孩子花1500萬買10坪房，爸媽看了要昏倒...別為「好地點」花光積蓄！理財專家施昇輝的買房建議

買房子是為了賺錢嗎？

這堂課，我必須從「租房子好？還是買房子好？」這個最根本的問題談起，否則如果你只想租房子，根本不想買房子，那就完全與賺錢無關了。就算你認為租房子才對，也請耐心上完這堂課，因為我想說「千萬不要太早放棄買房的夢想」。

主張租房子的人，多半基於3個理由。

第一、台灣少子化的危機愈來愈嚴重，未來人口一定愈來愈少，這時房子的需求一定小於供給，房價當然會跌，現在當然不該買。

第二、把買房的錢拿去投資，可以賺更多。

第三、不背房貸，可以享受較高的生活品質。

「要不要買房」不是辯論比賽，是真實人生

關於第一點，我真的無從反駁，因為照經濟學最簡單的原理來說，房價好像應該會一直跌。如果這是一場辯論比賽，或許我會輸，但我們面對的是真實的人生，萬一房價就是不跌，而且還一直漲，未來你可能就更難買到了。

持這種想法的人其實是想買房子的，只是不甘願用那麼高的價格買，所以希望等到跌得夠低了再買。不過我要提醒大家，建築業是國家經濟的火車頭，一旦房市緩步下跌、甚至崩盤，都將造成國家級的重大金融災難，到時候生活都成問題了，根本也不可能買房子。

用第二點來主張租房子的人，覺得可以把買房的錢拿去投資，或許是高估了自己的投資能力。即使大家都知道，股市投資人十之八九是賠錢的，但大多數的人都以為自己會成為少數賺錢的人。

在股市多頭行情中，賺錢的機會當然比較大。但大盤不可能永遠上漲，萬一碰到一路下跌的空頭走勢時，你真的能找到逆勢上漲的個股嗎？

如果再來一次類似2008年的金融海嘯，你手上的股票價值很可能就會腰斬再腰斬，甚至下市變成壁紙。但是你把錢拿去買房子，絕對不會蒸發不見，就算房價真的下跌，因為你是拿來自住，所以不過就是買貴罷了。

此外，若退休之後沒有固定收入，完全要靠投資賺點錢來過日子的話，因為每個月至少要賺到房租的錢，這一定會讓人很焦慮，而且壓力一定很大。這種情形下很容易做出錯誤的決定，賠錢的機率一定會大大增加。

第三點提到，租房子的人生活品質一定比買房子的人高，這其實有點弔詭。租房子的人當然有比較多可支配所得，目前的生活可以過得比較悠哉，不過也就沒有存錢的壓力。買房子的人雖然一開始過得比較辛苦，但最後房貸繳完，終於百分之百擁有一間屬於自己的房子，不再擔心隨時會被房東趕走，那種苦盡甘來的幸福與安心，是很難用金錢去計算的。

一生堅持租房子的人萬一年老時，找不到願意租房子給他的人，怎麼辦？這種可能性真的是該提早設想，而不該抱著「船到橋頭自然直」的鴕鳥心態面對。

一旦有了自己的房子，老年的投資相對靈活得多。最簡單的方法，就是把台北的房子賣掉，搬到中南部或是東部去。不然就是把都會區的房子賣掉，搬到其他較小的鄉鎮去，同樣都能多出一大筆現金來過活。如果不想搬，也可以把台北或是都會區的房子拿去銀行辦「以房養老」，都比靠股票投資來得安穩簡單。

我曾提過陳文茜的故事，大家千萬不要以她一生都在租房子來增強自己租房子的信念。她太有錢了，所以當她真的租不到房子時，一定有能力立刻買一間。所以別以為「陳文茜能，我為什麼不能？」如果你的財力跟她一樣好，我才支持你現在租房子。

