WeWork慌了。

華爾街日報消息稱,WeWork正在考慮降低IPO目標估值,從原先的470億美金,預計直接腰斬到200億美金以下。

在8月中旬向SEC(美國證交所)提交上市申請後,外界對WeWork的質疑隨之湧來。金融時報指出,公司最大的投資者日本軟銀,甚至因為市場平淡的反應,敦促其擱置IPO計劃。

本次市場的遇冷絕非突然。

長期以來,WeWork深諳投資人和資本圈的遊戲規則,總是能以「好看的財報數據」在眾多北美互聯網公司裡脫穎而出。

瘋狂擴張的公司,並未發覺手中囤積房產和長期租賃合約的風險。在經濟衰退的某個時刻,便會陷入資金斷流的困境。這些風險暴露出了WeWork在狂飆突進中的「虛偽」。

我們從招股書和大量公開資訊裡,試圖解釋以下幾個問題。

1、盲目擴張下,WeWork延長與業主租賃合約,到底在財務上存在什麼風險?
2、數據真假難辨,目標競爭者,WeWork的估值到底水有多深?
3、企業管理混亂,Adam家族到底從WeWork拿走了多少錢?

這些問題的答案,可以幫助我們理解WeWork的真實財務狀況,判斷其作為「二房東」的商業模式本質。

01 瘋狂的擴張

2008年美國次貸危機之後,失業率上升了快8%。大量中小公司倒閉,曼哈頓的辦公大樓閒置,第五大道上衣衫襤褸的流浪漢,上一秒還是華爾街西裝革履的操盤手。

商辦的業主急得發慌,銀行的存款每天縮水。WeWork的誕生有如神助,把酒店模式引入辦公租賃市場,解決了中小公司和樓盤業主的共同困境。

拿到面積較大的室內空間後,切割成面積更小的隔間,根據用戶需求重新裝修改造,並提供所謂的配套設施服務,這和中國用戶現在常見的自如、蛋殼公寓的「租房+管家」模式,其實大同小異。

北美投資圈的神奇之處就在於,技術導向的公司和「會講PPT」的公司,都能在這片土地上淘金挖礦。WeWork搭上了「共享經濟」的快車,搖身一變就成了「改變人類工作方式」的創新者。

WeWork的第一道殺手鐧,是瘋狂的擴張。

這一秒拿到投資人的錢,下一秒就去開分店。在2017年至2018年之間,WeWork每個月擴張的空間,在1.4萬平方英尺到2.8萬平方英尺之間。這種擴張瘋狂到什麼程度,數據對比一下就知道。

行業最老牌的靈活辦公服務商IWG,1989年成立於比利時。花了30年,IWG才擁有5000萬平方英尺的空間。而2017年WeWork只有1000萬平方英尺,到2018年底,這個數字就變成了4500萬平方英尺。

但此時,它的會員數目僅僅是IWG的5分之1。

空間的極致運用,是WeWork的第二道殺手鐧。

它併購了一家3D建築立體模型公司Case,對建築的某一樓層進行逐一掃描,詳細了解門窗的高度和位置,空調和消防所佔據的高度比重,從而將建築成本降低10%,空間利用率提高到15%以上。

根據美國工會統計的數字,在美國,人均辦公使用面積是250平方英尺,WeWork只有50平方英尺。被用到極致的空間提高了坪效,毛利因此達到30%~40%。

這種高歌猛進的擴張讓投資人喜聞樂見。他們活在一種錯覺裡,投下去的錢每一分都被真金白銀地花在了刀刃上,WeWork的版圖每天都在擴大。

02 暗藏的風險

商戰歷史上,透過燒錢來迅速佔領市場的打法已經被驗證過可行性。我們已經見證過的,外賣大戰和叫車市場,都是如此,或有一家殺出血路,成為巨頭,或有兩家突出重圍,難分伯仲。

聯合辦公空間也不例外。2012年到2018年之間,北美共享空間市場上湧入了更多競爭者,如Industrious、Serendipity以及專做女性辦公的The Wing。這讓WeWork感到壓力,拿地速度更加疾馳。

