編按:所謂「以房養老」,就是有屋族把房子抵押給銀行,由銀行分期,每月提供生活費。房子雖然抵押給銀行,但還可以繼續居住,直到未來身故時,銀行可將房子拍賣,銷售金額扣除先前銀行支付成本後,剩下的還可分配給家屬。

80歲的陳老先生,因年紀增長,行動越來越不便利,兒子和媳婦也都要上班,無法長期陪伴左右,他開始思考要請個外勞,但沒有穩定收入,名下只有老屋一棟,錢要從哪裡來?此時,陳先生看到銀行「以房養老」的宣傳,想想兒媳各約4萬多元的月收入,須維持夫妻兩人與小孫子一家三口開銷,實在不想再增加他們的負擔,便動了想要「以房養老」的念頭。

陳老先生請兒媳向住家附近的合庫分行進行評估,了解貸款成數、利率、撥貸等相關規定後,在兒子和媳婦同意下,將手中的房產抵押給銀行,換成穩定的養老金,再拿這筆錢用來請外勞、支應生活所需。

Q:我想了解「以房養老」,要從哪裡開始?

A:目前台灣總共有12家銀行,包括合作金庫、土地銀行、華南銀行、第一銀行、高雄銀行、台灣銀行、中國信託銀行、台新銀行、上海商銀、台灣企銀、兆豐商銀及安泰銀行辦理,想了解以房養老的申辦流程、條件,民眾可以上網查詢,致電住家附近的分行詢問,或直接到分行聽專員解說。

確定要選擇哪一家後,接著讓銀行評估房子的價值,看一個月能領多少錢,需要負擔多少利息,如果滿意「月收入」,再來跟兒女商量,是否向銀行辦理。雖然房子所有權屬於長輩,但仍建議跟後輩商量好再辦,以免日後產生糾紛。

Q:撥款方式分成哪幾種?

A:目前銀行推出的商業型以房養老,撥款方式分一般額度與保險年金兩種,前者按月定額撥付、按月撥貸。以台灣銀行為例,撥款金額隨年長者年齡,採前低後高、逐年遞增。後者則是一次性撥貸,商品結合保險及信託,貸款款項撥入銀行信託專戶,保險公司定期將保險年金撥入信託專戶,專款專用。

Q:我要符合哪些條件,才能申請以房養老?

A:按目前各銀行貸款條件,原則上須年滿60歲,貸款期間為加計年齡不低於80~95年,最長可達30年,少數可達35年,貸款成數最高七成,採浮動計息,通常高於一般傳統房貸利率水準,平均逾2%。

至於利息收取部分,銀行目前有3種方式,包括利息不掛帳、利息部分掛帳及利息全數掛帳。

Q:我可以拿到多少養老金?

A:可以到銀行提供的網站進行試算。舉例而言,某甲擁有一屋,房屋鑑價1,800 萬元,申請以房養老貸款,貸款成數七成,貸款年限30年,每月撥付35,000 元。若為逐年遞增型,首年每月撥付22,070元,最後1年每月撥付52,070元。

以年息2.2%計算,利息不掛帳,第二期開始利息為64元,第250期利息為15,978元;若利息全掛帳,申貸期間利息均為0元,最後一期360期才一次收取。

Q:目前尚有房貸,還可申辦以房養老嗎?

A:尚有房貸的屋主仍可申請以房養老,但銀行會將尚未還完的房貸金額納為考量因素;合庫銀行表示,持續正常攤還的房貸,若剩餘貸款金額不多,銀行會依擔保品評估總值,協助辦理代償。例如,房子評估總值2,800萬元,房貸還欠600萬元,房子價值還有2,200萬元,以約六成五計算,以房養老額度是1,430萬元,期間30年,每月撥給近4萬元,可用於支付老年生活費用。

Q:借款人年老失智了,或因生病長期住院治療,貸款契約是否會中止?

A:借款人若因失智等因素受監護,宣告致喪失行為能力時,經監護人同意後,銀行仍可繼續撥款。若未取得監護人同意,可能會被監護人主張借款人無受領能力,就會發生契約無效,無法撥款的情形。

另外,借款人若因生病長期住院治療,貸款契約不會因此中止,但貸款期間銀行將定期執行3項事項,若無法與借款人取得聯繫,才會暫停撥款。

銀行定期執行事項包括:檢視月付金領取情形,連3個月無領取紀錄時,將聯繫借款人瞭解原因;半年訪視或聯繫借款人一次,如無法取得聯繫,銀行將暫停撥款;每年將已撥貸本金暨累積掛帳利息的對帳單,交給借款人簽章確認,若有受輔助或受監護宣告情事,輔助人或監護人應簽章。

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