明年房市更慘澹?地產專家從京華城流標看,為什麼大家不投資房地產了?
圖片來源:維基百科

近期號稱台灣史上底價金額最高──新台幣380億元的不動產標售案「京華城購物中心」流標,負責標售的戴德梁行總經理顏炳立曾說,本案是翻轉台灣房市的唯一火種,如今「火種熄滅了」是不是隱喻明年房市一蹶不振呢?

先從京華城的故事說起吧!1990年代威京集團取得原唐榮鐵工廠的工業土地,並向政府申請「工業地」變更「商業地」,蓋出6萬多坪的購物中心商場。當時找來在美國專門設計購物中心的Jon Jerde建築師來操刀,很可惜以美國大尺度娛樂MALL概念加上華人業主迷信風水的共業下,做出讓零售管理專家們搖頭,消費顧客迷路的商場平面,十幾年來再怎麼努力也難逃營運虧損。

隨著周邊土地紛紛改變成住宅區,走錯步的京華城也尋求「商業地」改回「住宅使用」的可能性。但考量手上經費預算有限,就把這個「商業豪宅開發夢」委託商仲高價賣出來。

坦白說「京華城」雖是一個特殊個案,但它的流標反映了目前房市的3個現象:

一、自用需求當道

目前不管住宅或商業地產,成交多為自用需求。在住宅方面有太多建商餘屋可選,在整體價格仍高的情況下,只有自用族願意出手。商業地產也是,今年有突破數十億的成交案,多為大型法人、製造業或金融壽險公司購置自用總部需要而出手,從投資角度思考的少之又少。

京華城造型特殊,商場平面難用是眾人皆知,所以即使是有商場經營背景的財團也不願意接手。

住宅也是一樣;如果平面規劃特殊又公設比過大的住宅,除非找到願意欣賞的特殊族群,不降價短期內恐怕難以出脫。

二、買賣認知差距仍大

在整體房貸維持低利率,銀行仍願意支持的情況下,賣方的談判與等待籌碼仍高。另一方面隨著實價登錄資訊透明,房價趨勢仍現盤整之勢的狀態,除非有便宜可撿,買方也不見得願意出手。

以京華城標售案編織的「商業豪宅開發夢」來說,任何夢想實現都有風險。如果把夢想實現的成本轉嫁給買方,而且還賣夢想實現後的自認合理的價格,自然不會有買方買單。

住宅也是一樣;在一片毛胚屋的狀況下,說改建成酒店式公寓租給外商高層有多好的投資報酬率,還賣計畫實現後的自認合理的價格,在此局勢下恕買方們難以認同。

三、對政府審議流程的不信任

京華城案都市計畫分區從工業區變更成商三特,再從商三特想爭取容許住宅開發的權利,在今天全民監督政府的時代自然不易。而對買方投資者來說,只要牽涉到政府審議流程的開發案,多採保留的態度。不管是都市更新、非都市土地開發、休閒農場申請、工業地變更、涉及環境影響評估的大型開發案等等,每年因為政府審議過程議而不決,而拖延受阻的投資開發案多如牛毛。

除非有類似讓「貨出得去,人進得來,大家發大財!」的主政者推動經濟發展共識,不然政府在國際招商引資政策反覆向來惡名昭彰。類似開發案如何說服買方承擔風險,就看執政者如何提高投資者的信任了。

當然,風險承擔可以反應在價格的退讓下,只是目前買賣雙方在意的就是「價格」!京華城案的發展與其視為房市火種,不如說它反應了如今買賣雙方的戰火,看來到了明年仍繼續火熱對峙呀!