人口結構及生活型態改變,消費者會消失、會增加、會改變,你的產品和服務還一成不變嗎?面臨客群減少的問題,有什麼應變思維是企業能依循的?總部位於新加坡、在亞太地區經營奢華度假村的悅榕集團(Banyan Tree Group)選擇直接讓住客當二房東來應對...

總部位於新加坡、在亞太地區經營奢華度假村的悅榕集團(Banyan Tree Group),近年面臨兩大主力客群「掉漆」壓力。一是俄羅斯富豪消費力大不如前,另一方面,來自中國旅客的營收成長銳減。算一算,悅榕2015年自營旅館的住房營收下滑四%,還好房地產收入大增一九一%,維持全年營收正成長一三%。

悅榕的房地產銷售主力,正是自身經營的奢華villa。舉例而言,普吉島悅榕庄相當於總統套房的單房雙泳池湖景別墅,占地一百五十坪,平均單價星幣三百萬元(約合新台幣七千萬元)。購屋者每年可入住六十天,剩下的天數由悅榕出租,屋主可分得三成住房獲利。換句話說,賣的是投資機會與度假用的第二個家。截至2015年底為止,二十二棟單房雙泳池別墅,已經賣到只剩下五棟,更不用說四棟最頂級豪華別墅,已經秒殺。

度假屋熱賣的主要原因之一,就是人口結構,嬰兒潮世代已紛紛退休或接近退休年齡,這些退休族有錢有閒,除了休假日多,也希望藉由度假屋款待家族成員,讓度假屋需求逐步增加,2015年全年占了全美房屋銷售的一六%。

原因之二,則是負利率造成投資報酬率縮減,度假屋也成了將投資組合多元化的一個選項。調查發現,三三%屋主購入度假屋的動機是自用,但竟有七%的人沒有自用的度假需求,只因看好度假屋價格上升,並且有穩定租金收入,而買來投資。

同時,由於網路的國際租屋平台,大大瓜分了傳統飯店以及度假村的客源,悅榕也順應變局,開始提供迎合年輕族群喜好的平價、附帶廚房的酒店式公寓,以吸引Airbnb一族。這類物件同樣採用售後出租的方式,銷售給投資人。瞄準想要涉足度假屋出租市場的中產階級,新台幣五百萬元,就能買到基礎的單臥房型。

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