台北著名的五星級旅館,六福皇宮宣佈年底熄燈,原因說是「房租年年漲」難以負荷。聽起來就是碰到「吸血鬼」,把經營所得都吸光而不得不結束營業。數據上看,有此可能;理論與實務上看,有兩極不同的看法。

六福皇宮:國壽年年漲租金導致熄燈

台北市南京東路上的六福皇宮,是國內著名的觀光旅遊業者六福集團所有,民眾記憶最深者應是數十年前,六福集團在新竹關西開闢出的六福村野生動物園。在那個動物園都是公營、動物全部關在籠中的年代,號稱開車窗就看見老虎、犀牛的六福村野生動物園,確實成為當年集團最廣為人知的企業。

這次六福皇宮要熄燈,根據六福集團執行長莊豐如的說法,是因「房東」國泰人壽來函通知租約到期,將不續租。她說:「房租實在太高,20年來每年都漲,營收已經趕不上房租」。國壽則喊冤枉,說沒有年年調高租金,在不景氣時也「共體時艱」降租金,過去9年調降幅度較原契約減少逾20%。

由於對房租多寡,兩方簽訂保密協議,因此都不願亦不能公開說明,但外界根據六福財報來推估,營運初期年租金在2.8億元左右,到2007年已漲到4.2億元,之後因租金費用計算方式改變,看不到特定年度的租金,但平均而言每年也在4億元以上。到前年與去年則又漲到4.8億、4.9億元。這20年間,雖然曾經有降過租金,但從2.8億到4.9億,整體趨勢明顯是一路上漲,當無疑義。

經營能力差?碰到吸血鬼?

如果從全然的市場機制看,這20年間,國內房價早已漲超過2倍以上,房租當然該漲;而且漲多漲少,只要過程不違雙方原先約定,房東當然有權利主張。原有的商家如果不堪租金負荷而導致虧損、甚至倒閉,依照市場邏輯是其經營能力與獲利能力,都不足以在此菁華地段經營,退場是必然與應該的,如此才能釋出資源轉而挹注給其它有需要、更有能力者─經營與獲利能力足以負擔租金的經營者。

不過,另一種角度看(嗯,偏左一點),這是「吸血鬼」與經營者之間的拔河。那些以高利率貸出資金、或以高租金把房子土地租出去者,如果貸款或租屋對象是企業、商家,就是搶奪經營者的經營成果與利潤;如果對象是一般民眾,則是吸取其工作的收入,怎麼看都是「吸血鬼」一隻。

其論調類似左派對企業獲取利潤的定義:是壓榨、剝削勞工的勞動剩餘價值,依照馬克斯主義的看法,所有剩餘價值都應歸於無產階級工人、所有企業取走的剩餘價值都是一種剝削。

也因此有些國家有訂出利率上限,國內就對利率有上限規定;甚至有些國家也對房屋租金有限制─例如德國就規定3年內房屋租金不能上漲超過10%。但對此作法爭議不少,反對者最重要的理由是限制房租上限,違反市場機制,最後只會造成供給不足,大部份國家不敢輕率為之,即使限制也以民眾租房為主,不會延伸到商業不動產。

商家成房東打工仔,玩死企業案例多

但現實的則是房東想拉高租金的動機強,只是過高的房租最後會讓許多商家無力負擔而被逐離原有的地區;如果有新興、獲利足以負擔的新商家進駐也罷,但如租金高過頭,可能讓一個辦公區、一條商業街沒落,因為企業、商家都被趕出去。

如台中「美食一級戰區」公益路商圈,店面租金在10年內漲了3倍,許多餐廳都被「洗出去」;台北忠孝東路上租金持續上漲出現不少「閒置店面」,去年店面空置率甚至創下20年新高。幾年前最著名的案例是在東區經營30年的金石堂忠孝店也熄燈走人,除了實體書店沒落、營收獲利下滑外,節節高升的租金也是重要因素。

根據房仲業估計,30年前每月每坪租金約2千多元,10年前漲成1.5萬左右,現在是2.5-3萬元;如果營收獲利跟不上來,企業就變成房東的「打工仔」,獲利大部份都被房東拿走,當然只能打烊。這種結果被稱為「房東玩死商家」,這時可能會有其它新興辦公、商業區取而代之;也有可能房東長期租不出房子後終而悔悟降租金,但也往往為時已晚。

租金比例近4成加上未來展望差,熄燈合理選擇

雖然拿其它租賃經營的五星級旅館仍能維持獲利,但六福皇宮卻要苦吞虧損來看,外界可以說六福皇宮的經營能力確實較差;但六福皇宮1年營收約13億元,租金估計近5億元,占比接近4成,確實偏高了。因為一般開店作生意,租金成本合理的數字是控制在15%以內;即使獲利佳者亦不宜超過25%。

更讓人感嘆的是六福皇宮位在南京東路上,這條曾吸引許多國內外金融企業與外商進駐、被稱為「台北華爾街」已逐漸崩壞;一來金融業者逐漸轉移到信義計劃區,二來近年許多外商離開台灣,商務客減少,六福皇宮未來展望並不佳,選擇熄燈亦屬合理。

結論來了:在此案例中,你覺得國壽算是吸血鬼嗎?

※本文獲《風傳媒》授權轉載,原文:呂紹煒專欄:國壽是吸血鬼,導致六福皇宮熄燈?