為了從競爭者手上搶下目標樓盤,WeWork通常會開出更高的年租金或租期更長的合同,贏得業主青睞。自然,這種做法能夠率先卡位,但同樣存在風險。

首先就是地理位置帶來的高租金。

一直以來,WeWork和一家名為Factual的科技公司合作,將不同地點周邊的咖啡店、購物商場、餐廳、酒吧和健身房等一系列數據作為評價指標,進行綜合評分,從而選出性價比最高的簽約地點。如此一來,WeWork可以最快地簽下目標地段,並開始尋找用戶進場。

這種方式讓WeWork的據點集中在城市的核心商圈和黃金地段。並且,這些城市都是政治經濟和文化高度繁榮的一線城市,如紐約、舊金山、洛杉磯、西雅圖、華盛頓特區、波士頓和倫敦。

反之,IWG的點位分佈於世界1000多個城市,其中相當一部分位於經濟水平較低的拉美區域。就每平方英尺要向業主支付的租金成本來看,WeWork集中於高溢價城市,這讓其比IWG面臨更多的風險和資金壓力。

更為嚴重的是,長期租賃合約很容易讓WeWork陷入現金流短缺甚至中斷的危局。

目前,WeWork承租的房產合約,平均年限在15年,其中71%的合約在2024年以後到期。IWG沒有披露具體的租約平均年限,但其只有37%的合約在2024年及之後到期。

不僅未來需要支付租金的房產比例低於WeWork,IWG需要支付的租金總額也遠遠小於對手。目前IWG集團旗下所有物件的未來應付租金在70億美金左右,而WeWork這一數字已經達到了340億美金。

一個隱藏的信號是,這幾年IWG不斷清退手中的租賃物件,寧可付違約金也要提前解約租賃。

美國獨立機構資深分析師David Trainer認為,WeWork目前的擴張打法適用於經濟成長時期,不斷增多的用戶租下WeWork空間並支付足夠多的租金,才能緩解WeWork應付業主的帳款壓力。

但現實是,無論是美國還是歐洲乃至全世界,都處於經濟下行期。

國家和地區之間的貿易衝突正在加劇,中小公司的業務不斷收縮,新創企業更是每天提心吊膽。經濟不穩定因素還在增加,在某一個節點上,如果WeWork無力支付業主租金,就很可能陷入資金斷流的境地。

03 數據的背後

某種程度上,WeWork是明知山有虎,偏向虎山行。它不是沒察覺這種危機,而是已經騎虎難下了。

財報上粉飾的太平,和路演中的激情洋溢,是WeWork極力塑造的完美形象。

有個問題細想很奇怪的。一家高速擴張,如此有前景的公司,營收從2017年的8.86億美金上升到2018年的18億美金(約新台幣560億),直接翻倍,但利潤,也就是真正意義上的「現金流」,卻從負債12億美金轉變成負債22億美金。

CNBC援引美國經濟司數據稱,WeWork的成長脈絡正處於美國最長的經濟擴張期,如果此時都不能產生增量現金流,還要待何時?

退一步講,即使現金流為負本身並不可怕,邊際利潤貢獻率的下降就是不能忽略的問題了。

根據招股書的公開說明,在剔除所有的行政、銷售和據點擴張的營運支出後,WeWork 2019年第一季度的邊際利潤貢獻率同比下降3%。作為經濟學領域的重要指標,邊際利潤貢獻率代表了企業和產品的盈利能力,它的下降暗示公司盈利能力的不足。

按理說,在經過了公司成長和團隊磨合後,WeWork的經營和管理成本在不斷下降,內部整合和協調效率不斷提升,盈利能力怎麼還下降了呢。

謊言一旦開始,就要用無數個謊來圓。從創業之初,WeWork在數據上就不夠坦誠。

2015年,公司對外發表一份融資演講稿。這份報表並沒有把「簽訂長期租賃合約拿到的租金優惠」按照標準會計準則GAAP計入帳面,也就是通常意義上的把優惠分攤到每年,而是把這筆優惠直接從初始租金中扣除,在帳面上讓初始租金(也就是企業的初始成本)大大降低。

「這個策略讓WeWork對於投資人和分析師來說,有著更高的收入預期。」David A. Kessler,一家諮詢機構的房地產事業部總監指出,這種小聰明還運用在WeWork的建造和裝修成本上。常見的做法是,WeWork讓房東來承擔絕大部分的空間設計和改造費用,作為交換條件,他們會和房東延長租賃合約的年限。

