來源:Images_of_Money@flickr, CC BY 2.0
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Q:想請教您,目前台灣房價這麼高,還可以買嗎?

A:該不該買房,要看你買房子是為了什麼?

如果是要投機賺價差,那麼就算現在房價再高,只要你認為還會漲,沒有崩盤之前你都可以買。如果你無法判斷會不會繼續漲,那就安份一點囉!

投機客怎麼判斷房價會不會再漲?如果我知道,我才不說,自己偷偷賺就好了。更何況,我懷疑有人真的能判斷房價會漲還是跌?畢竟賭徒很多,博的就是運氣和膽識,但是賭王可就很少了。

如果是要投資賺房租,那麼現在房價的高低,以及短期內的漲跌,就不那麼重要了。你要考慮的是投資報酬率有多少?符合你的預期嗎?如果算一算之後發現報酬率不怎麼理想,那就另外找投資標的囉!

根據小資族可能遇到的情況來試算一下報酬率。有一間房子目前的價格為300萬,出租後每個月可以收到1萬元的租金,算起來每年租金的報酬率就是4%。看起來好像還不錯,但其實沒有這麼簡單。

假設你自備款有150萬,另外借了150萬來買這間房子,以2%的利息分20年償還,那麼你每個月要繳的房貸本息就是7,589元。因為房租還多於貸款,所以看起來好像是房客在幫你繳貸款,20年後你就淨賺到一間房子,感覺真不錯!

可是真正的情況是,你投資了150萬元,每個月只能拿回2,411元,一年總共賺到28,932元,年報酬才只有1.93%而已。而且如果再把稅、房屋的維護成本或是沒有租出去的時間都考慮進來,可能一下子就把這兩萬多元的收入都扣光了。

或者,我20年後用500萬把房子賣掉,就算現在的報酬率算起來是負的也沒關係,因為把賺到的200萬價差加進去,報酬率應該還是很不錯的。這個想法有幾個問題。

首先,20年後,你買的房子老了20歲,價值會減損,甚至你必須花很多的資金維護管線、設施,或是重新裝潢,才能脫手,會不會到時候花的錢其實還比賺到的價差多?其次,20年前100元的購買力,現在要132元才能相抵,這是通膨造成的,在計算長期報酬率時一定要考慮進去。最重要的是,沒有人知道20年後的價格到底怎樣?而你投資的時候,難道可以根據一個無法計算的報酬率來做決策嗎?