最近有一則大廈管委會以「電競選手是會吸毒、打架生事和令大廈治安轉壞的社會渣滓,他們搬入我們社區會影響樓價。」拒絕電競選手入住的新聞,管委會真的有那麼大的權力,可以拒絕他人入住社區嗎?

依據公寓大廈管理條例的規定,只有以下三種情況,住戶管理委員會可以在先請住戶改善,三個月仍未改善後,再訴請法院請住戶遷移:

一、積欠管理費達房屋總價的百分之一,且已申請強制執行未果。

二、違反條例內不得私設通路,在防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入等住戶義務,且經直轄市或縣市主管機關罰款後,仍不改善。

三、其他違反法令或規約情節重大者。

沒錯,公寓大廈管理條例是有授權住戶管理委員會,可以訂定公設的使用規範、住戶飼養寵物的特別規定,以及違反住戶公約時,相對應的罰則;同樣的,任何管委會的住戶公約,都不可以逾越法令的規定,況且就算住戶已經有前述法定可以強制其遷出的行為,管委會還是必須完成訴請法院的必要程序,才能由法院來進行強制執行的動作。

或許有人會質疑,管委會並沒有要驅趕住戶,而是依照住戶公約不准住戶轉租的房客入住。

先不談這樣是否有玩弄文字之嫌,公寓大廈管理條例第23條,也對住戶規約的範圍做了約束,簡單來說,住戶規約可以管的範圍,包括規定哪裡是社區的公共區域,哪些是私人區域?並且針對公共區域制定使用規則,以及公共區域如果有額外收入(例如開放收費停車、或者懸掛廣告等)時,相關收益的分配法則。

法令可沒授權住戶公約,可以管制住戶「私有領域」的使用權力,因此,就算該大廈的住戶公約有約定,住戶不得將房屋出租供「員工宿舍」使用,但這一條明顯「逾越」公寓大廈管理條例授權範圍的條文,能否被法院接受,尚在未定之天。

況且電競選手已經跟房東簽約了,才搬進該棟大樓居住,住戶公約的權力,有大到可以干預民法保護的契約租賃關係?這可能又是另一個管委會可能要面臨的法律問題。

過去曾有法院判例,社區以智能障礙學員入住社區、有攻擊危及社區安全之虞,反對啟智中心學員遷入居住,並對學員房舍採取斷水斷電等作法,最後法院判處,管委會成員構成刑事的強制罪。

法律絕對不是解決問題的最佳途徑,但卻是法治國家規範個人與法人權利義務的最後防線。況且,用如此明顯帶有偏見的理由,作為拒絕他人履行正當契約,根本無法獲得法律及理性的支持!