泳池、球場、健身房...為什麼「高級公設」可能成為房價殺手？

在2013至2015年台灣房地產市場最後噴發期，很容易就在電視上看到「千坪造鎮」、「水岸花園」、「不出門也像在渡假」等強調完善公共設施的建案，而這些建案往往屬於千戶以上的大型案件，以我過去看屋的經驗，這樣的案件現地銷售中心，除了會再三強調這些公共設施的獨特性外，也通常會以「戶數多，管理費分攤下來比較便宜」等說法，吸引住戶購買這類型的建案。

但最近有新聞指出，基隆某千戶建案住戶爆料，竟然有高達1/5的人沒繳管理費，且每月管理 費幾乎與固定支出打平，這有可能是因為這樣的千戶大建案，往往會出現一定比例的投資客購入置產，但近期房價走勢趨緩，且交易量極凍，導致投資客資金調度開始出現狀況，致使拖欠管理費等問題，也有可能是部份住戶以高額貸款的方式，購買了超過自己財務能力可負擔的房屋，管理費當然就成為資金調度下，優先被欠繳的款項。

這樣的案例如果沒有得到有效解決，再下來就是管委會無力負擔各項休閒設施的維保費用，要嘛就走向「使用者付費」的管理方式，要嘛就縮減公共設施開放的時間，或者管制不讓非住戶使用等，但無論採哪種方式，都會進一步影響住戶的使用意願，最後很可能就變成昂貴的裝飾品，成為社區住戶沒辦法拿回來的沉沒成本。

換句話說，這些美侖美奐的休閒式公共設施，其實也是住戶們一坪一坪分攤造價而來，絕對不是白吃的午餐，更需要負擔往後龐大的維保費用，一旦集合住宅管委會運作不順利，這些公共設施往往會從社區的加分項，轉變為賣屋時的扣分選項（想想買方一進門，就看見空置的游泳池、故障的籃球架，會有怎樣的感受）；再加上社區戶數多，潛在同性質的供給量也比較多，因此只要有一、二戶想賤價出售，很可能就影響整個社區的房價走向。

所以，如果真的對這些休閒式公共設施需求很大，要嘛尋求附近有沒有開業的游泳池、健身房等替代方案，要嘛建議購買管委會已經運作超過5年以上，且相關公共設施均正常開放的中古建案，風險可能都比貿然買進全新千戶建案來的低。

想要喝蘋果汁，不一定要自己種蘋果樹；至於回家像渡假的前提是，住戶能否把日常生活中柴米油鹽的繁瑣拋開，遠比社區有沒有游泳池來的重要！