台灣影視產業近年積弱不振,但並未影響到各縣市政府發展「媒體園區」的熱忱,2014年TVBS以16億元搶下位在林口的影視園區,隔年總經理楊鳴離職後,T台的「戲劇工廠」計畫迄今停擺了3年,台灣媒體界龍頭三立上月宣布,以26.63億元的價格,買下味全埔心牧場土地,準備在當地興建影城。這一塊佔地26公頃的「農牧用地」,先前在頂新集團經營味全時,曾在2014年對外宣示將開發為「養生村」,卻在4年後賣給了三立集團,過程的轉折頗耐人尋味。

味全是台灣第一家股票上市的食品公司,味全的埔心牧場土地,可以追溯到1955年,當時國府在推動「耕者有其田」政策下,台灣農林公司畜產分公司由公營轉移民營,味全公司承購該公司台北牧場,2年後應桃園縣政府之邀,開發埔心高山頂現場址,計墾殖牧草地60餘公頃,成為國人熟知的埔心牧場,隨著桃園工商業轉趨發達,位在楊梅都市計畫區內的埔心牧場,身價早已水漲船高。

2014年桃園市長鄭文燦上任後,積極推動桃園的招商工作,2年後民進黨政府上台,桃園成為政府「5+2產業」亞洲矽谷的開發首選,在中央資源的挹注下,桃園的土地開發更是如火如荼地展開。

以楊梅埔心為例,埔心牧場東側及仁美國中北側旁的「電信專用區」,桃園市政府目前規劃與中華電信和國有財產署合作,推動「楊梅幼獅智慧物流園區計畫」,國產署官員表示,當地國有地面積11公頃,最早是榮工處化學工廠,桃園市準備將當地轉型為幼獅工業區「馬達矽谷」。

相對於中華電信與榮工處土地開發箭在弦上,味全的埔心牧場開發案,卻頗為不順。

味全被爆埔心牧場違建 又捲入頂新劣油案

2015年4月,味全埔心牧場遭媒體報導,有80間度假屋因為蓋在「農牧用地」上方,屬於違規使用,消息曝光後,桃園市都發局建管處隨後前來會勘,並且列報拆除,對於度假小屋被列為違建,埔心牧場當時曾出面喊冤,強調80間度假小屋,係埔心牧場1957年成立後陸續蓋好,當時建築法規未明確規範,後來被劃入都市計畫用地,味全多年來跟桃園市政府、國有財產局多次協調,希望完成都市計畫變更,卻一直沒有進展。

埔心牧場小木屋被列報為違建後,桃園市政府針對該牧場違反《都市計畫法》與《發展觀光條例》,對味全各處以30萬元罰鍰,味全也在2015年提交「擬定楊梅主要計畫(產業遊樂區)細部計畫案」申請資料,由於味全埔心牧場部份用地,係向國產署承租,味全同時也與國產署協商後續土地開發。

然而,由於味全在大股東頂新集團,捲入「劣油」事件後,公司形象大傷,該公司的土地開發案,相關都市計畫變更,都在各縣市政府停擺。「劣油」事件後,味全產品更一度遭到消費者抵制,埔心牧場也受到影響,遊園人數大減,埔心牧場開發成「養生村」的構想,也石沉大海。

味全為甩頂新負面包袱 密集處分不動產

據了解,在「劣油」事件後,頂新魏家全面退出味全董事會,味全一直希望跟頂新魏家劃清界線,但頂新魏家希望等到味全完成三重廠與埔心牧場等重要土地資產的處分,將土地處分收益分配給股東之後,才會淡出味全的股權,味全為了擺脫頂新的負面形象包袱,今年開始密集處分不動產。

今年7月,味全三重廠土地以59.14億元價格,出售給茂德建設,味全當時係透過子公司頂率開發,持有三重廠土地,因此,本次資產交易,同時包括味全持有頂率開發之51%股權,買方茂德建設2017年底才以逾百億元價格,買下東森電視股權,在民進黨政府上台後,嚴審媒體股權交易的環境下,其政商實力自然可觀。

味全7月出售三重廠土地時,即已對外宣示,桃園埔心牧場也將「尋求合作夥伴」共同開發,沒想到不到半年時間,就確定由三立影城接手。

埔心牧場案轉折離奇 鄭文燦:市府無法介入

由於埔心牧場從原本的「養生村」規劃,到賣給三立影城,準備由三立集團開發為「影視媒體園區」,相關的轉折頗為離奇,上個月桃園市長候選人政見發表會,國民黨市長參選人陳學聖,就埔心牧場的交易案也提出了質疑。

陳學聖當時四問桃園市長鄭文燦,有無介入三立集團購買味全埔心牧場交易案,強調該案還有很多話沒有講清楚,希望跟鄭再舉辦一場「一對一」的辯論。對此,鄭文燦當時表示,三立集團要在桃園建立影視基地是好事,和味全公司的交易是商業交易,市府無法介入,鄭表示,「味全埔心牧場的都市計畫變更是在他上任前就已經完成,當時因為國有財產署以及味全公司因為未完成捐地,目前變更尚未完成,未來不論是誰來都需要按照規定辦理。」

味全處分埔心牧場 三立開發須申請都市計畫變更

味全主管表示,埔心牧場總面積56萬公頃,味全上月出售的是味全所持有的26公頃土地,味全在2015年因為埔心牧場小木屋違規使用,遭到桃園市府罰款後,提出都市計畫變更申請,但是因為卡在「捐地比率」,申請案一直沒有通過,該公司雖然曾規劃將埔心牧場興建為「養生村」,但後來經營策略改變,公司決定專注食品本業,非本業投資包括UCC、松青超市等,過去幾年已陸續完成處分。

據了解,味全持有埔心牧場土地,係該公司與國有財產署所共同共有土地,依據《土地法》規定,味全處分埔心牧場土地,土地共有人(國產署)得行使優先購買權,由於三立在綠營執政下頗具影響力,國產署方面迄今並未表達反對之意。

官員表示,埔心牧場在1979年已被桃園縣政府,指定為「產業觀光區」,未來三立影城買下埔心牧場後,原先由味全承租的農牧用地部分,未來三立得申請繼續承租,但如果要開發為媒體園區,則必須要向桃園市政府申請都市計畫變更。

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