安倍經濟帶來的日元貶值和股價走高的效應開始發酵,大量外資蜂擁而至,使東京都等核心城市成為青年就業的首選。根據日本總務省前不久發布的2014年人口遷移報告顯示,日本人口向東京周邊集中的趨勢進一步加強,東京首都圈移入人口突破10萬大關,連續19年呈現入超,人口集中湧入大城市的現象愈發明顯。

日本總務省今年2月公布的2013年住宅土地統計數據,目前東京的自有住宅率為45.8%,意即有54.2%的民眾有租屋需求,另一方面,東京的自有住宅總數為296萬戶,較五年前增加31萬戶,也顯示居民的購屋意願上升。再加上安倍政府的匯率、利率雙低政策及奧運題材發酵下,帶動日本國內外資金流入不動產市場。據日本信義統計,今年1至4月總計成交達221件,已超過2014全年成交總件數的50%,平均每天成交1.84件,顯示國人前往日本置產的熱潮更加增溫。

人口連續19年入超 東京住屋需求升高

日本信義社長何偉宏表示,據日本官方發布的調查結果,2014年移入東京圈的10.9萬人當中,就有約10.3萬是處於15歲至29歲的年輕族群,日本總務省解釋為『人口正從全國範圍流向經濟正在復甦的首都圈』,因為工作機會增加帶來了大量的就業人口,使得東京人口密度不斷增大,進一步刺激了東京房市的發展。其中位於都心的千代田區、中央區及港區,有超過50%以上的移入人口是自東京都的其他地區流入,人口遷徙情況呈現「全國人口往東京移動、東京都人口往都心移動」的趨勢,對於住宅的需求也持續升高。

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空置率低、住宅及商辦價格持續上揚 東京不動產仍有看漲空間 

何偉宏指出,在預期土地價格可能拉升的情況下,人力及建築成本的提高也帶動房價隨之上漲,而其實包括東京、大阪、名古屋三大城市圈的公告地價已連續兩年上升。據不動產調查公司最新公布的資料,今年二月份東京都70 平方公尺(約21坪)的中古大樓平均價格為4,004萬日圓(約新台幣1,081萬元),月增率為1.3%,連續八個月上揚,是近六年以來的新高,然而東京都心的辦公大樓閒置率僅5%,卻創6年以來新低,都顯示東京不動產未來仍有看漲的趨勢。

至於持續看好的潛力區,何偉宏認為,都心五區仍是投資熱區,而隨著東京都的重大建設開展,例如在羽田機場國際航班擴增、磁浮新幹線計畫推動之下,東京都的南部包括目黑、品川、大田等地未來將更加重要,是東京都極具發展潛力的投資熱區。

以日本信義在大田區的全新推案「STATION TWIN TOWERS糀谷」為例,步行至車站僅需1分鐘,7分鐘車程即可到達品川,至羽田也只要6分鐘,地處東京玄關口的極佳位置,一到三房多重格局選擇,總價介於3,950萬日圓至9,080萬日圓(約新台幣1,027萬至2,360萬元)之間;另一個位於品川區的預售屋推案「PREMIST北品川」,位於JR山手線的品川站與大崎站之間,商業活動及生活機能充足,附近還有以賞櫻聞名的目黑川及歷史名蹟御殿山,二至三房格局設計,總價4,930萬日圓~ 8,840萬日圓(約新台幣1,281萬至2,298萬元),對客戶而言都是資金負擔相對較輕且具未來性的購屋選擇。

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了解當地市場與法令規定 投資置產更安心

另外,不少人擔心房屋若在待租階段,是否會被日本政府加倍徵收空屋稅?何偉宏指出,日本政府將長期無人居住、缺乏維護、甚至可能倒塌或危害他人的建築物定義為「特定空屋」,即台灣俗稱的危樓或廢棄屋,為維護居民的生活環境安全並降低這類空屋的數量,因此特別立法取消特定空屋的稅費優惠,並非加倍徵收空屋稅,如果客戶購買後作為第二屋或是招租中的空屋,並不在被取消課稅優惠的範圍。

何偉宏強調,投資海外不動產有必要謹慎評估,根據日本信義深耕東京多年的觀察,都心五區有許多中古屋房價已較新成屋階段時高,房子會折舊,但不表示房價就會下跌,購買前做好功課、找尋值得信賴的房產業者,深入研究當地市場,選擇具有地段優勢及建材設備的好物件,就能把投資風險降到最低。

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