共享空間正夯，連柯P競選總部都採用》這間美國新創包租公如何提升出租坪效，讓市值成功站上兆元？

共同工作空間（Coworking space）最近又熱了。在大陸，「WeWork」中國分公司融資5億美元（約150億新台幣），成立才一年多的中國共享工作空間「夢想加」融資3億人民幣（約13.4億新台幣）。在台灣，競選連任的柯文哲都把競選總部設在共享空間中。而「WeWork」總公司的估值，已衝到350億美金（約1.05兆新台幣）！

但說到底，共享工作空間就是一份「包租公」的生意—跟隔壁阿姨出租房子，沒有太大區別。為何投資人紛紛看好？到底，共享工作空間賣的到底是什麼？

創新點：用數據把空間出租效率提升100倍，是共同工作空間真正賺錢的秘訣。

本文有4大重點：

1. 把酒店模式，帶進商辦市場
2. 立體3D建模，讓空間設計比傳統更加精準
3.用社區數據，找出最好設點的位置
4.善用機器學習，預測會議室使用量

1. 把酒店模式，帶進商辦市場

共同工作空間成功的關鍵，不在擺擺幾張桌子。這個模式真正顛覆的地方，在於「將酒店模式帶進商辦市場」。

什麼是酒店模式？就是跟房東簽長約（或是自己的房子），自己當二房東，把房間用高價「短期」出租給房客。成功方程式很簡單：承租單位越多、每單位面積租金越高，總營收越高。

租過房子的人，都會知道房東賺錢的手法：把一間公寓隔成好幾間小房間，增加出租單位；做些裝潢，來提高單位面積租金。WeWork 就是把這成功方程式做到極致。

WeWork 的標準規劃是，平均每人的可分配到約1.4坪（50平方英尺），但在美國商辦市場，平均每人分配的可是7坪（250平方英尺）。這樣的坪效，讓 WeWork 營運毛利就可達30%至40%。

WeWork 縮減空間，卻不會令房客覺得擁擠。秘訣就在用新科技讓空間運用更有效率。

2. 立體3D建模，讓空間設計比傳統更加精準

如 WeWork 2015 年併購了一間擅長建立建築物 3D 立體模型的科技公司 Case，可以把新簽約的空間進行掃描、建立地圖。Case 的技術每小時可掃瞄完一層樓，讓實體的裝潢團隊可瞭解實際的面積、窗櫺、門大小、牆面厚度，甚至是管道系統，這些的細部測量，都讓空間設計更加精準，讓 WeWork 可以兼顧寬廣的公共空間、充足的會議室、明亮採光，以及提高坪效。

利潤，就是藏在這些細節裡。這些細小的空間運用，背後都是大錢。特別在老舊建築中，雖然會有建物圖或空間配置圖，但還是有可能跟實際狀況差個一兩寸，嚴重的可以導致桌子尺寸不合，影響到最後的營收表現。

Case 的建築物 3D 立體模型就提升了WeWork的空間使用率15%到20%，同時減少了10%的建築成本。

3.用社區數據，找出最好設點的位置

WeWork 與傳統商辦出租不同之處，還跟辦公室地點、總數大大有關。「當WeWork在城市裡開設越多點，會員的取消數目就會減少。」WeWork 總裁 Artie Minson 說。原因是會員可以在任一地點工作，捨不得取消。

國際大創投最看重的指標，就是快速、精準地開設新的 WeWork 辦公室，讓用戶能否「指數型成長」。

在拿到巨額融資後，WeWork 每個月都增加1.4萬到2.8萬坪的新空間。擴點要如何又快、又好，傳統做法靠房仲、WeWork 作法則是靠科技。

WeWork 和一家專精於社區數據搜集的科技公司 Factual 合作，把不同地點依據咖啡店、購物便利性、餐廳、酒吧、酒店、健身房數量…等資料進行評分，挑選出最合適的地點。也因為透過數據分析、快速找出最合適的地點，如此高的營運效率讓 WeWork 很快速就能簽下新空間，並且招攬進駐用戶。2017 年到 2018 年，WeWork 的空間地點成長了64%。

4.善用機器學習，預測會議室使用量

據點的快速成長，不僅是大幅降低會員取消的風險，還帶來另一大好處：數據。

隨著不同據點開放、會員招募，WeWork 蒐集了越來越多不同大小、類型、地點的辦公室的客戶數據，如會議室使用率。接著，他們就用機器學習去預測：在即將新開的辦公空間中，這種空間大小、地點的會議室使用率為何？大約會有多少會員？

這個預測是決定裝潢的關鍵因素，這會影響到要隔出多少間會議室，甚至是安裝多少支電話。機器學習的預測，比人為的預測的精準度高出40%，讓 WeWork 能更有效地安排裝潢與採購，減少不必要的支出，創造出額外利潤。

共同工作空間吸引創投砸錢，因為工作型態的改變，以及 WeWork 等公司用數據顛覆傳統包租公的作業模式。「大數據」這個詞彙雖不像無如前幾年般火熱，但用數據顛覆既有做法，仍是傳統行業翻身之道。

每個行業的革命，依然前景可期。

＊本文受「創新拿鐵」授權轉載，原文：WeWork為什麼值350億美金？共同工作空間超越「包租公」的4個秘訣！