房地產業存在已久,透過仲介交易的方式卻没什麼改變,因此被視為是侏羅紀行業。來自弱勢家庭的Ryan Williams想用科技顛覆傳統模式,雖然一路受阻,但懷疑的眼光被他轉為前進的燃料,最終建立起價值20億美元的企業Cadre。

創新點:用APP線上直接交易商業房產,就像在亞馬遜上買賣東西一樣方便。

本文4大重點:
1.房地產是珍貴資產,應該普遍讓投資者參與。
2.房產經紀轉型為科技公司是大勢所趨。
3.公司規模化後,面對的挑戰才要開始。
4.想要轉變人們的想法是創新的原動力。

美中貿易戰打得火熱,台商資金紛紛回流,金額上看5000億台幣,對台灣經濟有正面影響,而其中又以商用房地產的受惠最深。但房地產的價格一向不透明,營運模式又缺乏變化,因此被戲稱是侏羅紀行業。但現在美國有一家房地產電子商務網站Cadre,打算用科技經營徹底顛覆傳統的房地產行業。

1.房地產是珍貴資產,應該普遍讓投資者參與

Cadre由年僅31歲的Ryan Williams在2014年創立,總部設在紐約市,有45名員工。Ryan Williams是非裔美國人,在路易斯安那州的首府-巴頓魯治市的工人家庭中長大。他和Apple公司創辦人Steve Jobs一樣,喜歡穿著相同款式的圓領套頭衫,顯示了他追求簡約的個性。 Ryan Williams 13歲就開始創業,開了一家名為Rapappy的運動服裝公司,並在高中畢業前將它賣掉。在唸哈佛大學時,遇到房地產市場崩盤,看到商業房地產被賤價拍賣,拍賣價格和房屋的合理價值之間存在重大差異,於是興起了利用市場的不理性賺取差價的想法,在大學高年級時建立了一個房地產網站。

Ryan Williams使用房屋稅務識別碼(Tax Parcel ID)來追蹤房產價值,並分析其價值與實際售價的關係。他拿著分析的數據,說服了有錢的哈佛校友投資,於是開始購買數十處房產,再以原價3倍的價格賣掉。到了2010年他要畢業的時候,陷入了是否要繼續擴展這項事業,還是要改去高盛銀行從事投資銀行業務的抉擇。

Ryan Williams後來決定兩者兼顧。他先到高盛銀行的科技媒體通信事業群待了2年,再到黑石基金集團的房地產私募基金事業群工作。他白天工作18個小時,晚上回到住處後,再繼續房地產的投資事業。他認為房地產是一項珍貴資產,除了少數高資產人士外,應該也要讓更普遍的投資者參與。

於是Ryan Williams在2014年離開黑石基金集團後成立Cadre,目的是讓每個人都可以和高資產人士一樣有機會在房產上獲利。不論是個人、團體或機構,投資門檻一律從5萬美元開始,並可以訂閱Cadre經過審查後推薦的房地產資料,在線上直接交易商業房地產,就像在亞馬遜上買賣東西一樣方便。

Cadre的共同創辦人還包括了川普的女婿Jared Kushner 和兄弟Joshua Kushner,他們也是哈佛大學校友。Jared Kushner也是政府的主要顧問,而Josh Kushner創立的風險投資公司Thrive Capital,則是Cadre早期的支持者。

2.房產經紀轉型為科技公司是大勢所趨

Cadre在線上推薦的房地產,都是經過機器學習和統計分析後才提供給投資者。這些投資資訊以往都被傳統的房產經紀商列為商業機密,但現在Cadre將資訊及價格公開透明的放在網站上,協助投資人做出更好的投資決策。

Cadre每年評估500多個房產投資專案,每個案子總投資金額一般至少5000萬美元,審查後篩選出其中的2%左右推薦給投資人。投資人透過購買房產專案的部分股權後成為合夥人,Cadre再將他們組成專案的有限合夥企業。

而提出開發案的房地產開發商,以前要花幾個月時間,找了幾十個投資人後,才能組成開發團隊,現在透過Cadre將一切作業搬到平台上,時間只要幾個禮拜。

Cadre也提供類似私募股權基金(Private Equity)的投資組合,但費率比私募股權基金更低,規定也更少。傳統的私募股權基金只提供給高資產人士,基金收2%的投資費用,賺了錢後還要再拿利潤的20%。而Cadre只收一次性的投資開辦費,以及定期的投資資訊費用。一家開發商與Cadre合作後表示,Cadre的合約內容比大型私募股權基金的規定簡單得多。

Cadre自己也投資房地產,然後再轉手給有興趣的投資人。2015年1月它參與了Kushner公司收購4棟位於紐約皇后區住宅大樓的投資案,該物業的總銷售金額為1520萬美元,而Cadre獲得50萬元美元的銷售佣金。

Cadre主要面對來自傳統經紀商的競爭,但Cadre致力於將投資流程自動化以降低公司成本,並以人工智慧承銷其房地產投資交易,還讓客戶在線上瀏覽交易時,能用APP立即完成投資數十萬美元的交易。這些技術使Cadre的營運模式與傳統經紀商相比,更加的靈活且透明,因此Ryan Williams在2017年表示,Cadre的發展迅速,交易量已經達到了10億美元。