我們在前文已經講過,延長租賃合約的做法,實際上相當危險。

不過就帳面而言,空間裝飾和改造費用的剔除,讓公司初始成本的數字更為好看。資本市場有理由相信,這是一家成本控制非常優秀的公司。

資本圈裡常見的公司類型有兩種,To B或者To C,但這兩者都脫離不了To VC的本質。WeWork從辦公租賃業務這條賽道裡跑出來,一直想要吃掉行業裡傳統玩家的佔比,但整整5年來從未敢和傳統巨頭正面Battle。

波士頓物產公司,成立於1970年,股票代碼BXP,是一家自我管理的房地產投資信託基金(REITs)。目前BXP為美國最大的A級商辦物業所有者,管理者和開發者之一,擁有5大市場:波士頓、紐約普林斯頓、紐約、舊金山和華盛頓特區。

根據美國獨立諮詢機構NEW CONSTRUCTS, LLC的分析數據,用絕對估值法來計算WeWork和BXP的市值,可以更為明確地看到兩者未來的收益比較。

富比士分析該數據並指出,目標來看,WeWork如果要證明470億美金的估值(Shareholder Value)沒有水分,它的NOPAT Margin(稅後淨營業利潤率)必須達到30%(類似於BXP目前的營業狀況),並且在接下來的9年裡,年複合成長率(Total Operating Revenue CAGR)達到30%。

從數據計算來看,即使WeWork目前達到和BXP相同的NOPAT,只要年複合增長率沒有超過30%,估值就不可能達到470億。假設年複合增長率是20%,那麼它目前的估值只有126億美金。

北美私募市場曾經樂觀地預測,WeWork可以在2027年實現波士頓物產公司2倍的NOPAT。但從目前的局面看來,WeWork的NOPAT不僅遠遠低於BXP,還呈現持續走低的態勢。超越BXP,聽上去真的像一個笑話。

(來源.NEW CONSTRUCTS, LLC)

04 個人的錢袋

大多數創業者心知肚明的是,商業公司的成功,絕不是PPT上數據堆出來的繁花似錦。當數據經不起推敲時,謊言就不攻自破了。

但問題是,大眾見過很多失敗的創業公司,但很少有把全部身家賠上的創業者,尤其是這種明星公司的領袖。富比士、財富雜誌、華爾街日報和Pictchbook等多家媒體報導指出,WeWork企業管理和資金流動中存在操作不規範和不合理異動。

◎首先,創始人Adam Neumann本人居然是公司的房東。這意味著,WeWork每年都需要向Adam本人支付巨額的租賃費用。同時,WeWork放貸給Adam本人,來購買WeWork之後租賃的房產,貸款利率低於1%。這一前一後的操作,等於是Adam空手套白狼。向公司借貸買房,然後租給公司使用,用租金償還貸款。
◎2019年7月,WeWork重組時,公司為了買下「We」這個系列商標,付給Adam 590萬美金。
◎Adam的妻子Rehekah是WeWork的聯合創始人之一並擔任教育業務線(WeGrow)的首席執行官。公司內部成立一個委員會,Adam的妻子是3名成員之一。這個委員會的任務是萬一在以後的10年裡,Adam發生意外,他們合法取代Adam並享有相應權利。
◎WeWork目前採用的雙重股權結構讓創始人Adam Neumann對公司有絕對控制權。

從招股書公開說明來看,儘管WE Holdings LLC目前是最大股東,Benchmark、JP Morgan和Softbank是重要股東,但Adam本人擁有投票權更高的B類普通股和C類普通股,和A類普通股一股一票不同,B類和C類享有一股20票的表決權。並且,C股一欄只有Adam享有。加權計算,Adam將擁有總投票權的50%以上。

值得注意的是,這些股票在出售或轉讓時保留其權利,而不是轉換為普通股。華爾街日報報導指出,Adam和家族成員目前已經套現7億美金。

05 房地產經濟

中國人的觸網歷史,到今天,剛好25年。

1994年,中國獲准加入互聯網。2000年,搜狐、新浪、網易3大門戶網站在美國納斯達克斯掛牌上市。後面的10年裡,互聯網真正介入並改變的產業是外賣和載客,還有BAT所搭建的搜尋、社交、支付等生態圈。

