跌跌不休的日幣,在台灣不僅掀起日本觀光、旅遊、購物熱潮,也讓赴日投資房地產蔚為風潮。儘管台幣兌換日圓的匯率比過去漂亮許多,但目前是否就是投入日本房地產市場的好時機?擁有長達十六年的日本房產投資經驗,東京喜瑞不動產董事長蔡葭碧強調,赴日投資房地產切忌炒短線,「長期收租」才是擁抱獲利的重要關鍵。

說起日本,彷彿有一股獨特而誘人的魅力,大自然四季分明景色優美,還有車水馬龍、大廈林立的現代都市氣息,新舊交融間,吸引不少旅人不斷去朝聖,而對向來與日本文化有親近感的台灣人來說,能夠在日本置產投資,更成為一種夢想的實現。

近年來,隨著災後日本景氣回升,引發全世界日本投資熱,加上2020年東京奧運等話題挹注,東京置產行情看俏。然而隨著日幣持續走貶,部分投資人不免也開始擔心日本的資產是否會因貶值降低投報率?同時,在東京投資房地產要如何選擇地點?是否都一定要選擇東京都中心五區才能夠增值?種種因素,更加考驗著投資人的智慧。

置產前先考量自身需求與預算

擁有長達十六年的日本房產投資經驗,東京喜瑞不動產董事長蔡葭碧特別建議,在日本投資房地產,東京23區均可考慮,以投資角度來看一切都以數字評比篩選標的,再從此進一步鎖定適合區域,尋找物件,如此方能築夢踏實,在日本穩健經營與投資。在手頭預算當中去過濾最佳投資物件,地點則由個人偏好取捨,她本身特別偏好JR中央線,她本身持有位於此線的物件也一直維持95%以上的出租率。

她也特別點出,在日本買房最忌諱短線操作,必須看其長期趨勢,「雖然2020年東京奧運還有一波話題,有鑑於日本房市文化與台灣大不相同,加上日本建物屋齡愈高愈不值錢,而日本土地價格在近年開始回溫,正好彌補房屋折舊,整體來看總資產金額變化不大。不要有賺價差的期待,純以穩定收租為目的。投資者至少要做好放10年的心態。」同時,她再度強調,日本投資房產通常受限於較高的買賣成本,與房價波動幅度不大,不宜短線操作。

保證收租增加置產保障

當日本房東最擔心的就是「空屋」和「室內修繕費」,而以東京為例東京外來客多,空屋率與日本其它都市相較起來低,她也建議東京23區之外儘量不要碰,除非有保證收租保證修繕的服務。一般房客通常傾向簽長期續租,只要選對地點,或適時調整租金,即不影響出租速度。因此,蔡葭碧表示,地點選擇不用太限制於東京五區,有軌道交通的站點,最好有兩條線路以上可使用,往往也具有投資潛力,JR中央沿線和丸內線各站便是她極力推薦的。

東京之外,東京喜瑞不動產所獨家代理的「北海道」、「沖繩」兩地度假型短租產品,保證專業物管公司代租代管,免修繕積立金免管理費免物業代管費,實質投報率高達10%,也是日本置產的吸睛選擇。蔡葭碧董事長特別指出日前熱銷中的沖繩瀨底島保證原價買回方案,實投報率10%的投資物件非常適合小額投資人的最佳選擇。

長期持有  首選專業房產管理

「其實,只要抱著長期持有的心態,拉長均線,如同買保險,現買現回本般投資,就不用在意匯率波動等影響。」蔡葭碧以過來人的例子分享,自己十六年來投資日本房市,經歷過日本泡沬經濟、景氣蕭條,憑藉的就是長期持有的心態,才能從中持續穩定獲利,並提前達到財富自由的退休人生!

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