萬一未來房市供過於求,現在買房要幹嘛?

台灣人口老化、少子化問題嚴重,有人說很多年輕人都不想生小孩,因此以後房市不太可能會好,房價只會跌不會漲,所以不用急著買房,大可等到以後房價跌低一點再入手。也有人說少子化、高齡化是房市危機,尤其房市轉為自住市場,這兩大問題會讓國內房市沒有最壞,只有更壞。但事實真的是這樣嗎?

台灣整體房屋總量龐大,自有住宅比例高達8 成,甚至一些有錢父母還買了好幾戶房子,作為子女未來成家之用。且少子化隱憂,出生人口逐年遞減,長期購屋需求降低,讓許多人看壞房市。

而近幾年房地產最熱門的話題之一,莫過於「少子化將導致房屋需求減少,房價未來將會大跌?」。據中研院統計,2013 年台灣婦女生育率僅1.06%,2016 年新生兒人數208,440 人比起前1 年213,598 人大減5,158 人。一般而言,人口是房地產市場最重要的支撐力量,當一個社會年輕人口越多,表示成家購屋需求越大,房市交易也較為活絡。因此依據人口移入數,就可觀察此區機能發展狀況。

少子化日益嚴重,家庭戶數卻逆勢成長

然而有個現象卻十分吊詭,那就是近年人口成長率雖逐年下滑,但家戶數均呈現正成長,從2001 年到2017 年,台灣人口數從2240 萬人,緩步上升為2,357 萬人,但同時期家戶數卻從680 萬戶,暴增到808 萬7,928 戶,人口成長緩慢,但台灣的家戶數卻持續上揚,主因是現今社會多由1 ~ 2 人組成的小家庭比例越來越高,從2007 年台灣每戶3.06 人,2017 年已下滑到每戶2.7 人。家庭戶數的成長意謂著房屋的潛在需求,顯示儘管少子化的問題影響到每戶人口數,但對於房子的需求量卻不減反增。

全台灣老屋充斥,大多數使用年限將屆

此外,若從另一項數據也發現,未來10 年恐因有效房屋供應量的增加緩慢,很可能造成房屋供給不足的狀況。原因是台灣早期興建的老房子,施工品質較差,堪用年限不長,很多屋齡動輒5、60 年,已經接近使用年限,萬一遇到規模較大的地震,後果堪慮。內政部2017 年6 月曾做過統計,全台40 年以上的屋齡約179 萬戶,佔全台房宅比率21%,不到10 年這些房子屋齡就逾50 年了,除了容易發生龜裂、漏水問題,隔音、防火及耐震性也普遍不佳,再加上原屋主年齡漸長,將面臨爬不動樓梯的問題,保守估計至少有7 成約125 萬戶,需面臨換屋問題。且垂垂老矣的房子,在房屋市場也難受到年輕世代的青睞,形同龐大的無效供給。

社會結構快速轉變,少子化≠房價跌

因此儘管台灣人口危機確實很嚴重,但少子化跟房價並沒有絕對的關連性,而是要看整體社會結構的轉變。在少子化的趨勢下,每個小孩都是父母的心頭肉,父母幫子女買房的意願不僅更高,都會區充斥著屋齡老舊的老宅,未來隨著老齡化社會的快速到來,也會衍生大批的老宅改建及更新需求、再者銀髮族會有大換小、3 房換小宅、公寓換電梯或是二代宅等需求。少子化趨勢不見得就會導致未來房市空屋量大,與其苦苦等房價下跌,倒不如築夢踏實,及早為自己找一個遮風避雨的溫暖窩!

再者,現代人追求獨立自主,父母擔心三代同堂相處不易,與成年子女同住的比例愈來愈少,不婚、單身族也渴望自行成家,離婚率節節攀升,也衍生重組家庭的換屋契機,這些商機都逐漸浮現,市場上2 房小宅產品賣得嚇嚇叫,有爺爺奶奶買給孫子孫女,銀髮族退休換屋電梯新兩房,比比皆是,再加上每年首購族投入的供給量,在在皆讓房市維持成長的需求動能。

Q:消失的人口紅利,購屋需求從何來?

A:
1. 因為小孩生得少,爸媽更願意也更有能力買房子送給小孩或是幫忙出錢買房子,減輕子女的購屋負擔。
2. 運用每年贈與稅220 萬的免稅額贈與子女,達到資產配置的目的。
3. 老人變多,家庭人口減少,子女紛紛離家自立,不再需要大的居住面積,也提升銀髮族大換小,舊換新的換屋動機。

被問「要買哪裡?」卻回答「雙北都可以」...地產專家點名:現代人購屋的10大NG心態

書籍簡介

錢難賺,房地產別亂買:一位單親辣媽的真心告白
作者: 洪倩宜
出版社:時報出版
出版日期:2018/09/25
語言:繁體中文

洪倩宜

地產觀察家、「奇摩房地產」專欄作家

曾任媒體記者、房產研究中心經理、不動產經紀人、「網路地產王」專欄作家,更是善於精打細算的單親媽媽,曾是月光族的她,直到2003年SARS風暴,方才頓悟房地產是人生聚寶盆,開始踏上房地產投資及研究之路。

總結多年實戰心得,她認為,買房不只是為了自己及心愛的家人,更是人生逆轉勝的關鍵!
現在,她將以過來人的角色,協助大家如何規避買房的風險,成功找到最適合自己與家人居住的房子……

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