打破「有土斯有財」觀念...管理費遭掏空、房仲自嘲是處理垃圾，日本溫泉旅館泡沫化的啟示

每年冬天新潟縣的湯澤溫泉區總是擠滿了人，這裡也是日本幾位近代大文豪芥川龍之介、夏目漱石最喜歡的溫泉勝地，加上從東京搭新幹線只要70分鐘，在泡沫經濟最頂峰的1980年代期間，大部分的年輕人，一整個冬天為了滑雪到「越後湯澤」報到個2、3回算是稀鬆平常。

冬天從東京搭新幹線到越後湯澤，只要看到窗外的大地舖滿了白雪，就知道該準備下車。出了車站，除了車站前停滿許多接送旅客的中型巴士之外，最搶眼的應該就是，遠遠望去一棟棟看似高級飯店的建築物。

2015年幾個據稱從小住在越後湯澤的日本不動產商人，跑到東京找我當時的老闆，勸他買下那些大樓改建成民宿，讓我有機會進到這些類似高級飯店的建築物裡，一窺其中的樣貌。這些建築物在泡沫經濟的時候，被當成休閒度假公寓高價販售。

一戶大約30坪的景觀房，當時的售價大約3,000萬～5,000萬日圓，這還不包括每個月必須支付大約3～4萬日圓的管理費。這些費用加起來，比連續30年讓一家4口，每年持續到「越後湯澤」進行5次3天2夜的滑雪旅行，所花的費用還高，但在現金淹腳目的泡沫經濟那段期間，這些錢根本就不是什麼大事。

不但如此，這些號稱溫泉休閒度假公寓，在泡沫經濟時代競相開發，每一間都號稱擁有大型的溫泉浴場，甚至宣稱只要浴缸的水龍頭一打開，就有源源不斷的溫泉送到家。但仔細查一下這些溫泉的泉源，大都是接管進來的溫泉，經過過濾加溫之後重複使用。更別說，建案為了取得完整的土地，逐漸地遠離車站往山邊移動。

我們去看過一間從車站可以遠眺得到的建案，就算搭車也還得花上10幾分鐘的時間。這些集合式的休閒公寓建案少則1、2千戶，最多的甚至有高達1萬5千戶，當我們一行人搭車到這些蓋了將近 30年的豪華休閒公寓的時候，感受到的遲暮美女般，雖然外表美麗，但已經難掩它的老態。

走進這些建案的大門，可以看到接待大廳都蓋得富麗堂皇，但是再往裡面走卻是一片漆黑，1樓大廳旁有玻璃大廳，整齊排列了一排排置放雪具的置物櫃，我們去的時候，外面早已經大雪紛飛，但是置物櫃卻看不到一絲使用的跡象。帶領我們參觀的不動產人員解釋說，這一個2,500戶的建案，現在居住的居民不到5戶，所以才會顯得那麼冷清。

參觀過程中，偶爾可以看到幾個老人，拿著盥洗用具到溫泉大浴場泡湯，可是仲介人員偷偷告訴我們，現在這裡的浴場還是別去泡，後來才明白是因為管理委員會的管理費已被掏空，根本沒有經費維修溫泉過濾的循環系統。

仲介帶我們去看的物件，位在溫泉度假公寓的頂樓，隔間的設計就像一般日本常見的三房兩廳的房型，三面採光的邊間，遠遠望去越後湯澤的皚皚白雪好不美麗。

房間裡的傢俱陳設，非常符合30年前泡沫經濟時期的浮誇感，中島式的廚房、水晶的吊燈以及古典的皮沙發。當詢問賣價的時候，仲介得意地說：「30坪含傢俱只要10萬日圓！」當時負責翻譯的我，還差點以為自己的耳朵聽錯，於是再次詢問了一次，「沒錯！就是10萬日圓。」

算盤打得精的老闆當然會覺得事有蹊蹺，追問之下才知道，由於2,500戶的房子真正有人入住的不到10戶，很多屋主都是承接父母遺產的第二代，他們每個月要付出3萬～ 5萬日圓的管理修繕費還有沉重的稅金，一年下來6、70萬日圓，就這麼平白無故地流失，於是有些人索性不交管理費，甚至還有人乾脆免費把產權轉讓給當地的仲介業者，請他們協助處分。

承接了這些物件，當地的仲介業者自嘲自己的工作是「環保回收業」，專門處理這些「粗大垃圾」，他們後來想到的解決方式，就是把這些不良物件用便宜的形式，轉賣給當時積極想到日本爆買的中國客人。

就在我們看房的同時，另一組房仲也正好安排一群從中國溫州過來看房的客人，據說他們計畫買下20間的產權，改造成酒店式公寓，在冬季的滑雪旺季提供中國旅客住宿，至於後來是否成交，就不清楚。

如果真的成交的話，這群溫州商人的算盤可能就打錯了。因為這些休閒度假公寓，不但距離車站遠，要到附近幾個大型的滑雪場開車也都要10幾分鐘，而且建案周遭人煙稀少，談不上生活機能，看不到便利商店或是超市，更別說餐廳小吃店。加上沒有人要交管理修繕費，如果要讓休閒公寓的機能流暢運作，投入的成本想要快速回收恐怕難度很高。

老一輩人覺得「有土斯有財」，只要保有不動產，即便社會的景氣再差，至少也還有土地的保障。但是從「越後湯澤」的休閒度假公寓泡沫的例子來看，「有土斯有財」這句話似乎也不一定能夠適用在所有的土地交易買賣上。這一棟棟矗立在山邊高聳的建築群，代表著日本泡沫經濟巔峰時的榮光，現在光芒逐漸暗淡，或許再過幾年就只能成為廢墟供人憑弔。

責任編輯：葛林
核稿編輯：呂宇真