買房不為賺錢，買得起最重要

其實說穿了，如果房價很便宜，回到30年前的水準，我相信大家都會去買房子。換句話說，關鍵在「買不買得起？」

這堂課為什麼叫「買房子是為了賺錢嗎？」我認為，買第一間房子不是為了賺錢，買得起最重要。第一間房子是自住，第二間房子才是投資、才是拿來賺錢的。

房地產要賺錢的條件有三個，第一是地點，第二是地點，第三還是地點。地點好，容易增值，當然房價就貴。很多人一生頂多買得起一間房子，未來根本不會賣，為什麼要想它的增值性呢？

我舉2個例子跟大家分享。

第一個，是一間位於新北市汐科火車站附近的房子，是我認識的一個年輕人買的。他買的是一棟30坪老公寓的2樓，總價700萬元。他自己籌了100萬元，然後向父母借40萬元，總共140萬元做為自備款，剩下的560萬元向銀行貸款。

我常說：「跟父母借3、40萬元，父母不會叫你還，但如果借3、4百萬元，父母一定會叫你還。」現在他每個月大概要負擔25000 元的房貸，跟一般人租一個30坪公寓付的租金差不多，也對他的日常生活開銷沒有造成很大的壓力。700萬元，真的不是什麼不可能的任務吧？誰說在大台北地區買房一定要上千萬？這個物件有3個重要的特性：第一，沒有停車位；第二，沒有電梯；第三，離捷運站遠。只要符合這3個條件，就應該買得起。

在大台北地區生活，大眾交通工具太方便了，真的應該先買房、再買車。這位年輕人沒有買車，買房當然不用買停車位。他還年輕，也不需要搭電梯。這個物件離捷運站真的有點遠，但搭台鐵區間車去台北，只要坐一站就到南港站，然後接上捷運板南線，通行整個大台北地區，其實並沒有很不方便。

或許中南部的朋友會說，不買車不行，但中南部的房價絕對沒有大台北地區高吧？

第二個例子是來自媒體的報導。有個年輕人在父母的幫忙下，買了一間信義計畫區的小套房加一個車位，權狀雖有10坪，但室內只比5坪多一點點，總價1,500 萬元。年輕人接父母上台北來看，室內空間小到父母差點沒昏倒。

這間房子有停車位、有電梯、離捷運站近，絕對是房地產專家眼中會增值的好物件；但它真的會增值嗎？我持保留的態度。因為這麼小的坪數，還是只能賣給單身的年輕人，但有幾個年輕人買得起？既然接手困難，它就很難增值。

千萬不要聽媒體一再恐嚇你，要不吃不喝十幾年才買得起房子。以第一個花700萬元在汐科火車站附近買房子的年輕人為例，假設他一個月薪水5萬元，換算下來，也要快12年才買得起。但你為什麼只用他現在的薪水來算？難道薪水不會增加嗎？

還有，為什麼要用一次付清700萬元來算？把銀行還款年限拉到30年，本金加利息的總金額雖然一定比700萬元高，但每個月攤還的金額，一定讓你還可以有基本的生活水準。

房價之外，銀行貸款條件也非常重要

不要再抱怨以前只要花多少多少錢，就可以在台北市大安區買到好大的房子，現在用同樣的價錢，卻只能在新北市買到好小的房子。現實就是如此，抱怨也沒用，但至少銀行貸款的條件比當時好了很多倍。

當年銀行最多只能貸5成的房貸，現在可以貸到8成，而且當時的貸款利率也比現在高出3、4倍。現在和過去相比，除了不得不住遠一點以外，貸款條件至少寬鬆很多。

是否負擔得起？除了看「房價」之外，「銀行貸款條件」也非常重要。

首先，一定要爭取「寬限期」，讓貸款初期只還利息、不還本金，減輕當下的生活負擔。原因是，在正常的工作情形下，收入應該會愈來愈高，你也更有能力負擔未來較高的本金加利息的費用。

其次，貨比三家不吃虧。各銀行都會就貸款成數、利率水準、還款期限和方式做組合，或許其中1、2項對你有利，但絕不可能4項都令你滿意。我認為真正的關鍵是：每個月要負擔的金額，會不會造成日常生活很大的壓力？

我的建議是，每個月還款金額最好不要超過家庭可支配所得的一半以上，而且付完房貸後，還能維持基本的生活開銷。

責任編輯：呂宇真
核稿編輯：陳慶徽

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