台灣房市新政策，是救人還是救房

台灣政府在九月宣佈了兩項重要的房市政策，第一個是『四年住宅政策方案』，第二個是『不動產交易實價登錄』，這兩個政策對於台灣房市的影響是什麼呢？

台灣處於失衡的房市價格時代

著名心理學家馬斯洛（Maslow）在1963年提出廣受眾人認同的『人類需求理論』，他將人類的基本需求分成五個層次，由低到高分別是：生理、安全、愛與隸屬、自尊與被尊重、自我實現。

但台灣民眾生理基本需求在這個時代受到嚴厲的挑戰。儘管台灣經濟發展迅速、物資豐饒，讓飢餓人口遠低於落後國家，但相對，台灣民眾欲擁有一棟屬於自己的房子，現在卻是無比的困難。

根據9/7行政院內政部營建署公佈的台灣2011年第二季住宅需求動向指出：台灣整體購屋總價為1043萬元（單價24萬元/坪），比上季成長新台幣117萬元。台北市為2778萬元（單價57萬元/坪），比上季增加744萬元。

相對的，根據行政院主計處進行的家庭收支調查顯示：近年來平均的每戶可支配所得處於負成長的情況，民國99年的可支配所得為889,353元，比起民國96年的923,874元降低不少、跟民國88年的889,053元差距不大。

房屋價格持續上升，家庭的平均可支配所得（家庭的平均消費實力，包含購買房子）下降，兩者大幅脫勾，是台灣奇怪的現象。

如果進行深入的比較，台灣2011年第二季的房價所得比為9倍、台北市15.2倍。房價與民眾的平均總所得相比，負擔相當龐大。

更進一步的將視野跨出台灣，中華民國住宅學會統計2010年國際知名城市的房價所得比，其中美國紐約為6.1倍、英國倫敦為7.2倍、澳洲雪梨為9.6倍、加拿大溫哥華為9.5倍、韓國首爾為9.16倍，對照2010年下半年台北的14.3倍，顯然台灣的房價不只是讓民眾負擔龐大，比起國際知名城市亦是貴上很多

種種現象證明，台灣正處於房屋價格超高時代。

台灣房市新政策：四年住宅政策方案、不動產交易實價登錄

房屋價格惡化，貴到民眾買不起，是當今台灣面臨的民生困境。為了健全房市、解決房價太貴民眾買不起的困境，台灣政府於2011年9月提出了兩項重要房市政策。

第一個是9/5經建會通過的「民國101到104年整體住宅政策實施草案」，其內容是未來四年將編列450億預算，提升居住品質、創造無障礙住宅，提供中低收入、弱勢、相對弱勢及受薪階級的居住需求協助，創造公平的租屋和購屋機會。

以實質上的預期效益來說，每年估計協助近10萬戶購置（修繕）住宅貸款利息補貼及租金補貼，減輕居住負擔。希望藉由此四年住宅政策方案，讓更多人擁有購買房屋的能力。

第二個是9/15行政院會決議推動『不動產交易實價登錄』，其內容是明訂不動產交易採實價登錄，權力人辦完所有權移轉登記後的30天內，需要向主管機關登錄實際成交價。

對於台灣而言，這是一個劃時代的政策。許多土地的政府公告房價與實際成交價落差極大，是因為房地產交易的資訊不透明，讓政府無法掌握，而不透明的房價更令民眾容易被不肖建商與仲介哄抬價格。

房地產交易若能以實價登錄，則讓擺脫房市價格不透明的困境，並且目前不動產的課稅基礎是建立在低於市值甚多的公告地價上，若能掌握真正的成交價格，則可以擴大課稅的基礎，讓成交高房價的權利人繳交較多的稅給國庫，回報整個社會。

台灣房市新政策，救人還是救房？

然而這些政策，是否能夠打壓房價、帶領台灣走出失衡的房價困境呢？

對於政府9月公佈的第二個重大房市政策而言，實價登錄能夠幫助價格透明，降低房價被不合裡的哄抬。不過這是讓房價避免成交在不合理的價格，不等於讓房市價格下降。

台灣財政部長李述德也在9月20日說：『實價登錄非實價課稅』。

本政策的確對於台灣房市是劃時代的變遷，確保交易透明，但由於其無法透過課稅來增加政府銀彈及壓抑房價，所以對於拯救台灣房價過高的困境暫時沒有幫助。

而就政府9月公佈的第一個重大房市政策而言，四年住宅政策方案能給予相對弱勢族群貸款利息補貼，其政策本質是讓購買房屋者的負擔下降，有助於買方。

本政策雖能讓相對弱勢族群的負擔變少，但房價仍高，需背債多年才還得完。看似對民眾有利，但節省了一些利息錢（而且是政府補貼，由全體納稅人共同負擔），不如政府確實的讓房價下跌，才真正減輕民眾的長期負擔。

台灣房市新政策，沒有救到人（打壓房價），反而拯救了房市（拉高房價）。此政策雖然幫助了一些人，但僅是短期的利息減免，長期負擔更龐大，短視近利的作法讓民眾跳入背負更多債務的火坑。

房市價格失衡的原因『家庭可支配所得不增反減、房價所得比呈現惡化』，其關鍵因素都來至於台灣所得成長低落但房市價格飛漲，導致民眾買不起房子的現象愈來愈多。

所以解決房市困境的治本之道，是解決房市與民眾所得成長脫勾情況。其次， 無論是什麼商品，其價格決定來自於供需。需求多則上漲、供給多則下跌。

也就是說壓低房價不脫兩個方向：提高房地產的供給與降低房地產的需求。

降低房地產需求的部份，打擊低買高賣套利求現的投機客買房需求，是打壓房市需求最重要的方式，而就實務層面，焦點應放在研議成功對投機客課稅的方法、避免投機客利用人頭戶交易逃稅、降低投機熱錢跑入房市。

提高房地產供給的部份，有許多現象顯示建商寧願將房間擺著養蚊子來拉抬房市價格，所以與其鼓勵建商蓋房來增加房市供給，不如以政府的力量介入房市供給是初期較佳的選項，例如以政府的力量興建社會住宅。

若能增加低價的房地產供給，能提升賣方力道，亦有助於房市價格下跌。

不管是哪一種方式，都比現在救房不救人的房屋政策好，至少不會給人「朱門酒肉臭，路有凍死骨」的感嘆。

作者簡介＿林祖儀