228休假日跟老同學K約了喝咖啡,等了許久才看到他姍姍來遲,手上還提了兩大袋衛生紙。

「最近衛生紙之亂,你幹嘛跟大家瞎起鬨呀。」我笑著說,K不好意思地回答:「剛剛只是想去賣場要買條煙,看到大家都人手好幾袋衛生紙,衛生紙架也快空了,也就跟著去拿了兩袋。」說著說著,拿起一袋衛生紙給我說:「這袋送你吧,老同學的見面禮。」

我笑著揮揮手說:「你自己收好吧,啥時衛生紙也變成禮物呀!」心想這買衛生紙的群眾效應也太驚人。

「子房,報載除了衛生紙可能大漲,春節過後很多餐飲速食店都漲價了。有些經濟學者或工商大老說,今年要注意通膨怪獸,是真的嗎?過去大家都說『買房抗通膨』,近期是不是該考慮出手買房了?」K好奇地問。

我想了想,說:「會不會爆發通膨,跟國際情勢與國內民眾心理有很大關係,這問題交給國際經濟專家來回答。但我覺得先準備好因應任何可能性的足夠生活週轉現金,再來談房地產部分的資產配置策略,比較實在。」

我喝一口咖啡,「畢竟不動產是不能拿來吃的呀,通膨直接影響是民生問題,你得先準備好足夠應付民生問題的現金。也因此要不要買房抗通膨這件事,也得因人而異囉!」我說。

K聽了似懂非懂,我舉例補充說明:「最近我有一個客戶,是中部知名製造商老闆,由於近期物料與工資持續上漲,手上週轉現金已經不足了,逼得他連新蓋好的廠房也得考慮割愛,我目前在幫他做售後回租的資產投資架構,看能否解決他的問題。」

「所以要不要考慮『買房抗通膨』,也得看自己手頭現金而異?」聰明的K馬上領悟我的論點。

「是呀,先求錢夠用,再求剩餘現金是否考慮『買房抗通膨』。如果手頭現金不夠支應通膨可能增加的花費,那還得先賣房或積極資產活化,轉出現金才為上策。」我說。

對於一般家庭來說,假設過去一年的開銷花費總額是100萬元,對應可能發生通膨的需求,建議先準備120萬的現金準備,或者積極創造120萬的主動或被動收入現金流。剩下若還有相當的資金,再來考慮部分投入房地產抗通膨。

如果手頭上有房地產但明顯現金不足,則應考慮如何用房地產轉出現金,包含降價出售、分租、售後回租、或者積極合作閒置空間經營賺取分潤。不然當今年可能面對利息壓力、物價壓力雙雙都漲,手上現金不足仍硬著頭皮守著房地產,只怕這房子可能變成法拍屋,成為別人的資產。

至於房價會不會隨著物價起漲開始反轉呢?我認為房市目前仍在低檔盤整,以目前市場上大量餘屋及待售物件來說,短期內房價尚無法反應物價的變化。但是,隨著房貸利率與物價變化的壓力,各方為了爭取足夠的週轉現金,今年房市看來仍暗潮洶湧,另一波大洗牌蓄勢待發。