近幾年國內房市的低迷,吸引更多資金紛紛湧向海外置產投資,尤其東協國家在亞投行、一代一路等帶動下的區域經濟崛起,東南亞逐漸取代中國成為世界工廠,東南亞房市更是趨勢話題的重點投資標的。然而高報酬也隱含著風險,這些「錢」景看好的國家雖然具有更高的漲幅空間,卻也因當地市場生態的不成熟、國人對投資環境、當地法規的不熟悉,而更仰賴有深耕當地經驗、具專業誠信的仲介管理團隊。加上買賣海外不動產,國內不具管轄權,許多因代銷仲介業者過度吹捧的業者進場後才發現事實不如預期,卻處於「三不管地帶」,淪為求助無門的「海外房產孤兒」。

海外房產孤兒自救 先租代售避免空轉

深耕東南亞市場的凌群不動產物業管理表示,這些海外房產孤兒最常見的問題就是誤信了代銷業務員所承諾的高報酬率及短期內可出售的投資回報,卻在交易完成後才發現完全不是這麼一回事,承諾的投報率完全不符合行情,甚至根本租不掉,短時間也無法出售。面對這樣的孤兒屋主,凌群建議應先接受事實、了解當地市場行情的真相,至少以先租代售的方式,讓資產不至於空轉,再等待適當的轉手契機;此時的重點,就在於找到專業的管理團隊,協助管理房產的管理維護,並在當地找到房客、收取租金。
許多投資客嚮往較高的租金,因而在海外投資時偏好「酒店式公寓」管理標的,但要擁有酒店式的專業服務,則需要專業的清潔、管理團隊進駐支援,像是每天的清潔打掃、床被單換洗或送洗衣物等服務,才能夠達到吸引租客入住的日租品質,否則租不出去,再高的投報數字都只是紙上浮雲。以馬來西亞等屬於成熟市場的大城市為例,已經有大型物業管理公司進駐,若是柬埔寨等相對開發中的市場,就需要更謹慎選擇專業物管公司擔任自己在海外的代理人、守護大筆金額購入的資產。

還原真相 揪出錢線趨勢中的陷阱
酒店式公寓的租金報酬率較高,有賴專業管理團隊提供更完善的管理服務。 凌群海外不動產物業管理在吉隆坡、緬甸仰光和金邊都設有公司,擁有數十人的團隊提供專業物管服務。

投資海外房產 避免淪為孤兒的三大重點

一、價格與報酬率是否真正合乎行情
如果投資海外房產只看數字,很容易陷入背離市場現實的陷阱,因為每個物件的條件都不相同,建議在租金確定之前,業務所承諾的報酬率只能當作參考;國內房產佣金最多六%,海外房仲因為要多次考察、幹部駐點、每次跟著客戶跑,難免成本比較高,但是超過十%以上,甚至還有二十%以上的,這些成本要由誰吸收呢?為何海外快速發展,佣金這個【吸引人的乳酪】也是幫兇之一。

二、是否在當地設有公司、擁有專業的管理團隊
許多海外房產代銷仲介公司號稱提供「一條龍服務」,事實上卻是委託當地仲介,或是仰賴建商所提供的服務,但在真正交屋後,這些經過轉介的海外投資屋主,往往淪為次等公民,所享受到的服務卻低人一等,所必須收取的費用還更高。

建議有意投資海外房產,收取比台灣更高租金報酬、等待轉手獲利的投資者,選擇在當地設有公司的專業管理團隊,不僅真正能提供全套管理、代租、維護的服務,讓屋主可以在隔著海洋的台灣輕鬆當包租公,也代表著深耕當地的市場熟悉度,對於市場行情的預估和掌握也更加精確,發揮更進一步的「顧問」價值。(建議海外參訪,務必要去參觀業者當地公司。因為很多業者在海外廣告打很大,其實當地公司只有二個人而已。)

三、「承諾出租」不如「眼見為憑」的租約

也有些業者打出「包租」的名號,卻沒有事先言明清潔、維護等事後將會發生的成本,更有許多業者打出不符合實際行情的包租收益或買回保證,投資人更要仔細釐清背後可能的陷阱。
建議是成屋,看得到實品且報酬率容易確認,預售屋除非開發商有成功時機,否則仍有風險。市場上已出現「帶租約」的海外不動產成屋買賣,讓資產配置不只看得到摸的到,更能直接預期計算收益。

相對於目前台北市約為二%的租金投報,東南亞首都城市平均租金投報率落在五~七%,加上整體東協國家的興起增值潛力,海外不動產投資依舊錢景無限,重點就在於能否看清陷阱、找到值得信任的仲介與管理團隊;不論在任何市場中,想要安心靠投資獲利,一定要從「做功課」做起。

海外資產趨勢佈局講座 跟上錢潮、更要懂得自保!

為了讓更多投資人真實了解海外置產「眉角」,凌群不動產物業管理公司舉辦「海外資產趨勢佈局講座」,邀請到包租公律師蔡志雄,主講如何讓投資海外的包租公得到保障,以及包租公達人辜博鴻分析房產長期獲利的專業物管關鍵⋯歡迎大家一起來探討。
106/12/26(二)、107/01/07(日)
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