有人說財務自由是條遙不可及的路,有人卻覺得要獲得成功很簡單,對46歲就達到財務自由目標的東京喜瑞不動產董事長蔡葭碧來說,只有一個簡單卻重要的關鍵點:找到高投報穩定現金流的工具,為自己打造源源不斷的被動收入。

自從羅伯特.清崎(Robert Toru Kiyosaki)的富爸爸、窮爸爸系列理財書籍上市以後,許多人的人生終極目標就變成了達到「財務自由」,也就是讓「被動收入」超過自己的日常支出,就算不上班也能活得下去。

選對投資標的   穩健累積被動收入

進一步剖析,被動收入的來源有很多種,當包租公、包租婆就是其中一個不錯的選項,但若以台北市房價高漲,房租卻沒有相等的漲幅的情況來看,如果以目前的房價買進房地產並出租,則可能只能獲得不到2%的年報酬,並沒有太大的吸引力,加上如果將來房價下跌,辛苦累積的資產反而還蒙受損失。

但是若能選對投資標的,穩健地累積租金收益,絕對是達到財務自由的一條捷徑,東京喜瑞不動產董事長蔡葭碧以自身的例子現身說法。

投資日本不動產經驗超過16年以上的蔡葭碧,曾於日本第一大貿易公司伊藤忠株式會社東京總部任職,之後回國進入「等松投資顧問股份有限公司」(爲現在勤業眾信會計師事務所日商投資顧問部門)服務,回顧投資歷程,她經歷了日本經濟泡沫化、企業獲利衰退,不動產價格低落、日幣升值、311大地震等事件,也選擇過股票、基金等投資工具,最後她發現,能夠讓她在46歲就實現財務自由,竟是她在日本泡沬經濟初始,在東京買進第一棟房出租,之後陸陸續續仿照此復利模式,藉由穩定的租金收益累積出來的驚人成果。

安心管理體制   打造最佳投報率

「東京租金居世界之冠,即便日本人口呈負成長,東京首都圈人口仍占了全國1/4強,因而衍生出強勁的租屋需求,進一步推升了東京的租金報酬率,因此,東京都心的物件,多半兼具房租高、低空屋率的雙重特性,租金投報率只要在5%以上,都是下手的好時機。」她卻也點出,「投資報酬率固然很重要,但投資房地產絕不單是根據投報率以及對地點的偏好要求來購買,最關鍵的,還是房地產管理。」

由於日本的租房文化與台灣大不相同,諸如收房租、處理房客打電話來所抱怨的事情(如門鎖壞掉、馬桶不通)、舊房客搬走後找新房客、跟管委會交涉、解決房客跟鄰居的糾紛、催繳房租等,及萬一發生漏水、火災時的房屋修繕,跟保險公司交涉等大小雜事,一旦處理不當,皆可能會反映在入住率和租金,或是將來轉手出售的價格上,慎選管理公司是相當重要的。

「東京喜瑞創造安心的管理體制,從買屋到賣屋,一條龍管理的方式,絕對是屋主最佳的後盾。」蔡葭碧另外補充,一般人對於日本買房,多存有殺價空間有限的印象,「但因東京喜瑞是直接面對賣主,因能保有相當彈性的議價空間。」

日本房產租金收益  提前實現財務自由

掌握資產價值  小資也能贏得財務自由

對於小資族來說,受限於預算,也許無法在東京都心置產,蔡葭碧則建議,東京周邊置產,首選保證收租物件,「即使空屋時間較長,也不用擔心損失。」除東京外,她點出沖繩、北海道也是日本置產的新亮點,像沖繩有交通優勢外,還有爭取環球影城進駐、2020年沖繩有機會設立「賭場」等觀光利多加持,加上當地物件釋出少,可說是「CP值」非常高的城市。她以沖繩恩納村度假大樓的物件為例,房屋售價日幣1,100萬元,每月租金可坐收日幣7.5萬元,每年租金收入日幣90萬元(包含管理費、修繕積立金),投報率達8%以上。

至於北海道物件則以獨棟販售為主,特點是保證收租,租金投報率上看8~10%,相較台北市的出租投報率只有1.2~2%,沖繩及北海道不動產屬高獲利市場,近期吸引不少投資人關注,成為日本置產熱區。 

「掌握資產價值,才是累積財富最穩健之道。」蔡葭碧以自己長年投資日本房產的經驗說明,完全不受外在因素影響,以穩健持續的方式回本並持續獲利,不但創造出日本不動產的最大投資效益,也為自己人生提前贏得財務自由。

日本喜瑞不動產沖繩北海道說明會


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