近年來因為台灣房地產走了近10年的多頭,再加上房地產稅制的變革,導致原本很多喜歡房地產投資、以房地產作為資產配置的資金紛紛往海外出走,這兩年來,幾乎隨手可見海外房地產的廣告

近到亞洲的日本、馬來西來、泰國、柬埔寨,遠到歐洲的英國、美洲的加拿大、美國都有業者在推廣這些海外房地產的投資,請注意"投資"這個關鍵字,在你評估這些海外房地產時,你是用自住的角度還是投資的角度去評估思考呢?

對Jerry來說,如果真的要去評估購買這些海外的不動產,當然是用投資的角度啊
因為我不可能因為買了海外房地產就搬入海外居住,對吧!
所以景觀再美、公設再多都不是影響我們投資的主因,而是持有期間的現金流和未來的轉賣價差,當然有些人可能因為小孩學習環境或是投資移民的因素,那就另當別論囉!

因此如果是用投資的角度的話,我會用以下幾點作為評估海外房地產投資參考的依據!

1.未來的轉手流通性容易性高不高:投資碰到最慘的事情不是買進之後標的下跌損失賠錢,而是買進之後想要賣時,想要停損賣出都還賣不掉

投資房地產金額動輒百萬千萬,如果真的碰到這樣的狀況,原本美好的投資卻可能換來黑白的人生。因此再評估時,應該優先考量該海外房地產物件,當地本土居民的接手購買度高不高,如果該區的本土自住居民的經濟能力根本不會去接手、只有國際投資買盤的物件,很容易淪為投機,當泡沫破裂時,很容易被長期套牢!

2.有沒有穩定的出租市場投報率現金流入
海外房地產投資通常不可能自己去住,因此房子買下來後能不能穩定收租,產生良好的現金流入、讓房子長期穩定的幫你賺錢,是決定投資創造好獲利的的重大因素,因為有穩定的現金流入就比較有耐心可以等到有緣下一手,創造好的轉賣價差!一個好的房地產投資是在買進的當下就有穩定現金流及未來的轉賣價差的!

3.有沒有外幣的房貸借款:
買房地產最迷人的地方之一就是可以使用房貸借款,只要租金的投報率可以大於房貸的利率,你就有機會使用槓桿套利讓自己越買越有錢、越借越有錢、但在海外房地產中有一個很大的滙率不確定因素,常常可能造成賺了租金賠了滙差,但如果可以在買房的同時申辦該國租金滙率的房屋貸款,就可以達到自動避險大幅減低滙率的不確定因素!

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