了8 個月，市場哀鴻遍野，當時房仲業也出現一波倒店潮，4 大工商團體也齊力呼籲扁政府，政府要挺起來，不要搞政治鬥爭，不要搞內亂。

後來到了2008 年總統大選，藍營當選，大家都在期待兩岸和平本夢比起飛，這下子一定股、房齊漲，沒想到馬英九520 宣誓就職後，股市、房市連跌好幾個月，後來又碰到金融海嘯來打市場一巴掌，市場哀聲連連，當時不還傳出6 大建商中有2 家建商在調頭寸、差點還不出銀行利息嗎？

當時市場也是一片低迷，有誰想得到隔年2009 年房市就悄悄地漲回來了，當大家發現房價漲聲響起，已經漲了一大段，還突破前一波高點，繼續往上衝，那個波段大概漲了快50%。因此，年輕人想要期待房價大崩跌，除非是發生不可預防的天災，例如比921 更嚴重的大地震，且精華區很多房子都被震垮了，或是死亡率高的流行性疾病，或是兩岸出現了重大的人事變化，影響目前的和平交流狀態。若真的有這種機率發生，房價大跌個3成，市場還是人心惶惶，那時候不只房價跌，萬物皆跌，恐怕沒幾個人敢危機入市。

我主張房地產四年會有個循環，房價會不斷循環向上，很多人問：為什麼是四年？因為台灣每三年有一次小選舉、每四年一次大選舉，在討好選民的選票前提下，政策不會有太大的變化，藍綠兩黨拚命想要拉攏選民，很多政策多半是雷聲大、雨點小，看看「奢侈稅」政策就知道，原先不是被罵說奢侈稅上路後，只打壓了交易量，成交價還是驚驚漲上去？後來財政部不就研擬修正奢侈稅，但事後證明也只是微調，並沒有大幅調整，因為很現實地，今年底（2014 年）就要七合一選舉了，誰敢得罪選民呢？如果政策上不會有太大調整，代表房地產價格也不會有太大變動。

專家、名嘴的建議，聽聽就好

也有人問我，有些有錢人已經在賣地、處分房地產獲利了結了，真的還可以買嗎？例如2013 年壹傳媒主席黎智英分別在5 月、10 月賣掉內湖的兩筆土地，獲利20 幾億元，持有四年獲利3 倍。地價漲了3 倍，接手的建商還敢買，難道是腦筋有問題嗎？當然不是。

每家上市櫃建商大多養了一群智囊團，專門在分析房地產景氣、土地、營造成本，這群人一天到晚在市場裡獵地，他們的算盤當然敲得比一般老百姓還要精，你覺得買房子應該要參考這群人的決策？還是聽那些學術理論派、用數據分析房市，根本很少在買房子的專家、名嘴的建議呢？

那些教授口中說的「漲多必跌、跌深必反彈」是標準的理論，但問題是，房地產市場的走向已經不單純只是看台灣的內需市場，而是要放大範圍來看，台灣現在因為熱錢不斷湧進來，加上中國經濟引擎龍頭帶動，目前是全世界跟中國連動最深、在中國投資也是外資中最多的一員。

像香港就是前例，自從回歸中國後，香港的房價也翻了幾倍。如果你去香港多走幾趟，會發現香港人很排斥共產黨，但他們是接受中國人的，因為這些人會來消費，帶動了內需經濟。還有，香港對於外來人口也慢慢在開放，資金才會活絡，支撐房價緩漲不跌。我認為台灣有逐漸香港化的跡象，以前很難想像人民幣在台灣可以流通，而且以前只有像花旗銀行這種外商銀行提款卡可以領出美元，其他本土銀行只能領新台幣，現在已經有17 家銀行有兩種貨幣讓你選，一是人民幣、二是新台幣，反倒是可提領美元的銀行還沒有可領人民幣的銀行多。

台灣也在慢慢開放，走向觀光導向的國家，開放資金進來台灣，雖然不少外資把台灣當成進入中國市場的跳板，台灣只是個中繼站，但起碼有個過路財神的效應可以受惠，再加上新住民政策的開放，1 年有個10 萬人移入，還是會有住房需求。

遇小跌15%就趕快進場

早年1995 閏八月、中國試射飛彈事件造成很多人賣掉房子，移民美國、加拿大，這些人的後代也開始回來找工作了，畢竟華人要在白人世界的職場領域有很好的競爭力還是比較難的，這些「海歸派」回國也會支撐住房需求，所以我看不出房地產有泡沫化的理由。

看看這兩年隨著奢侈稅實施、實價登錄上路，還有即將醞釀實施調高空屋稅率、買賣價格實價課稅等，這些政策都沒有把房價打下來，可見背後有多強的資金、需求力道支撐。所以，我真的不認為房價會泡沫，頂多合理修正，如果有遇到小跌1 成5 ∼ 2 成的機率，趕緊進場，不要再期待會跌更多，才能搭上下一波房價上漲的順風車。

Smart書摘：房屋達人蔡璟柏教你便宜價買好屋