老屋苦等都更？還不如租給潮店更增值！

下著微微細雨的午后，我撐傘走在蜿蜒的台北市齊東老街，對照oma傳給我手機上GoogleMap的地址，在一連串舊房子之間，發現一戶整面玻璃設計的店面。玻璃門前的石雕藝術品，像是從牆上伸出一隻手跟腳椅來歡迎入坐，而玻璃門後的oma正對著我揮手。

結實的金屬門把還挺重的，打開了門，創辦人Y迎了過來，很高興我能夠在他試營運期間抽空來看看。聊了一會兒才發現原來Y是相差我許多屆的同校學弟，頓時又親切了許多。

Y的年紀不過三十上下，在投入改建這棟老房子之前，他原本是國內某大型金控公司的MA精英儲備幹部。在歷練幾個部門後，眼看他應該開始要往「半澤直樹」的銀行家路線走，他卻因為興趣使然毅然選擇離開優渥的金融圈，投入這新興的新型態空間租借商業經營模式。

這家「店」叫做「天地人文創」，Y目前設定的主要經營項目是「提供展場空間與各項活動會場的出租」，包含像靜態展覽、講座課程、廚藝教學、公司行號聚會、小型音樂表演等。

天地人，出處於《易經》三才之意。品牌以『天圓地方，人逗留』概念設計出『外圓內方嵌入逗點』的LOGO，也闡明Y想要以「人聚」作為空間經營的主軸。

若是對照我對於不動產類型的分類，它比較像是「會展Event不動產」而非「零售Retail不動產」。

「創業到目前為止覺得如何呢？」我問。

「心情起起伏的，有時還蠻懷念以前在高級辦公大樓跟同事共事的生活。」Y很坦白地說，「現在大多數時間都一個人作業，偶爾還是會有些寂寞。但是看著整個店面在自己手中改裝完工，真的很有成就感！」

為了讓讀者明白Y的努力，我商請他提供改裝前後的照片與讀者分享：

入口大門（原貌）

入口大門（改裝後）

室內（由外向內拍攝 原貌） 

室內（由外向內拍攝 改裝後） 

室內（由內向外拍攝 原貌）

室內（由內向外拍攝 改裝後）

廁所（原貌）

廁所（改裝後） 

是不是蠻精彩的？

這樣的裝修成本大約在三百萬上下，對照Y與房東所談的租金及租期，要每年攤提回本並賺錢，就得看這樣的商業模式是否能成功，我的建議是要增加「坪效利用」。

「坪效」跟計費的機制也有關係，在出租率都達七成以上的情況下：

以月計費的坪效（如出租套房），不如以天計費的坪效（如商務旅館）。

以天計費的坪效（如一般旅館），不如以小時計費的坪效（如汽車旅館）。

所以，Y目前推展以「小時時段」計價的模式，出租率的達成就顯得相當重要。

但另一方面從房東角色來看，這似乎是穩賺不賠的生意。文創產業的進駐，除了基本的收租以外，文創產業的進駐還可以帶動區域週邊的房價提升。

紅色子房觀察發現，齊東老街在近一年內陸續開了設計工作室、咖啡店、文創展場空間等，似乎有漸成了新文創聚落的趨勢，將原有華山藝文特區的範圍擴散至臨近社區。但是文創產業其實付租能力有限，更需要創新的經營合作模式。

紅色子房曾在房市M型化趨勢下的投資策略一文提到，要開創可以扭轉地段的投資格局。因此若房產投資資金與文創產業結合，以一次收購數戶老店面，並藉由一兩家文創產業進駐增加整體價值，同時讓文創產業分享地產增值的利益，這就是「魚幫水，水幫魚」的合作方式。

對照目前政府推展都市更新所面臨層層的整合溝通障礙，甚至想強硬由上而下推展「防災型都更」，在民意高漲的時代其實都是緩不濟急。

但是，都市的改造若能運用自發性的文創產業擴大與集中，並搭配政府現行文創政策利多，也能夠產生很大的效益！投資人帶領文創產業集體移入參與整條街的老屋改建，亦成功改變了該巷弄的面貌，這不也是一種『微型都市更新』嗎？

本文獲「幣圖誌」授權轉載，原文在此

作者簡介_紅色子房