房地合一稅制從105年1月1日起正式實施,對於一直在觀望房價跌或不跌、期待能買間房子自住的買家而言,無疑是一大利多。由於房地合一稅制採取「實價課稅」,且對短期持有的屋主實施高課徵稅賦的做法,因此對於短期炒作的投資客相形不利,等同於炒房的黃金時代正式落幕,加上奢侈稅同步取消,因此預估今年一開始房市便會出現投資客套現潮,E11不動產的創辦人吳秋遠就說,「今年房市交易量會上升,房價也會適度修正。」對於長年處於不合理結構的台灣房市而言,今年會是一個回歸正常的起始。

105年房地合一稅上路 自住、長期持有最有利
E11不動產創辦人吳秋遠:「今年房市交易量會上升,房價也會適度修正。」

住得越久 稅率越低

房地合一稅雖然在去年就拍板定案,但許多民眾還是對於稅制感到疑惑,擔心新稅制會造成更高的稅負,吳秋遠表示,其實只要掌握「自住」、「長期持有」兩個原則,買家就不用太擔心,更甚者,若住滿六年之後要轉售,只要獲利不滿四百萬更有免稅優惠,超過四百萬也僅課稅10%,對於自住客來說是最有利的。簡單來說,過去採取的稅制是採房、地分離計稅,房屋買賣依照當時房屋評定現值的價差,計算財產交易所得稅;土地交易免稅,但要根據土地公告現值的漲價總數,課徵土地增值稅。而房地合一稅制則是將出售房地產的總金額減除買入成本,與契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等費用,以及土地漲價總數額後,再根據持有期間長短、適用自住優惠與否,決定所得稅率。

但由於社會結構改變,如少子化等問題,長期來看房市確實會面臨交易量萎縮的問題,「每年成交量大約只會維持在30萬戶上下,除非有跳躍性的經濟發展,否則同業可能要做好心理準備,房市的高峰應該不會再回來了。」但吳秋遠也認為,當房市回歸到基本面,才是房仲產業健全發展的推手。

資訊透明化 房仲產業勢必轉型

「台灣從民國76、77年代開始,房市一直是大漲小回的狀況,不少人因為從事房地產產業及投資罝產致富,由於過去房地產稅制不夠完善,甚至出現短線炒房過熱,終於演變成真正需要買房子的人買不起的局面。」吳秋遠表示,其中大部份原因在於過去存在著資訊不對稱的弊端,以往一般消費者不容易取得不動產相關資訊以及買賣交易流程,尤其成交行情更是掌握在從業人員手裡,不透明的交易方式難免容易招惹民怨。於是E11不動產從100年成立以來,就打出「買賣雙方各1%」的招牌,以合理收費、優質服務在台北市大安區及雙和區迅速站穩腳步,希望提供消費者更透明的交易平台,也期待一步步改變房仲業的生態。

105年房地合一稅上路 自住、長期持有最有利

房價回歸基本面 房仲服務也應合理收費

吳秋遠解釋道,買賣雙方各1%最大的好處是,房仲收取的就是專業服務費,促成買賣雙方迅速成交,並提供交易保障。「我們在創立E11之前曾經做過調查,消費者對房仲業最重視的只有兩點,一個就是服務、一個就是交易安全,這兩點E11都保證做到,加上合理的服務費,客戶對我們的接受度當然就高。」加上政府也帶頭在做房價資訊公開化的政策,過去哄抬價格的狀況不可能再出現,未來房仲業只能力拼服務。因此儘管在房市開始不景氣時入場,E11的營業額還是逐年成長,吳秋遠認為關鍵就在於E11建立E化系統以更公開透明的資訊,提供更有效率的交易模式。

E11透過E化管理系統訓練新人、提供資訊以及進行內部行政作業,過去房仲人員入行時需經過很長的摸索期,而E11透過E化系統為新人劃分商圈,系統會主動整理、推播物件資訊,帶看房子時包括周遭未來的公共建設,都可以透過系統了解並向買家說明,藉由這套系統簡化了很多作業與人力。吳秋遠說,經營成本降低了,即使不需跟買賣雙方收取高額服務費,E11也能找到生存之道,也期待將這套管理模式推薦給同業,「房仲業者可以跳脫以往勞力密集的工作型態,消費者也會更信任房仲服務。」等同形成雙贏的狀態,是吳秋遠最樂見的。

從實價登錄、房地合一稅制,以及業者主動發起「買賣雙方各1%」合理收費制度,都是在落實所謂「居住正義」的理念,高不可攀的房價多半被預期即將下修,而台灣房市未來究竟如何發展?在105年課稅新制上路之際,建議消費者不妨多做功課、謹慎出手。