近年來由於台灣房市政策限制多,使得交易熱潮不再,一向熱愛投資房地產的台灣人便將眼光放諸海外,其中又以日本、東南亞地區的不動產買賣蔚為風潮,標榜著「高房價增值率、租金高投資報酬率」的口號令人心動,久而久之,也成為台灣投資人評估海外房地產時的衡量標準,但事實上,房價翻漲是否能與租金投報率成正比?是一個有待釐清的議題。而就算看準的是租金報酬,當地二手屋交易市場也不容忽視,畢竟在部分政治經濟局勢較不穩定的國家,投資獲利可能也伴隨著高風險,當要退出海外房產時,是否能順利轉手也值得深慮。

新北五股租金投報率勝過台北信義區

在房價漲幅與租金投報率部分,暫且不用放大到海外房產主要市場,光就台灣房地產來看,人人都以為台北市超級金蛋黃區不僅房價獲利率高、租金獲利勢必也相當驚人,實則不然,雙北地區租金投報率最高的前三名,分別是新北市五股區、新北市林口區以及台北市中山區,這個排名結果恐怕會讓很多投資人咋舌,遠離都會區的五股區居然名列租金投報率之冠?具體而言,租金投資報酬率的計算方法,是把一整年的租金收入除以購屋成本總價,獲得的數字越高,則代表租金投報率越高,也因此,當租金漲幅遠遠趕不上房價漲幅、也無法平衡房貸支出時,想當包租公(婆)樂收租金過活,就不見得是個如意算盤。

以台北市地王信義區為例,雖然目前房價稍有鬆動,但平均售價每坪仍有67.77萬元的水準,而每坪租金卻只有1,667元,算下來租金投報率低於3%。新北市五股區情況恰好相反,雖然住宅每坪平均售價只有22.69萬元、每坪租金也只有721元,從數字表面來看遠遠低於信義區,不過換算之後租金投報率卻有3.8%,成為雙北租金投報率最高的區域。

越往南走房價越低 租金投報率則越高

就連一向是租金投報率指標的熱門區域-大學周邊套房,也足以佐證房價與租金投報率並非成正比的情況,根據房仲業者統計,在全台六都的知名大學中,周邊套房投報率最高的是台南成功大學,達到6.4~9.2%的水準;反而位於台北都心的台灣大學周邊租金投報率最低,換算下來僅2.2~2.9%,大致呈現越往南走租金投報率越高的趨勢,商用店面更是如此,換句話說,不動產的價格越低、租金報酬率越高,反之亦然。

舉世皆然 高房價增值與高租金投報率無法並存

再看到目前最熱的日本、東南亞房地產,租金投報率甚至上看10%,跟台灣相較之下獲利前景一片樂觀,無怪乎台灣投資人前仆後繼搶攻海外市場。若是單看租金投報率確實如此,日本東京6坪套房可達到6.31%、泰國住宅平均5.13%、柬埔寨則為5.33%,馬來西亞也有4.57%的水準,如果投資人看中的是租金報酬率,則這些國家都大有可為。

但若談到房價增值性,東京過去20年來不動產的增值性幅度不大,2015第二季年增率僅6.13%、泰國2015第二季房價年成長只3.72%之間。相反的,香港2015年第二季房價年增高達20.14%,其平均租金投報率卻僅2.82%,足以顯示要同時具有「房價翻倍成長與高租金投報率」兩大優勢,就現實層面來講有其矛盾之處。更遑論「保證收益」、「保證回購」等行銷話術,都是在投資人進軍海外不動產前需審慎思考的重點,當交易市場熱絡、當地閒置房屋率極低時,一線建商根本無須提出「保證」來吸引買家入場,畢竟直接來自收益的回饋就是最有力的獲利「保證」。(數據來源: Global Property Guide)

了解各國交易成本與政策規範 看穿數據迷思

看好租金投報率的背後還要考慮到交易成本及政策問題,以日本而言,買房出租需繳20%的租金所得稅,投報率首先就打了八折,再加上日本採取實價課稅,各種稅務、物業管理等費用計算下來就吃掉大幅租金收入,最後租金投報率可能連宣稱的一半都不到,更別提日本因操作量化寬鬆,兌換台幣匯率由最高點接近0.4,一路貶值到現在的0.25左右,貶值幅度高達30%以上,形同所持有不動產價值立刻縮減三成,獲利硬生生被匯差偷走,匯率穩定度是投資海外房產時不得不慎的問題。

二手屋市場是否熱絡 出場難易度關鍵

二手屋市場牽涉到轉手出場的難易度,因此也是投資人必須考量的關鍵之一,舉例來說,日本跟曼谷都有一個特點,就是當地人偏好買新屋勝過二手屋,日本因為房屋折舊損失驚人,加上日本人口結構也是潛在問題,年輕人或是就業族群通常為購屋主力,但都內工作者大多租房,買房者較少,當包租公(婆)數年後若要出售獲利了結,下一手的買方會是誰? 而泰國也有類似狀況,同一條街道的房屋新舊之間售價可以達到3~4倍的價差,對外國人的限制相對多,相對提升自泰國房產出場的難度。其實不僅日本泰國,以近幾年東南亞房產在海外熱銷的程度來看,目前的隱憂也是未來若沒有新一批海外投資者接手,當地二手屋市場交易也冷清的情況下,「能賣給誰?」將會是棘手問題。

馬來西亞則訂有『產業盈利稅』,等同交易營利所得稅的概念,若所持有房產要在五年內賣出,將被課徵獲利的百分之三十,同樣的,日本不動產也存在五年內出售將被課徵較高稅率的規定,轉手時機點受限政策、缺乏彈性。

衡量目標、做足功課 降低海外不動產投資風險

簡單來說,房價上漲勢必會壓縮租金投報空間、房市熱絡自然無須建商保證買回、交易成本與各國政策都是造成風險的不安定因素,在選擇投資海外房地產之前,面對花招百出宣傳手法,投資者還是要先冷靜思考、做足功課並考量獲利來源,才能在諸多誘因中,找出最符合需求的投資標的。