想蓋出自己的夢想屋，先搞懂這些事！

想要買地蓋房子，自備款總共要準備多少才夠？

買地蓋房都需要用到現金，但不可能完全都能負擔，因此要先考量可以貸款多少，有哪些貸款的管道，再評比自己的還款能力，才能估算需準備多少的自備款。

從買土地和蓋房兩個階段來看。買地時，可申請「土建融資」，為了避免土地被炒作，通常土地貸款成數較低，最高只能貸到65％。但由於自地自建中途放棄的機率較高，因此願意承作的銀行也較少，因此建議可找常有往來的銀行，較有機會順利貸到。

但要注意的是，貸款的基準金額需以銀行鑑價的結果為準，而非實際的購地金額，通常會再差個10～20％左右。因此若你想買500萬的土地，銀行鑑價為450萬，以可貸款的最高成數來算：450萬×65%＝292.5萬。再包含代書費、仲介費，所以購地時，至少需準備一半以上的自備款才夠。

再從蓋屋費用來看，蓋屋初期是無法貸款的，因為銀行為了避免蓋到一半停工的狀況，通常需蓋完建築本體後（非毛胚屋），才可向銀行辦理「房屋貸款」，因此必須準備足夠資金才能蓋。若原本就有房子，可利用舊房子貸款，向親友借款，或選擇優惠的消費性貸款（但利率會較高），等新屋蓋好後，取得使用執照，做了保存登記後，就可向銀行申請貸款，但貸款成數會依個人信用及房屋條件而有差異，建議至少需準備三成自備款。

不同的建築形式，會影響不同的建築價格，那我平均一坪要抓多少的建造費才夠？

實際的建造費，需視建築形式、選用建材等級、面積、樓層等條件而定，有些建築公司會提供模組化樣本，單坪造價有可能更低，但樣式就比較固定。 一般住宅多常用鋼構、輕鋼構、鋼筋混凝土和木構造的建築，依照不同的建築設計、造型、材質等級，價格其實無法一概而論。若造型越特殊，需要做特製加工；鋼筋、混凝土或結構木材選用的等級越高，這些情況都會讓造價隨之增加。

※以上價格僅供參考之用，實際價格依建築造型、材質等而有所不同。

我家是40幾年的老透天房子，自行改建要注意哪些要點？

首先，請釐清是想拆掉整棟透天重建，還是局部修建？因為，新建、增建、改建與修建，其實是不同的，在《建築法》裡的定義分列如下：

1新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。

2增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。

3改建：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。

4修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者。

透天住宅欲改建，首先需檢視土地權狀到底有幾張，從中可知這塊土地有幾筆地號，進而檢視這筆土地的所有權狀（或謄本）上之土地「權利範圍」標示是否為全部（1/1），或是登載比例持分（如1/25）。不管地號有幾筆，若「權利範圍」登載均為全部（1/1），就可初步判定可進行改建。若有任一筆土地地號「權利範圍」標示為比例持分（有些由建商整批開發的集合住宅即是，則為所有權為持分共有土地，非經其它所有權人同意無法改建。） 除了持分的問題，還必須注意地段。某些區域地段因政令法規修訂，以至於舊建築只允許有條件地修建，不准改建或新建。例如，彰化師範大學寶山校區附近自從被納入國家風景區後，因土地變更尚未完備，而產生了禁建的困擾。合法改建之前，建議您先檢視土地的「使用分區」及「使用地類別」。

另外，必須再確認的是土地上的建物（房子）是否是經過「保存登記」的建物。您可檢視是否有建物權狀；若無，可委託建築師申請新建。若有，則可委託建築師申請拆照並辦理滅失登記後，再重新申請新建。

提醒您，老屋改建必須特別留意建物結構安全與舊有管線的更新配置。若是座落地是縣市政府指定都市更新的重點區域，改建或新建或許還可享有都市更新的獎勵措施！不過，由於老屋改建牽涉的層面頗廣，建議您洽詢當地縣市政府主管機關，才是最正確的途徑。

