台灣大型購物中心的開發,肇始於前總統李登輝時代,當時,「工商綜合區」的開發,被冠上了冠冕堂皇的理由,配合「亞太營運中心」,推動全台18個生活圈,「促進城鄉均衡發展」等;但扁政府執政,台灣經濟走下坡後,全台購物中心就出現泡沫化現象。

過去幾年,中央與地方政府為籌措財源,再度以《促參條例》、《高雄多功能經貿園區計畫獎勵優惠辦法》、《新市鎮開發條例》等措施,鼓勵民間業者投資購物中心,單單日商三井就搶攻了林口、台中港、台南沙崙等據點,台灣的購物中心需求真的這麼多嗎?

高雄市長韓國瑜去年競選期間,喊出「貨出去,人進來」的簡單易懂口號,讓高雄觀光與內需,選後營造出一片熱鬧喧騰景象。義联集團負責人林義守喊出700億投資,其實在選前就已布局,例如高雄市鼓山區推出370億元「義享天地」投資案,去年10月已取得土銀聯貸,湖內工商綜合區去年8月就已向板信取得,連同該集團在高雄市大樹區經營的義大世界,義联集團對於高雄百貨商場的雄心不言而喻。

李登輝時代產線外移 舊廠區變工商綜合區

高雄購物中心「遍地開花」景象,在其他五都一樣看得到。新北林口的三井Outlet、桃園廣豐新天地、苗栗尚順育樂世界、台中港三井Outlet,三井不僅在北中部插旗,去年10月也標下台南沙崙高鐵特定區的地上權標案,購物中心申設的盛況,和李登輝時代的「工商綜合區」頗為類似。

李登輝時代的「工商綜合區」開發,當初係為解決國內企業生產線外移後,所衍生廠房關廠、閒置問題。關廠廠區一般位在都會區近郊,業者申請變更為「工商綜合區」,只要繳交回饋金,同時回饋3成土地作為生態綠地,即可將資產活化變現;因此,早期申請案件多半是傳產業者,包括歌林、黑松、環泥等。

工商綜合區開發 過程慘澹

然而,「工商綜合區」的開發經驗,過程頗為慘澹。1999年7月,全台第一個依據「工商綜合區」政策開發的桃園台茂購物中心率先啟用;接著桃園中壢的大江國際在2001年營運;接下來陸續開幕的包括台中德安、台北微風、台北京華城、新竹風城、台南仁德嘉年華、台北101、台北美麗華、中和環球購物中心。

風光開幕不久,部分業者旋即出現問題,包括台茂、京華城等,都出現銀行貸款融資負擔過大,經濟部為降低業者利息負擔,後來甚至訂定「獎勵民間投資開發工商綜合區優惠貸款要點」,提供業者低利貸款。

經濟部官員表示,由於工商綜合區後來發生供過於求現象,部分業者在申請都市計畫變更過程,在討論捐地與回饋金過程,跟縣市政府一直喬不攏,因此有不少案件後來撤件。

政府出地民間出資 土地開發永不褪色

不過,土地開發是一項永遠不褪色的行業,在《促進民間參與公共建設條例》通過後,購物中心的開發遊戲規則,變成了「政府出地,民間出資」模式;尤其是,過去十幾年由於中央與地方政府財政惡化,國有土地的開發,儼然成為地方政府收取權利金、降低負債比率的不二法門。

為吸引民間企業投資,中央與地方政府在國有地地上權標案,所提供的租稅與獎勵措施,愈來愈多元。

以2009年新北市政府推動林口三井Outlet為例,該案雖然不適用《促參條例》,但因開發基地位在林口特定區,可適用《新市鎮開發條例》,因此負責規劃的世曦工程,在招標規則上,不僅比照促參案地上權契約,訂定地租漲幅過高之「緩漲」機制,還依據《新市鎮開發條例》,給予得標的廠商日商三井房屋稅、地價稅及契稅減免。

同樣的,位在高雄的夢時代廣場,當初高雄市在招商時,同樣也祭出諸多優惠,例如,《高雄多功能經貿園區計畫獎勵優惠辦法》提供1年內提出建照申請,得增加原容積率25%。另外,該案也適用《都市更新條例》之更新獎助事項。

購物中心 各縣市首長招牌「政績」

有政府積極作多,全台各地購物中心想不重現「工商綜合區」遍地開花盛況,似乎也很困難。事實上,購物中心的設置,已經成為各縣市首長「政績」。

去年12月,日商三井在台中港投資的Outlet正式開幕,受邀出席的時任台中市長林佳龍,引用韓國瑜的競選口號,「貨出去,人進來,台中發大財」,強調三井Outlet的設置帶動地方繁榮。

不過,從京華城、台中德安等購物中心經驗可看出,購物中心的開發絕非穩賺不賠;事實上,就連林義守都坦言,義大世界經營不如預期。台灣這一波遍地開花的Outlet,到底還能維持多長的榮景,值得新任縣市長審慎思考。

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