內政部4月10宣告,我國65歲以上老年人口占總人口比率,在今年3月底達到14.05%,這也意味台灣正式邁入「高齡社會」;預估再8年,台灣的65歲以上老年人口,將變成總人口20%的「超高齡社會」。

在這樣快速老化的人口結構下,像我一樣的6年級生,可能都要做好未來不會有65歲以上搭乘大眾交通工具半價的敬老優惠,也不要太期待政府所提供的各種年金保障,自己存老本比較實在。

回到房地產,台灣人口老化,年輕人數量大幅下降,人口減少當然直接衝擊對房屋的需求,若再加上台灣目前高達85%的住宅自有率,意味著這群將逐漸進入65歲年齡的老一輩人口,幾乎人手一房、甚至二房,所以這些老年人就算想要依照老年生活需求換房,手中那棟舊房子也需要丟到市場上來賣掉,不然就是透過繼承的方式,轉給自己的下一代。在現代人越生越少的狀況下,就會開始出現一對雙人小家庭,可能要同時繼承父母兩邊房產的案例,這自然也會減少未來年輕一代對於購買居住用房產的需求。

另一個嚴峻的問題是,台灣目前都會區的房屋普遍屋齡偏高,依據去年9月統計資料,全台房屋平均屋齡為27.9年,屋齡20至40年高達442萬6986宅,超過總數的50%;超過40年以上屋齡亦有179萬3001宅,占21.0%;換句話說,全台灣高達3/4的房子屋齡都超過20年。如果台灣新成屋市場價格,沒辦法有序而穩定的下降到一般受薪階級可以負擔的水準,多數年輕人很可能只有繼續使用這些屋齡已然偏高的房子來解決居住問題,除了會提高火災等災害機率外,如果政府放任這樣的狀況自然發展,萬一房子老到沒人想買,連下一代都因為修繕費用太高而決定棄置時,空屋過多的問題就會浮現。

根據日本2013年的統計,日本空屋量達820萬戶;野村總合研究所更悲觀預測,2033年日本空屋將達2167萬戶,是2013年的2.6倍,整體空屋率將飆升到30.4%。到2040年,日本閒置土地和空屋總面積可能超過2個台灣!

日本因人口老化造成房地產市場長期積弱不振的殷鑑不遠,在人口生育率無法有效提升,以及無法採行積極人口遷入政策的限制下,如何在都市更新還有利可圖的現在,鼓勵民間企業投入都市更新的行列,儘可能讓房屋屋齡年輕化。此外,政府更該思考,如果台灣未來人口難逃減少的命運,過去依照2,300萬人口所做的國土計畫、都市計畫,甚至各都會區的大眾交通系統,是否都該打掉重練?而不是持續靠堆積國債、出賣子孫未來投資硬體設備,把毫無意義衝高的GDP,當成政府拼經濟的政績,因為這些債務不會自動消失,就如同日本高達800萬戶,沒人繼承又無人處理的廢棄空屋一樣,將成為下一代難以處理的問題。

台灣有跟日本一樣大的土地,承受這樣的恣意揮霍嗎?