而商用房地產領域,也出現了越來越多的新創公司。例如「42Floors」是一家位於舊金山的網路公司,以提供商業房地產和辦公室租賃資訊為業,已經得到Joshua Kushner的Thrive Capital投資。還有一家「Rofo」線上房地產租賃平台,讓潛在租戶和房東之間可以跳過仲介的干預直接交易。因此顧問業者Deloitte(勤業眾信)在一份商業房地產報告中指出,在未來幾年內,傳統的經紀公司將會被迫轉型為科技公司,否則就會被淘汰。

在這種趨勢下,Cadre會受到各方的資金追捧也就不足為奇了。Cadre從高盛、Andreessen Horowitz、Peter Thiel和馬雲等知名投資者那裡籌集了近7千萬美元的資金。而Ryan Williams的老東家高盛銀行,則設定其客戶透過Cadre平台投資的金額能達到2.5億美元。金融大鱷喬治·索羅斯(George Soros)的公司也給Cadre 2.5億美元的信用額度。Cadre的市值目前接近10億美元,而在一項投資條款說明書(Term Sheet)中,有投資者評估Cadre的價值達到20億美元。

3.公司規模化後,面對的挑戰才要開始

但Cadre與美國總統Trump的女婿Jared Kushner之間的關係也引起了爭議。Jared Kushner的妻子Ivanka Trump最近參與制定了一項對經濟困難社區的投資計劃,計劃案的投資者能享有減稅優惠,於是Cadre發起了一項專門投資於這些社區的基金,引起民間監督組織指控Trump、Jared與Cadre之間有利益關係。

Ryan Williams則強調Jared Kushner已經沒有參與公司營運,現在的角色比較像是顧問,並且已經賣掉了他在Cadre的大部分股權。但根據「華爾街日報」的報導,Jared Kushner擁有Cadre的股份價值仍高達5000萬美元。

Deloitte的房地產研究中心負責人Surabhi Kejriwal則指出:「Cadre在某種程度上可以說比傳統業者更透明,但傳統的經紀商也有自己的存在空間。我們不確定人們是否願意接受線上房地產交易,但隨著時間經過,新鮮感消失,Cadre可能很難與傳統的經紀商競爭。」

有些人則懷疑投資者會願意在線上投入數百萬美元交易,但一位Cadre的投資者表示:「那些高資產人士經常做這種5萬到10萬美元的小額投資,就像是下賭注一樣,這些錢占他們財富的比例非常小。一般投資人則可能更願意根據Cadre應用程式所提供的豐富訊息來投資,這些數據讓人一目了然,就像是我已經知道想買什麼樣的車,不再需要一些推銷員來告訴我。」

另外,Cadre也面臨其他投資選擇的激烈競爭,例如不動產持有人發行的房地產投資信託基金(REITs),投資人買賣的方式和股票差不多,參與的門檻比Cadre低很多,還能按時收到業者支付的股息。

Cadre也面臨線上商業房地產投資平台CrowdStreet的競爭,它與Cadre同樣在2014年成立,但在一些基金上的最低投資額為25,000美元,只有Cadre的一半,還宣稱能讓投資人在兩年內賺到接近50%的報酬。

風險投資公司Khosla Ventures的創辦人Samir Kaul則指出,Cadre將科技帶入房地產業,在公司規模化後,也將面臨與科技業相同的挑戰。雖然許多科技新創公司擁有大量的風險投資資金,但最後能存活下來的不多。目前尚不清楚像Cadre這類的新創公司在經濟衰退期間的表現如何,如果美國聯準會(FED)繼續升息,這些挑戰都超出了Cadre能夠控制的範圍。

4.想要轉變人們的想法是創新的原動力

但Ryan Williams非常清楚未來會面臨的挑戰,他並非一帆風順,早期也經歷過無力支付員工薪水的窘境。他說:「我喜歡證明人們錯了,有些事情本來就不確定,但我喜歡應付不確定性,這就是我擔任CEO的職責。」

Ryan Williams表示,Cadre想利用科技改造房地產,從一開始就受到許多業內人士的質疑,所以會受到阻力很正常。那些不相信這個想法或概念的人,便是Cadre開始所有偉大創新的原動力。就好比Ryan Williams的成功,同樣也翻轉了許多人對非裔及工人家庭先入為主的觀念。他說:「你的成就是關於你能做出什麼貢獻,不是關於你的膚色,不是你的性向,不是你的社會經濟背景。」

Ryan Williams也將Cadre的成功,歸功於他的導師網絡(Mentors Network)。例如房地產公司Vornado Realty的前任執行長 Michael Fascitelli 現在是Cadre投資委員會的主席,這些前輩的指導讓Cadre避開了許多犯錯的可能。

有些人推測Cadre的未來動向,可能會找一家更有規模的房地產公司或是一家科技公司合作,也有可能追隨UBER、Lyft和Pinterest的腳步,藉著股票上市取得數十億美元資金。但Ryan Williams的雄心壯志可不只如此,他認為Cadre未來的機會比這些公司更大。雖然他不排除Cadre公開上市的可能性,但取得資金只是達成目標的手段,善用科技力量讓房地產業脫離侏羅紀時代,才是Ryan Williams當前主要的志願。

*本文由「創新拿鐵」授權,原文:讓買房子跟在網路上買衣服一樣方便?!這位31歲的創業家,用APP顛覆最傳統的房地產行業

責任編輯:陳慶徽
核稿編輯:呂宇真