國人海外置產的風潮近兩年直線上升,2015年的總額已將近新台幣700億元,由於是海外交易,投資人對於匯率的變動也更為敏感。以鄰近的日本為例,日圓匯率因量化寬鬆政策維持低檔多年,吸引投資人競相投入日本房市,而近兩個月因全球金融市場變動使日圓匯率勁揚,客戶可能就會因為擔心付出成本「變貴」而開始遲疑,日本信義社長何偉宏表示,匯率的變動無法預測,但學者專家分析這波變化應屬短期現象,至於不動產買賣屬於長遠的計畫性投資,若想降低匯率風險,可選擇在日本當地貸款,也可以新台幣或美元定存單向銀行申請質借等方式避險。

海外置產掌握「雙率」動向變化

日本房市環境成熟 房價地價穩定上揚

何偉宏指出,日本不動產因具有長期穩定的收益,同時具備相當的市場規模、維持一定水準的流動性,投報率或許不像新興國家地區高,但相對是較為安全、穩定的投資標的,加上近年來東京的房價及地價呈現溫和成長的趨勢,預期將帶動大阪、名古屋等其他城市的房市,因此吸引全球投資人相繼投入。

根據不動產經濟研究所發表的調查,2015年東京首都圈的新成屋每戶平均售價已連續三年上升,來到5,518萬日圓(約新台幣1,655萬元),三年來漲幅超過兩成以上;至於中古屋的行情也是持續上漲,不動產調查公司東京KANTEI的統計數據顯示,2015年首都圈中古屋平均價格七年來首次突破3,000萬日圓大關(約新台幣900萬元),而在權狀面積70坪方公尺的物件平均價格方面,東京都23區中有七個區域的均價衝上5,000萬日圓(約新台幣1,500萬元),精華地段的都心六區更高達7,000萬日圓(約新台幣2,100萬元),可見具備區域條件優勢的中古住宅依然相當搶手。

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負利率帶動房貸利率下降 民眾赴日置產興趣增

在日本央行啟動負利率政策後,日本各大銀行已開始調降存款和房貸利率,何偉宏表示,房貸利率降低可望提高日本民眾的購屋意願,連帶將會加快物件銷售的速度,房價也可能因而再上漲,然而日本國內的房貸利率本來就不高,實際影響層面仍值得持續觀察。此外,利率下降也會減少建商的成本壓力,供需雙方皆有利多,有可能促成進一步相乘效果。

而對台灣投資人而言,房貸利率降低使購屋成本下降,也使赴日置產的誘因再增加,從日本信義每週舉辦購屋說明會的參加人數來看,自二月農曆年過後便出現相當幅度的增加,推估負利率政策帶動日本房貸利率調降的話題,亦引發更多民眾對赴日購屋產生興趣。何偉宏說,匯率、利率是海外置產必須考量的要點之一,而經過審慎評估推算後再選擇合適的方式進行風險管理,才是聰明的投資。

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