在全球目前31億辦公人群中,移動辦公人群達到13億,超過1/3。顯然,圖書館、咖啡館、購物中心等公共空間存在干擾多、網絡不穩定、隱蔽性差等問題,並不能完全滿足辦公需求。

在這31億人中,亞洲和中國的機會在於,一是創業浪潮帶來的市場擴張,二是千禧世代佔亞洲勞動力總數的50%左右,逐漸成為勞動力市場的主力軍。他們追求靈活的工作模式,更願意選擇共享辦公空間。

Deskmag的數據顯示,全球共享辦公使用者平均年齡為36.4歲,亞洲地區參與人員年紀最小,為30.8歲。從教育程度上看,大學本科以上的用戶佔據86%,其中研究生及以上人員達到了45%。

從2007年到2018年,除了WeWork、Regus等國外聯合辦公服務商進入中國外,逐漸形成了優客工場、SOHO 3Q、氪空間、夢想加、方糖小鎮等近300家本土共享辦公品牌。截至2016年,全國有超過3500家運營商,提供工作超過10萬個。

共享辦公的興起,在一定程度上也緩解了商辦和住宅的庫存壓力。

戴德梁行調查顯示,2014年至2016年期間,中國一二線城市新增甲級商辦供應量2559平米,相當於前3年的3倍。國家統計局數據指出,截至2016年11月,中國商品房待售面積7億平方米,空置率整體較高。

一個很重要的區別是,「共享辦公」和傳統的辦公租賃業務相比,由於社交屬性的突出,會帶來很強的知識外溢和資訊流動,勞動者之間資源置換的可能性將大大提升。同時,共享辦公服務商能夠對辦公基礎設施和配套服務提供有力支持,新創企業的人員配置、時間管理等沉沒成本可有效降低。

這就是從單一的「二房東」向平台型服務的轉變。

眼下的問題是,由於平台孵​​化能力和資源協調能力較弱,對入駐新創企業的行政、法律和稅務工作培訓有限,對企業商業模式和管理方法的指導也比較寬泛。新創企業既被租金所困,又不能在短期內實現商業發展的快速飛躍。

創業團隊能活過第一年的不到10%,能活過第二年的不到5%,第三年還能堅持下來的,少之又少。他們的續租能力有限,這對於收入主要依靠租金的共享辦公行業來說,風險極高。

如果空間的入駐率不能達到一定程度,收益就不能維持地租成本,一旦增值服務的盈利有限,賽跑的唯一助推器就只能來自於股權融資。

這造成了一個困局。行業跑馬圈地,盲目擴張,只是把自己當成一個空間解決方案和產品。重資產輕營運成了突出問題。

即使在WeWork這樣的行業大公司裡,積累多年的用戶數據,也只能應用在一些簡單的場景。比如,多少平米的空間裡,配備幾個會議室,需要多長的電話線,盥洗室的男女比例如何合理配置。

有理財頭腦的,把公共空間租出去做線下小型活動的分享和roadshow,讓單位面積的盈利率提高一點兒。

事實上,在共享辦公這個行業,很難看到互聯網技術突破性的革命和創新。其本質是透過對固定資產的經營以及增值服務來實現盈利。骨子裡,WeWork衝擊IPO,既不是互聯網經濟,更和科技沒啥關係,其本質還是房地產經濟。

最後一塊遮羞布被扯開時,WeWork很可能毫無招架之力。

這家分佈於全球29個國家的111個城市,擁有528個據點的行業領先者,一個號稱技術領先、高速奔跑的互聯網公司,居然連個首席技術官(CTO)也沒有。

一味依賴於融資助力,沉醉於精美PPT和煽情午餐會的WeWork,如果不能講清楚盈利路徑,轉虧為盈,共享經濟的故事再動人,恐怕也很難打動投資機構和股民了。

※本文獲吳懟懟工作室授權轉載,原文

※吳懟懟,自媒體藝人,人人都是產品經理2017年度作者,新榜2018年度商業觀察者,騰訊全媒派榮譽導師,虎嗅、36氪、鈦媒體、數英等專欄作者。

責任編輯:黃雅苓
核稿編輯:黃楸晴