蓋房子要找建築師、營造商還是室內設計師比較好？

找建築師、營造商或室內設計師各有其優缺點，但以法令的角度來看，蓋房子找合法的專業建築師為佳。 建築師可整體規劃建物空間，可塑造出獨具魅力的建築外觀，另外還可直接處理建照申請事宜，5樓以下建物或非公共建築，建築師可做建物結構的簽證動作，而無須委外執行；另一方面，有關土地的分區使用，各縣市規定不同，具建築背景的建築師對於建築法規的相關規定、法則考量較為熟稔，能立即對建物與都市環境的關係做出反應。

而室內設計師個人的獨特美感風格，也是型塑生活空間的重要元素，甚至部分室內設計師本身即具有建築涵養背景，對於建築相關法規也有一定了解，委由室內設計師蓋房子更是相得益彰，不過依法規定，還是須委託建築師處理有關土地、建照申請等。

若找營造商蓋房子，強項在於可合併建築設計和施工，雖然建築設計較為制式，但相對可節省請建築師設計的費用，若不要求特殊的造型設計，可直接尋找營造商。不過，對於施工過程中可能會產生的額外問題，像是在山坡地蓋房，可能需要有擋土牆的設計；或生活細節的整合等等，營造商不會主動設想，因此屋主需自行考慮周全。另外，若請營造商蓋房子，建議要另請一位建築師監造，施工中途發生問題時，有建築師幫忙監督協調，會輕鬆得多。

在找建築師洽談時，需要事先準備什麼東西嗎？

建議可將自己對房子的要求、想法整理成文字或以照片呈現。在溝通時，較能讓建築師快速理解。

大致可列出以下具體的概念：

1預算：先和建築師說明可供使用的資金額度，在建築設計、結構工法和材料的選擇上，能讓建築師有所依據去斟酌該如何配置。

2家族人數和格局需求：列出需要的格局數量、類型、大小，而人數的多寡，可以作為設計時的參考。 3周遭環境和景觀：列出周遭環境的樣貌，說明想看到哪側的風景，或是列出是否需要景觀花園，而其設計的概念為何。

4喜歡的風格或設計：描述喜歡的建築外觀或風格，建議平時可從報章雜誌收集，看到喜歡的建築照片，就先保存下來。與建築師溝通時，也能有圖為證。

5家人的生活方式和習慣：列出家人的生活習慣和要求，這會反映在格局設計的思考，如何讓家人的生活更方便舒適。

6設備：若有想架設的機電設備可事先提出，在設計時就能提前預留設備的位置。

找建築師洽談、簽約到完工的流程是什麼？可以委託建築師從設計圖面到監造施工全程幫我弄到好嗎？

通常找建築師蓋房子，可以請建築師從設計圖面、監造到房屋蓋成全程協助處理。

一般來說，找建築師的過程會先經過洽談，讓建築師瞭解你的需求後，到建築基地勘查土地形狀、地勢高低、座落方位、周遭有哪些建築物等等，畫出簡略的建築圖面，建築師和屋主講述設計概念，經過討論溝通，瞭解雙方的建築概念是否契合。若契合的話，通常會在此時決定簽設計約。而各家事務所付款方式和期數不一，有些會分「簽約」、「設計圖定案」、「建照取得」階段付款。

接著，雙方來回確定設計圖面後，進行建照的申請。一般若只簽設計約（不駐點監造）的建築師，在拿到建照後，其任務就結束了。在施工過程時，只會幫助屋主重點監造，在工務局進行勘驗時到現場協助。

因此若需要請建築師全程監造，就稱為「駐點監造」，則需再另外簽約，支付建築師監造費用，駐點形式有一個禮拜一次或每天駐點等不同，屋主可評估自身預算來決定。請建築師監造的優點在於，中途若有施工問題能和營造商協調溝通，並且監督施工進度，屋主也較省時省力。最後完工時，也能協助屋主進行驗收。

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