就算炒房客退場一樣抗跌的地段

紅色子房語錄：Location, Location, Location是不變的定律。

自從紅色子房發表後實價登錄時代 六大都會交易熱區分析圖一文，兩周內感謝眾多讀者的來信試用BETA版實價登錄分析網站，並給專案團隊許多使用介面修正建議。

經過了專案團隊兩周來的修正與測試，每天請求開放試用的來信仍不斷。因此，紅色子房決定直接公開網站並進行範例教學，讓更多讀者們可以開始使用，我們也會持續依據讀者建議每周進行版本的升級。

網址：http://price.yam.com

對Yam字很面熟吧！沒錯，這是紅色子房與Yam（蕃薯藤）理財網團隊合作的房價實價登錄分析網站，讀者也可以從幣圖誌右上角服務項目連結至該網站。

有了大型網站的伺服器資源及堅強的工程師團隊，我們就可以快速處理全台灣近30萬筆實價登錄資料，並依照紅色子房的設計，整理呈現對買方相當實用的資訊。但由於是採Google Map介面，建議以Google Chrome 開啟可獲得最佳處理效率表現。

至於實價登錄分析理念，紅色子房曾在房價的組成基礎 兼論實價登錄的謬誤一文提到，「房屋價格 = 建物價值 + 土地價值」，建物價值照正常來講應該是要逐年折舊的，但土地價值會因為區域住房需求發展而有漲跌不同。因此，在兼顧自住或投資的個人區域喜好下，找到「持續有交易需求，且土地會增值的地段」，才是對讀者有幫助的資訊。

為了精簡介紹，紅色子房就直接以想在台中投資買房的友人Y為範例，教大家如何以輕鬆三步驟找到增值買房地段。

步驟一：尋找並圈選交易熱區

友人Y是台北人，很喜歡台中的優質天候與愜意生活，但是對台中房地產市場不是很熟悉，因此我建議她先選擇實價登錄交易量最大的西屯區。

─本文獲「幣圖誌」授權轉載

我們先以西屯區高速公路以東的部分為例，就包含了大家熟知的逢甲商圈、七期市政計畫區、五期大墩生活圈等。並將網站顯示類型調整為「交易熱度」。

依Y對台中幾次的旅遊經驗及印象，以及透過Google Map了解相關區域的街景圖，Y印出網站地圖並初步框選了A,B,C,D四個值得關注的交易熱區。

步驟二：選擇符合單價預算區域

將網站顯示類型調整為「實際單價」，Y就可以看到同畫面區域的單價分布，顏色越深單價越高。

Y也可以點選其中有興趣的單價區位，就會顯示該區位的相關交易明細。

從畫面顯示的單價，Y依據她目前的財力規模及預算，我勸她先忍痛劃掉可能無力投資的A、C區域。

步驟三：紅色子房地段指數分析

接下來是重頭戲了，請把網站顯示類型調整為「地段指數」。

地段指數的原理很簡單，從每筆政府實價登錄資料，以重置成本法扣除建物殘值，計算出土地持分價值與單價。接著以該行政區土地持分單價平均值為分母，每筆物件土地持分單價為分子，便可計算每筆物件地段指數。

指數大於1，代表該地段土地單價為區域平均值以上。指數小於1，代表該地段土地單價為區域平均值以下。地段指數每月隨著新物件資料的加入，進而調整平均值，使得每個物件地段指數有不同的消長變化。

依照我的解讀，高地段指數物件所圍塑的區域，便是房市多頭時具優先增值力，房市空頭時具價格抗跌性的地段。

回到Y的找房地圖，地段指數分布顯示如下，顏色越深地段指數越高：

Y把整張圖給印了出來。

根據觀察及我的建議，Y選擇了C,D區域應是投資布局的好地段。

但由於剛剛步驟二分析時，C區的單價太高曾遭刪除，但考量地段因素，Y聽從紅色子房建議，讓C區敗部復活，改找小坪數的產品，仍有機會進駐好地段。

因此Y的投資台中策略地圖已成形：

到C區找套房產品，到D區找兩房一廳產品。

讀者們學起來了嗎？

[快速結論]

房地產實價登錄分析資料，若沒有經過整理，是蘋果與香蕉的比較，所以前輩張金鶚副市長才會弄出一套討論「標準住宅」版的台北市房價指數。

但若沒有經過地圖分析，教讀者如何做決策呢？

從房地產實務角度，想要房地產增值或保值，管他是豪宅還是平價住宅，長期來看最終決定要素還是「地段」。

簡單三個步驟，跟著紅色子房，你也可以變成口唸「Location, Location, Location」的買房高手。